編輯 | 余蘇
出品 | 潮起網(wǎng)「豪宅有意思」
當(dāng)明城墻的青磚映出晨輝，秦淮河的流水載著千年文脈，門東VILLA在南京老城芯的土地上悄然崛起。這塊經(jīng)25輪激烈競拍奪得的稀缺地塊，以1.2的低容積率、2500-3000萬的總價門檻，成為近十年城墻內(nèi)唯一的純低密住宅作品，既被寄予“城央文脈豪宅”的厚望，也深陷“價值與短板并存”的爭議。
對于追求終極改善的高凈值人群而言，它是不可復(fù)制的收藏級資產(chǎn)，還是高端定位與實(shí)際呈現(xiàn)脫節(jié)的爭議之作？
城央稀缺資源與產(chǎn)品創(chuàng)新的雙重賦能
門東VILLA的價值根基，在于其占據(jù)了南京城市核心中近乎孤本的土地資源。項目坐落于秦淮區(qū)馬道街與轉(zhuǎn)龍巷交匯處，被老門東歷史文化街區(qū)、秦淮河、明城墻、大報恩寺等承載3100年建城史的核心地標(biāo)環(huán)繞，這種“將城市文脈納入日常版圖”的地段屬性，在南京城墻內(nèi)堪稱絕無僅有。
根據(jù)《南京老城南歷史城區(qū)保護(hù)與復(fù)興規(guī)劃》，該區(qū)域土地供應(yīng)受嚴(yán)格管控，近十年僅出讓此一塊低密住宅用地，1.2的容積率指標(biāo)更是成為城墻內(nèi)的“最后絕唱”，25輪競拍與20.4%溢價率的拿地背景，更印證了其土地的稀缺性，從誕生起就自帶收藏屬性。
在生活配套層面，項目展現(xiàn)出城央豪宅獨(dú)有的資源掌控力，配套評分高達(dá)100分，遠(yuǎn)超區(qū)域88分的均值。教育與醫(yī)療資源密度堪稱頂配：359米可達(dá)馬道街小學(xué)，710米至小西湖幼兒園，3公里范圍內(nèi)聚集了100所學(xué)校與31座醫(yī)院，構(gòu)建起全周期的生活保障網(wǎng)絡(luò)。
生態(tài)與商業(yè)場景無縫融合，590米到武定門公園，905米至瞻園奧特萊斯，而老門東街區(qū)的特色餐飲、文創(chuàng)小店更形成了兼具煙火氣與文化感的獨(dú)特生活氛圍；交通出行則實(shí)現(xiàn)了“軌交+公交+自駕”的立體覆蓋，244米到地鐵3號線武定門站，62米達(dá)馬道街?江寧路公交站，1公里內(nèi)23個公交站點(diǎn)覆蓋14條線路，3公里范圍內(nèi)18個地鐵站編織起便捷的交通網(wǎng)，徹底打破了“城央低密=出行不便”的固有認(rèn)知。
產(chǎn)品設(shè)計上，門東VILLA作為中堃置業(yè)VILLA系的旗艦作品，實(shí)現(xiàn)了空間與科技的雙重突破。其創(chuàng)新的垂直院落系統(tǒng)重構(gòu)了疊墅的生活場景：下疊打造“地下二層車庫+負(fù)一層挑空庭院+一層入戶花園”的三重院落，讓居者在城央就能擁有沉浸式的庭院體驗(yàn)；上疊則以空中露臺搭配可拓展閣樓，形成“露臺觀城+閣樓私藏”的立體空間，滿足不同家庭的生活需求。
分戶式科技住宅系統(tǒng)是另一大亮點(diǎn)，突破了傳統(tǒng)集中式系統(tǒng)的局限，每戶可獨(dú)立控制溫濕度，在主城疊墅中屬于少見的高端配置。更值得一提的是，項目集結(jié)了業(yè)內(nèi)頂尖的設(shè)計團(tuán)隊——名谷設(shè)計潘冉、大象設(shè)計連錚、順景園林趙卓毅聯(lián)手操刀，從建筑立面到景觀布局都力求實(shí)現(xiàn)歷史與現(xiàn)代的融合，此前調(diào)整后的深色金屬屋面與暖白色石材，更精準(zhǔn)適配了老門東的歷史風(fēng)貌，讓建筑與周邊文脈自然共生。
高端定位與實(shí)際呈現(xiàn)的適配性落差
盡管占據(jù)稀缺地段與資源，但門東VILLA在產(chǎn)品層面的短板卻十分突出，成為制約其價值的關(guān)鍵因素，其中戶型設(shè)計的問題最為明顯。根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，項目戶型評分僅66分，顯著低于區(qū)域83分的均值，成為購房者吐槽的最大槽點(diǎn)。
核心問題集中在空間利用率不足，330-350㎡的戶型僅規(guī)劃為上下疊，對比同面積段的獨(dú)棟別墅，功能分區(qū)顯得冗余，部分房間因庭院布局的影響，采光條件不佳，難以滿足終極改善客群對空間實(shí)用性的高要求。
上疊的動線設(shè)計也存在不合理之處，盡管配備了獨(dú)立車庫，但住戶需經(jīng)負(fù)一層挑空庭院才能入戶，垂直交通耗時較長，與“終極改善”所追求的便捷性需求存在明顯差距。更讓購房者不滿的是定制化服務(wù)的局限，項目雖宣傳“一戶一定制”，但實(shí)際僅能在裝修細(xì)節(jié)上做小幅調(diào)整，戶型格局受整體規(guī)劃限制難以大幅改動，這與江心洲賢坤花園的全定制模式形成了鮮明對比，難以匹配2500-3000萬的總價定位。
社區(qū)品質(zhì)的呈現(xiàn)也未達(dá)高端預(yù)期，77分的社區(qū)品質(zhì)評分略低于區(qū)域79分的均值，暴露了細(xì)節(jié)把控的不足。綠化率是最直觀的短板，18%的綠化覆蓋率在豪宅項目中處于下游水平，盡管規(guī)劃了“周界花園+中軸花園+宅間花園”的三級景觀體系，但實(shí)際呈現(xiàn)的綠植密度與順景園林的設(shè)計口碑嚴(yán)重不匹配，難以營造出低密豪宅應(yīng)有的靜謐與私密氛圍。
公共空間的缺失同樣不容忽視，作為僅有48戶的小規(guī)模社區(qū)，項目未規(guī)劃專屬的會所、健身中心等高端配套，而這類空間恰恰是高凈值人群社交與生活的重要載體，與2500萬級總價對應(yīng)的社交需求完全脫節(jié)。
此外，開發(fā)商的品牌力不足也影響了市場對項目的信任度，南京中堃置業(yè)雖有賢坤花園等作品，但在高端物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)與口碑上，與仁恒、綠城等頭部房企仍有明顯差距，這讓不少注重品牌背書的終極改善客群望而卻步。
價格與價值的平衡爭議進(jìn)一步放大了產(chǎn)品短板的影響。按3000萬總價、350㎡面積計算，項目單價約8.57萬/㎡，高于周邊8萬/㎡的二手房均價，而高價背后的價值支撐卻存在諸多疑點(diǎn)。
從成本構(gòu)成來看，35084元/㎡的樓面地價僅占售價的41%，剩余成本中裝修與科技系統(tǒng)的占比不足20%，過高的溢價空間讓購房者對價格合理性產(chǎn)生質(zhì)疑。
與競品相比，門東VILLA的性價比優(yōu)勢也不明顯：河西板塊同價位的疊墅能提供更大的戶型面積與更高的綠化率，江心洲的豪宅則具備更純粹的低密環(huán)境與成熟的高端社區(qū)氛圍，而門東VILLA僅靠地段溢價支撐高價，能否獲得市場認(rèn)可仍需時間檢驗(yàn)。
市場環(huán)境與居住體驗(yàn)的雙重考驗(yàn)
當(dāng)前，門東VILLA正面臨著市場與交付的雙重考驗(yàn)，這些現(xiàn)實(shí)困境可能直接影響項目的銷售與口碑。項目預(yù)計2025年四季度以現(xiàn)房形式銷售，但當(dāng)前的市場環(huán)境對高端豪宅并不友好。
從客群基數(shù)來看，南京年成交2500萬以上豪宅的數(shù)量不足50套，而門東VILLA一次性推出48席，意味著需要消化近一年的市場容量，客群基數(shù)的狹窄帶來了巨大的去化壓力。政策調(diào)控的影響也不容忽視，近期房貸利率調(diào)整讓高凈值人群的購房決策變得更加謹(jǐn)慎，不少客群開始轉(zhuǎn)向更具保值性的核心地段大平層，進(jìn)一步分流了疊墅市場的潛在客戶。
老門東街區(qū)的文旅屬性與高端居住需求之間的天然沖突，成為影響居住體驗(yàn)的核心問題。作為南京知名的文旅地標(biāo)，老門東街區(qū)節(jié)假日的日均客流量超5萬人次，大量游客帶來的喧囂與人流，直接打破了高端住宅所需的靜謐與私密氛圍。
更值得關(guān)注的是，距離項目僅數(shù)百米的餐飲酒吧區(qū)營業(yè)時間常至凌晨，深夜的噪音可能對住戶的休息造成嚴(yán)重干擾，這與“終極改善”所追求的居住品質(zhì)形成了尖銳矛盾。
停車配套的緊張問題同樣突出，盡管項目自身的車位比達(dá)到1:2.1，能滿足住戶的基本需求，但周邊景區(qū)與商業(yè)區(qū)的停車需求極為旺盛，節(jié)假日期間訪客停車難的問題幾乎無法避免，直接影響了居住的便捷性。
規(guī)劃調(diào)整引發(fā)的信任危機(jī)，進(jìn)一步加劇了市場對項目的觀望情緒。2025年6月，項目對外立面進(jìn)行了規(guī)劃調(diào)整，將最初的現(xiàn)代風(fēng)格改為“深色金屬屋面+暖白色石材”，盡管調(diào)整后的設(shè)計更適配老門東的歷史風(fēng)貌，但短期內(nèi)兩次修改設(shè)計方案的舉動，讓購房者對項目最終的呈現(xiàn)效果產(chǎn)生了疑慮。
更關(guān)鍵的是，距離計劃開盤僅余1個月，項目仍未開放實(shí)體樣板間，僅公布了戶型圖，這與中堃置業(yè)此前宣傳的“準(zhǔn)現(xiàn)房體系”嚴(yán)重不符，不少購房者擔(dān)憂項目的施工進(jìn)度與裝修質(zhì)量，不敢輕易下單。這種信任度的缺失，在高端豪宅市場中尤為致命，可能成為影響項目銷售的“最后一根稻草”。
結(jié)語
門東VILLA的價值悖論，恰恰是城央豪宅收藏屬性與居住屬性的典型博弈——它以“城墻內(nèi)最后低密宅地”的稀缺標(biāo)簽，成為南京樓市中不可再生的文化符號，卻又因戶型設(shè)計的瑕疵、社區(qū)配套的不足，與“終極改善”的實(shí)用需求產(chǎn)生偏差。
對于高凈值人群而言，選擇它從來不是一場單純的“買房決策”，而是對“城市文脈占有權(quán)”與“居住舒適度”的取舍。若你是懷揣“老南京情結(jié)”的本土家族，或是追求“城央庭院+文化背書”復(fù)合價值的收藏者，其地段的不可復(fù)制性足以覆蓋產(chǎn)品短板。但若是以“居住體驗(yàn)優(yōu)先”為核心訴求，河西、江心洲的同價位項目或許能提供更均衡的品質(zhì)。
隨著四季度現(xiàn)房銷售的啟幕，門東VILLA的真實(shí)價值將在市場檢驗(yàn)中逐漸清晰。那些愿意為文脈買單的購房者，終究看重的是推開窗可見明城墻的歷史厚重，是步行百米即入老門東的煙火與詩意——這種“把城市記憶變成日?！钡捏w驗(yàn)，本就是豪宅市場中最稀缺的奢侈品。
而項目最終能否跨越“產(chǎn)品短板”的爭議，成為南京城央的傳世藏品，既取決于中堃置業(yè)能否兌現(xiàn)品質(zhì)承諾，更取決于市場對“文脈價值”的終極定價。
