近期，地產(chǎn)央企人事頻繁調(diào)整。
9月15日，深圳地產(chǎn)央企招商蛇口（001979.SZ）公告稱，董事長(zhǎng)蔣鐵峰因工作調(diào)動(dòng)辭去職務(wù)，由原總經(jīng)理朱文凱接任董事長(zhǎng)，聶黎明出任總經(jīng)理。在蔣鐵峰任職的關(guān)鍵期，招商蛇口行業(yè)排名躍升至前五，基本盤穩(wěn)固。
幾乎在同一時(shí)間，另一批央企的管理層也發(fā)生了大幅調(diào)整。
9月5日，華僑城集團(tuán)原董事長(zhǎng)張振高、總經(jīng)理劉鳳喜雙雙免職，原中建集團(tuán)副總經(jīng)理、前華潤(rùn)置地總裁吳秉琪被提名為總經(jīng)理。同日，中交地產(chǎn)（*ST中地，000736.SZ）也完成總裁、副總裁、CFO等高層集體更替。
伴隨政策與市場(chǎng)環(huán)境變化，央企地產(chǎn)正走到分化路口，換帥不僅是人事調(diào)整，更是新一輪戰(zhàn)略抉擇的信號(hào)。
財(cái)報(bào)顯示，華僑城A（000069.SZ）近年陷入虧損，三年半累計(jì)虧損近300億元，此次換帥，華僑城或寄望“救火”高管重振頹勢(shì)；宣布剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的中交地產(chǎn)，正借重組轉(zhuǎn)型謀求“摘帽”，在戰(zhàn)略徹底轉(zhuǎn)向后，亦需搭建新團(tuán)隊(duì)。
招商蛇口大本營(yíng)所在地深圳蛇口，時(shí)代財(cái)經(jīng)攝
從工程師到董事長(zhǎng)，70后蔣鐵峰上位路
蔣鐵峰，1973年生，本科畢業(yè)于華中科技大學(xué)、碩士畢業(yè)于清華大學(xué)，在招商蛇口工作二十多年，從一名工程師一路晉升至董事長(zhǎng)，是典型的招商系內(nèi)部培養(yǎng)的高管。
在華東的經(jīng)歷，是蔣鐵峰履歷上濃墨重彩的一筆，也為其執(zhí)掌招商蛇口打下扎實(shí)基礎(chǔ)。
蔣鐵峰歷任南京公司總經(jīng)理、上海公司總經(jīng)理等職務(wù)，并在2016年出任招商蛇口華東區(qū)域總經(jīng)理。
當(dāng)年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)收635.73億元，其中華東區(qū)域126.28億元，占比19.86%，不及華北、華南、深圳。在蔣鐵峰的帶領(lǐng)下，華東區(qū)域突飛猛進(jìn)，迅速成為招商蛇口營(yíng)收的重要貢獻(xiàn)來(lái)源。2018年，華東區(qū)域銷售額突破700億元，貢獻(xiàn)營(yíng)收265.8億元，占總營(yíng)收比例為31.24%，穩(wěn)居各區(qū)域之首，甚至超越招商蛇口大本營(yíng)深圳區(qū)域的22.12%。
2019年，招商蛇口從華北、華東、華中、華南、深圳五大區(qū)域擴(kuò)展為九大區(qū)域，新增的江南區(qū)域由華東區(qū)域裂變而來(lái)，包括南京、蘇州、無(wú)錫、常州、揚(yáng)州、合肥等城市。華東區(qū)域、江南區(qū)域均由蔣鐵峰掌舵。
同年，蔣鐵峰升任招商蛇口總經(jīng)理，與時(shí)任董事長(zhǎng)許永軍搭檔。期間，這對(duì)“搭子”合力推動(dòng)招商蛇口從2000億元銷售額躍升至3000億元，完成重返行業(yè)五強(qiáng)的目標(biāo)。
2023年9月，許永軍退休，蔣鐵峰接棒出任招商蛇口董事長(zhǎng)。
在當(dāng)年年初的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，蔣鐵峰曾表示，行業(yè)重塑之后，綜合發(fā)展的企業(yè)又迎來(lái)了新的機(jī)遇。招商蛇口在未來(lái)三年提出新的目標(biāo)——行業(yè)五強(qiáng)，“五強(qiáng)并不僅僅是一個(gè)規(guī)模指標(biāo)，更多是利潤(rùn)、質(zhì)量、效益、經(jīng)營(yíng)等多維度的體現(xiàn)?！?/p>
2024年，招商蛇口以2193億元的全口徑銷售金額，站穩(wěn)行業(yè)五強(qiáng)，在西安、長(zhǎng)沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售排名前五。
蔣鐵峰曾坦言，2024年是房地產(chǎn)最艱難的一年，但招商蛇口在手現(xiàn)金超過(guò)1000億元，創(chuàng)五年來(lái)最高，在“三高”時(shí)代長(zhǎng)期將有息負(fù)債率控制在40%左右。任職董事長(zhǎng)不足兩年，蔣鐵峰為招商蛇口筑起一道“防火墻”。
據(jù)招商局集團(tuán)官網(wǎng)最新消息，蔣鐵峰現(xiàn)已出任招商局集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理。
蔣鐵峰出席招商局集團(tuán)年中工作會(huì)議，圖源：招商局集團(tuán)
朱文凱搭檔聶黎明，老兵闖蕩新周期
蔣鐵峰擢升后，招商蛇口迎來(lái)新一屆“掌舵人”組合——朱文凱任董事長(zhǎng)、聶黎明任總經(jīng)理，兩位招商系老兵攜手執(zhí)掌公司。
與在地產(chǎn)開發(fā)體系一路晉升的蔣鐵峰不同，1968年出生、畢業(yè)于武漢理工大學(xué)的朱文凱履歷更加多元。他先后在招商港務(wù)、招港實(shí)業(yè)、招商地產(chǎn)等公司任職，從城市服務(wù)類業(yè)務(wù)起步，逐步轉(zhuǎn)向地產(chǎn)板塊，歷任招商地產(chǎn)總經(jīng)理助理、副總經(jīng)理、招商蛇口常務(wù)副總經(jīng)理，擁有豐富的開發(fā)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。
2019年，朱文凱調(diào)任招商局海南開發(fā)投資公司總經(jīng)理，帶領(lǐng)公司搭建總部平臺(tái)并布局多個(gè)產(chǎn)業(yè)新城園區(qū)，在資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面表現(xiàn)突出。
聶黎明同樣是招商系老將，歷任招商蛇口云南公司總經(jīng)理、重慶公司總經(jīng)理、華北區(qū)域總經(jīng)理、深圳區(qū)域總經(jīng)理、公司副總經(jīng)理等，以及招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司董事長(zhǎng)、招商局集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展部/業(yè)務(wù)協(xié)同部部長(zhǎng)。
兩人接手的，是一個(gè)基本盤相對(duì)穩(wěn)固的招商蛇口。
今年上半年，招商蛇口實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入514.85億元，同比增長(zhǎng)0.41%；利潤(rùn)總額31.08億元，同比增長(zhǎng)5.05%；綜合稅前毛利率14.38%。其中，開發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約面積335萬(wàn)平方米、簽約銷售金額888.94億元，銷售規(guī)模市場(chǎng)排名第四。
在穩(wěn)住開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的同時(shí)，招商蛇口形成了以集中商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓三大主力業(yè)務(wù)為核心的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。今年上半年，招商蛇口管理范圍內(nèi)全口徑資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)收入36.6億元，同比增長(zhǎng)4.1%，EBITDA實(shí)現(xiàn)19.0億元，同比增長(zhǎng)0.4%；報(bào)告期內(nèi)新入市13個(gè)項(xiàng)目，新增經(jīng)營(yíng)面積約72萬(wàn)平方米，含7個(gè)公寓、3個(gè)集中商業(yè)、1個(gè)產(chǎn)業(yè)園和1個(gè)酒店等。
在保持穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的同時(shí)，招商蛇口也積極布局核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊。
9月5日，招商蛇口聯(lián)合中海地產(chǎn)、徐匯城投、中旅投資以總價(jià)439.5億元拿下位于上海徐匯的一宗巨無(wú)霸地塊，刷新全國(guó)涉宅用地出讓總價(jià)紀(jì)錄。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年1-8月，招商蛇口以222.28億元的權(quán)益銷售額排名上海第一，接近2023年同期的巔峰水平。
近日，招商蛇口還宣布向特定對(duì)象發(fā)行優(yōu)先股，募集資金總額不超過(guò)82億元，所得凈額將投入位于北京、上海、廣州、深圳、西安、鄭州、成都的11個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，以支撐核心一二線城市開發(fā)需求。
盡管內(nèi)部基本面穩(wěn)健，外部環(huán)境仍存不確定性。
在2025年半年報(bào)中，招商蛇口坦言，進(jìn)入二季度以來(lái)，市場(chǎng)出現(xiàn)走弱態(tài)勢(shì)——6月單月全國(guó)商品房銷售面積同比下降6.6%，降幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大，房地產(chǎn)開發(fā)投資降幅亦走闊，土地市場(chǎng)有所降溫，成交溢價(jià)率回落。
招商蛇口認(rèn)為，去年9月以來(lái)的一攬子增量政策的邊際效用在遞減，若不及時(shí)出臺(tái)新的止跌企穩(wěn)政策措施或政策效果不及預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能再度下行。
如何在穩(wěn)住基本盤的同時(shí)，夯實(shí)第二增長(zhǎng)曲線、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型突破，是朱文凱與聶黎明必須共同回答的考題。
三央企換帥背后的分化路徑
除招商蛇口外，過(guò)去十余天，華僑城A、中交地產(chǎn)亦接連發(fā)生重大人事變動(dòng)。
9月5日，國(guó)資委發(fā)布《8戶中央企業(yè)11名領(lǐng)導(dǎo)人員職務(wù)任免》，吳秉琪任華僑城集團(tuán)有限公司黨委副書記、董事，提名為總經(jīng)理人選；張振高退休，免去董事長(zhǎng)職務(wù)；劉鳳喜免去黨委副書記、董事職務(wù)，不再擔(dān)任總經(jīng)理。
同日，中交地產(chǎn)宣布，董事長(zhǎng)郭主龍、總裁徐愛(ài)國(guó)、財(cái)務(wù)總監(jiān)梅瑰等多位高管請(qǐng)辭，聘任曾益明為總裁，李進(jìn)軍為副總裁，田玉利為副總裁兼總法律顧問(wèn)、首席合規(guī)官，何海洪為財(cái)務(wù)總監(jiān)。
在外界看來(lái)，對(duì)華僑城而言吳秉琪更像一位“救火隊(duì)長(zhǎng)”，曾益明及其團(tuán)隊(duì)則肩負(fù)中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)型、“摘帽”的任務(wù)。
華僑城曾憑借“旅游+地產(chǎn)”模式，長(zhǎng)期被視為文旅地產(chǎn)協(xié)同的典范，但在行業(yè)調(diào)整期掉隊(duì)嚴(yán)重。
今年上半年，華僑城營(yíng)收113.17億元，同比下降50.82%，虧損擴(kuò)大至28.67億元。這是華僑城連續(xù)虧損的第四年。根據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)，2022年至2025年上半年，華僑城累計(jì)虧損289.27億元。
接下“燙手山芋”的吳秉琪，1993年加入華潤(rùn)集團(tuán)，2007年起在華潤(rùn)置地歷任要職，2022年升任總裁。在主管華潤(rùn)置地華北大區(qū)期間，吳秉琪曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)413億元銷售額，一舉將華潤(rùn)置地送進(jìn)北京房企TOP3陣營(yíng)。
新舊交替之際，華僑城能否在新班子帶領(lǐng)下闖出新局，正考驗(yàn)著這家央企的轉(zhuǎn)型能力。
中交地產(chǎn)“換血”，則是“退房”之后的必然調(diào)整。
2023年11月，中交地產(chǎn)完成對(duì)中交服務(wù)的并購(gòu)重組，將中交集團(tuán)旗下唯一的物業(yè)資源整合平臺(tái)裝入上市公司。今年7月，中交地產(chǎn)宣布擬以一元的價(jià)格將房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)剝離至控股股東，標(biāo)志著戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型落地。
經(jīng)營(yíng)方向轉(zhuǎn)變，中交地產(chǎn)需要新的管理團(tuán)隊(duì)。新任管理團(tuán)隊(duì)曾益明、李進(jìn)軍、何海洪均來(lái)自中交服務(wù)或外部知名企業(yè)，未來(lái)重點(diǎn)是通過(guò)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型幫助公司“摘帽”，重回正軌。中交地產(chǎn)稱，“退房”后，上市公司剩余的業(yè)務(wù)（物業(yè)管理、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)及管理）具有穩(wěn)定性和可持續(xù)性，盈利性較好。
三家央企換將背后，不只是職位更替，更是行業(yè)周期壓力下的戰(zhàn)略抉擇，折射出地產(chǎn)央企的不同路徑與命運(yùn)分化。
而這場(chǎng)“換將潮”能否帶領(lǐng)企業(yè)走向更多可能，還需時(shí)間的檢驗(yàn)。
