鄭州市管城回族區(qū)升級(jí)改造老舊小區(qū)，提升居住品質(zhì)。河南日報(bào)社全媒體記者 王富曉 攝
□河南日報(bào)社全媒體記者 王園園 本報(bào)記者 周曉荷
住房事關(guān)保障和改善民生；當(dāng)下，租房是新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑。
從非法中介卷款消失，到部分房東無理漲租，再到押金亂扣、強(qiáng)制清退……這些長期困擾租房族的難題，有望隨著一部條例的落地而有新解法。
9月15日起，《住房租賃條例》(以下簡稱《條例》)將正式施行。作為我國首部專門針對住房租賃的行政法規(guī)，它的落地，將推動(dòng)住房租賃市場邁向法治化、規(guī)范化新階段，為加快建立租購并舉的住房制度、推動(dòng)實(shí)現(xiàn)“住有所居”提供有力的法治支撐。
《條例》對住房租賃各相關(guān)主體行為有哪些要求？對住房租賃市場會(huì)產(chǎn)生哪些影響？我省又將怎樣保障《條例》更好施行？連日來，記者走訪多家房屋中介，與房東、租客、律師、專家深入交流，看新規(guī)如何托舉城市建設(shè)者的“安家夢”。
在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)尋找出租房源，是年輕人租房的主要方式。河南日報(bào)社全媒體記者 王富曉 攝
租房亂象押金難退、單方違約等有待規(guī)范
剛畢業(yè)的劉婷(化名)遇到了一件煩心事：她租住的房子到期，房東以“墻面劃痕”“家具磨損”等為由拒絕退還2000元押金?！拔也抛饬艘荒?，損耗也是正常使用帶來的，他卻要求我承擔(dān)全部重新裝修費(fèi)，這不是坑人嘛?！眲㈡梦卣f，她將遭遇發(fā)到網(wǎng)上，引發(fā)廣泛共鳴。
網(wǎng)友將房東提著燈、照著墻，查看出租房被損壞情況的行為戲稱為“提燈定損”，這個(gè)詞，直戳租房者痛點(diǎn)，也在某種程度折射著，房屋租賃糾紛缺乏權(quán)威依據(jù)定分止?fàn)幍默F(xiàn)實(shí)。
隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速和人口流動(dòng)常態(tài)化，我國租房群體持續(xù)擴(kuò)大。有媒體報(bào)道，據(jù)《2025中國城市長租市場發(fā)展藍(lán)皮書》，中國有近2.6億租房人。
龐大的租賃規(guī)模和復(fù)雜的租賃關(guān)系也帶來了一些新情況、新問題，住房租賃市場秩序有待規(guī)范，不少租客、房東在租房過程中或多或少遭遇過煩心事——
小趙租約還剩半年，突然接到房東電話，要求她一周內(nèi)搬離，原因是“兒子結(jié)婚要用房”，還聲稱“不搬就要更換門鎖、強(qiáng)制清退”。無奈之下，她只能拖著大包、小包住進(jìn)小旅店，慢慢找新家。
小吳在網(wǎng)上看上了一處“單間”。圖片中的房屋裝修精美，中介還說包水電費(fèi)，小吳果斷向他轉(zhuǎn)了租金?？傻綄?shí)地看房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，所謂“單間”竟是廚房改造的，“就連陽臺(tái)上也擺放了上下鋪”。
強(qiáng)制退房、霸王條款、押金難退……小趙、小吳等的經(jīng)歷，并非個(gè)例。
30元一平方米的強(qiáng)化地板、50元一套的復(fù)合門、上午裝修工退場下午就掛牌出租……和經(jīng)濟(jì)損失相比，更讓租客擔(dān)憂的，是甲醛超標(biāo)的“串串房”。從北京馮先生耗時(shí)近兩年追討租金、中介費(fèi)，到上海夏女士被出租者提供的假檢測報(bào)告蒙蔽，關(guān)于“串串房”的新聞多次登上網(wǎng)絡(luò)熱搜。
在信息不透明的住房租賃市場上，房東也有煩惱。
小孫向“二房東”丙哥租了一套公寓，一次性支付半年租金1.2萬元。居住不到兩個(gè)月，真正房主王女士前來收房，雙方才知道丙哥已卷款跑路。王女士不忍將剛畢業(yè)的年輕人立馬趕出去，只能先承擔(dān)部分損失。
“住房租賃市場快速發(fā)展的同時(shí)，暴露出供需不平衡、管理機(jī)制不完善等深層次問題，成為制約租購并舉住房制度發(fā)揮實(shí)際成效的一個(gè)瓶頸?！北本┖櫶祛?鄭州)律師事務(wù)所律師冷長劍說，近年來，各地各部門出臺(tái)相關(guān)舉措，引導(dǎo)市場健康有序發(fā)展，但在法律層面仍主要依據(jù)民法典、城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)規(guī)定，迫切需要國家層面的專項(xiàng)法律法規(guī)進(jìn)一步規(guī)范。
回應(yīng)痛點(diǎn)保權(quán)益、強(qiáng)監(jiān)管打造規(guī)則市場
為了規(guī)范住房租賃活動(dòng)，維護(hù)住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，穩(wěn)定住房租賃關(guān)系，促進(jìn)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)加快建立租購并舉的住房制度，國務(wù)院出臺(tái)《條例》，共7章50條，系統(tǒng)構(gòu)建了涵蓋住房租賃市場全主體的監(jiān)管框架，涉及規(guī)范出租承租活動(dòng)、規(guī)范住房租賃企業(yè)行為、規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)行為、強(qiáng)化監(jiān)督管理、嚴(yán)格責(zé)任追究等內(nèi)容。
自《條例》7月份發(fā)布至今的這段時(shí)間，我省住房租賃市場正發(fā)生著積極變化。
9月12日，在鄭州市鄭東新區(qū)一家房產(chǎn)中介門店，記者看到工作人員正在重新梳理租賃房源?！耙罁?jù)《條例》要求，我們已經(jīng)下架了所有隔斷房房源和一些不實(shí)宣傳的房源?！钡觊L李先生指著電腦系統(tǒng)告訴記者。
根據(jù)《條例》，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間，不得單獨(dú)出租用于居住；房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，不得發(fā)布虛假或者誤導(dǎo)性房源信息，不得隱瞞或者拒絕提供擬出租住房的有關(guān)重要信息。
備受租客關(guān)注的退押金難、強(qiáng)制收房問題，有了更詳細(xì)要求。
《條例》明確，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)；出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。這意味著，合同中必須“明確約定”押金扣減情形，且房東不得隨意擴(kuò)大解釋。
“讓我放心的，是關(guān)于資金監(jiān)管的條款?！奔易∴嵵菔谢轁?jì)區(qū)的房東王建華告訴記者。根據(jù)《條例》，從事轉(zhuǎn)租經(jīng)營的住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定設(shè)立住房租賃資金監(jiān)管賬戶并向社會(huì)公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業(yè)務(wù)。違反者，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令改正，給予警告，處2萬元以上10萬元以下的罰款；拒不改正的，處10萬元以上50萬元以下的罰款?！爸灰业秸?guī)企業(yè)，就不用怕卷款跑路了。”他說。
在河南具匠律師事務(wù)所律師胡浩波看來，《條例》賦予租客單方備案權(quán)很有價(jià)值。“‘出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案’，這意味著即使房東不配合，租客也可憑合同、轉(zhuǎn)賬記錄申請備案，作為維權(quán)和享受公共服務(wù)的憑證?！彼嵝炎饪蛻?yīng)強(qiáng)化證據(jù)意識(shí)，盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬并備注用途。
《條例》不僅約束房東、中介，也對租客行為提出要求，明確：安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)等。
“加強(qiáng)住房租賃行業(yè)誠信建設(shè)”也被寫入《條例》，明確要求建立住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評價(jià)制度，將相關(guān)違法違規(guī)行為記入信用記錄，納入全國信用信息共享平臺(tái)，并根據(jù)信用狀況實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管?！耙淮芜`法，全國受限。一旦失信，許多行為都會(huì)被約束，這是強(qiáng)有力的監(jiān)管?！崩溟L劍點(diǎn)評道。
“過去租房糾紛，主要靠民法典合同編兜底，屬于事后救濟(jì)的‘道德市場’；現(xiàn)在《條例》直接設(shè)定強(qiáng)制義務(wù)，監(jiān)管部門可以主動(dòng)處罰，是‘規(guī)則市場’?！崩溟L劍認(rèn)為，租金監(jiān)管賬戶資金破產(chǎn)取回等新型訴訟案或?qū)㈦S著《條例》施行出現(xiàn)，租購并舉的住房制度也將在一次次判決與執(zhí)法中進(jìn)一步得到落實(shí)。
有序發(fā)展托起城市建設(shè)者安居夢
居無慮，心自安。推動(dòng)住房租賃市場規(guī)范化，我省一直在行動(dòng)。
“前兩年，六個(gè)人擠在一個(gè)房間，現(xiàn)在每個(gè)房間不超過倆人，住得舒服多了?！崩霞以谛抨柕慕ㄖと粟w師傅帶記者參觀了他在鄭州市鄭東新區(qū)租住的房屋。
鄭州作為省會(huì)城市，吸引了大量外來人口就業(yè)創(chuàng)業(yè)。今年1月1日起，《鄭州市住房租賃管理?xiàng)l例》施行，明確提出建立健全住房租賃治理體系，進(jìn)一步規(guī)范住房租賃行為，強(qiáng)化合同備案、企業(yè)備案、資金監(jiān)管等制度設(shè)計(jì)。
4月，鄭州市人民政府辦公室發(fā)布通知，進(jìn)一步加強(qiáng)鄭州市房屋租賃市場管理工作。通知明確，原則上，每個(gè)房間的居住人數(shù)不超過2人，居住使用人的人均居住面積不低于4.5平方米，但有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系等特殊情況的除外。同時(shí)，進(jìn)一步細(xì)化租金、押金收取原則：企業(yè)向承租人單次收取的租金金額一般不得超過3個(gè)月，收取的押金金額一般不得超過1個(gè)月租金，并按照規(guī)定通過資金監(jiān)管專用賬戶納入監(jiān)管。
鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局還公布了14家違規(guī)住房租賃企業(yè)名單，印發(fā)《鄭州市住房租賃合同范本》，提醒簽訂合同務(wù)必仔細(xì)閱讀條款，不可輕信任何口頭承諾。
“我們將指導(dǎo)各地完善住房租賃法規(guī)政策，在符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的基礎(chǔ)上，及時(shí)出臺(tái)、修訂、廢止相關(guān)法規(guī)、政策，確保《條例》相關(guān)規(guī)定有效落地實(shí)施?！?月10日，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪稱，將進(jìn)一步強(qiáng)化舉措，確?！稐l例》有效施行，真正托起城市建設(shè)者的“安居夢”。
省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳將指導(dǎo)各地房地產(chǎn)主管部門對住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員開展專業(yè)培訓(xùn)，通過通俗易懂的方式向社會(huì)公眾普及《條例》主要內(nèi)容，確?！稐l例》內(nèi)容深入人心；指導(dǎo)各地加快住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)備案、合同備案、信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測等功能一體化，為市場監(jiān)管提供技術(shù)支撐；進(jìn)一步加強(qiáng)信用體系建設(shè)，研究制定住房租賃企業(yè)信用評價(jià)制度，開展企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員信用評價(jià)，根據(jù)信用狀況分級(jí)實(shí)施分級(jí)分類監(jiān)管；指導(dǎo)各地開展住房租賃市場亂象整治，會(huì)同發(fā)展改革、公安、市場監(jiān)管、自然資源等部門建立住房租賃監(jiān)管聯(lián)動(dòng)執(zhí)法工作機(jī)制，實(shí)現(xiàn)信息共享和聯(lián)動(dòng)監(jiān)管，形成規(guī)范租賃市場秩序的監(jiān)管合力。
租賃房屋，這些規(guī)定要留意
用于出租的住房有要求
●應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等相關(guān)規(guī)定和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康
●廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住
●租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積，應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)
要用實(shí)名簽訂合同
●住房租賃合同應(yīng)當(dāng)向所在地房產(chǎn)管理部門備案
●出租人未辦理備案的，承租人可以辦理
收取押金要約定數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金情形
依法解除合同要為騰退租賃住房留出合理時(shí)間
(本報(bào)記者周曉荷整理)
專家觀點(diǎn)
租房市場迎來法治化新階段
□河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)法學(xué)院院長、教授冉富強(qiáng)
9月15日，《住房租賃條例》正式施行，從多個(gè)維度全面規(guī)范住房租賃活動(dòng)，不僅有助于穩(wěn)定租賃關(guān)系、促進(jìn)市場健康發(fā)展，更為加快建立“租購并舉”的住房制度提供重要支撐。
這部《條例》最主要的突破在于立法層級(jí)的提升和全鏈條制度體系的構(gòu)建。此前我國住房租賃領(lǐng)域主要依賴民法典、城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)規(guī)定，缺少住房租賃專門法律法規(guī)?！稐l例》明確了住房租賃合同備案、資金監(jiān)管、房源備案、租金監(jiān)測等多項(xiàng)權(quán)益保障制度，直擊市場痛點(diǎn)、回應(yīng)群眾訴求。
從“有法可依”到“良法善治”，讓《條例》從法規(guī)條文轉(zhuǎn)變?yōu)榘傩諏?shí)感，還有幾個(gè)方面工作要做。
一是要全面深入開展普法宣傳。幫助有關(guān)部門工作人員、社會(huì)公眾等更好地掌握內(nèi)容，營造濃厚環(huán)境，提升自覺守法意識(shí)。
二是要加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策配套。有關(guān)主管部門要切實(shí)加強(qiáng)組織實(shí)施和監(jiān)督管理，地方人民政府要統(tǒng)籌做好具體實(shí)施工作，制定符合地區(qū)實(shí)際的配套政策。
三是要以《條例》為抓手，推動(dòng)租房市場從“量”的保障向“質(zhì)”的提升跨越。法治化的最終目的，是促進(jìn)健康有序的市場環(huán)境，是為了更高水平的居住品質(zhì)。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，引導(dǎo)市場提供更多高品質(zhì)、可長期租賃的“安心房源”，讓“租購并舉”中的“租”真正成為一種穩(wěn)定可靠的生活選擇。
(河南日報(bào)社全媒體記者 王園園整理)
記者手記
法規(guī)“撐腰”，愿“鬧心租”不再有
□河南日報(bào)社全媒體記者 王園園
在我們身邊，有許多拎著行李搬家的人，他們身份各異，在“遷徙”中建設(shè)城市、追求夢想。
《住房租賃條例》來了，作為我國首部專門針對住房租賃的行政法規(guī)，它向押金難退、強(qiáng)制退房、暴力驅(qū)趕等行為亮劍。同時(shí)，這部法規(guī)不是單方面對租客的保護(hù)，而是為租賃雙方撐起一把“平衡傘”、促進(jìn)市場良性有序發(fā)展。
房東趙女士說：“以前也怕遇到不良租客，現(xiàn)在備案制讓雙方都放心”；租客小王說：“不用再擔(dān)心房東臨時(shí)變卦，隨時(shí)搬家了”……法規(guī)正在悄然改變市場生態(tài)。越來越多的企業(yè)、房東意識(shí)到，講誠信才是長久之計(jì)；而租戶們也發(fā)現(xiàn)，依法維權(quán)并沒有想象中那么難。
立法只是起點(diǎn)，真正的挑戰(zhàn)在于施行，這需要每一級(jí)政府部門的耐心推進(jìn)，需要每一個(gè)執(zhí)法者的堅(jiān)定執(zhí)行，需要每一個(gè)房東的理解配合，也需要每一個(gè)租戶的理性維權(quán)。
房子是租的，但生活不是。希望這些城市建設(shè)者能從“憂居”到“優(yōu)居”，下一次搬家懷揣著更輕松、愉快的心情，有法“撐腰”，“鬧心租”不再有。
