“您已欠物業(yè)管理費(fèi)超過(guò)
26761.93元，
請(qǐng)盡快繳費(fèi)！”
9月14日，廣州某小區(qū)業(yè)主向媒體記者反映，物業(yè)公司最近將業(yè)主物業(yè)費(fèi)欠繳信息和小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)捆綁，導(dǎo)致欠繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，只要刷卡或者開(kāi)車(chē)出入小區(qū)，都會(huì)聽(tīng)到系統(tǒng)播報(bào)自己的欠費(fèi)信息。
據(jù)該小區(qū)業(yè)主介紹，此前物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意擅自更換門(mén)禁系統(tǒng)，并增設(shè)欠費(fèi)信息播報(bào)功能。至于欠費(fèi)一事，有業(yè)主坦言，小區(qū)有超百戶業(yè)主欠繳多筆物業(yè)服務(wù)費(fèi)，原因在于該物業(yè)公司在對(duì)小區(qū)管理上，引來(lái)大家的不滿。
對(duì)此，小區(qū)物業(yè)工作人員表示，他們會(huì)繼續(xù)沿用門(mén)禁系統(tǒng)播報(bào)這種方法提醒業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
今年8月，當(dāng)?shù)卣痛耸鲁鼍吡苏耐ㄖ?，要求物業(yè)公司服務(wù)好業(yè)主，可私下電話或微信催費(fèi)。同時(shí)稱(chēng)已向上級(jí)反映情況，保持跟進(jìn)事件，力爭(zhēng)尋求妥善的解決辦法。
那么，物業(yè)公司通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)公開(kāi)業(yè)主欠費(fèi)信息，是否侵犯業(yè)主隱私權(quán)？是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定的催費(fèi)程序？若合同未授權(quán)此類(lèi)公開(kāi)催繳方式，物業(yè)公司的行為是否構(gòu)成違約？若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主是否有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)？
一起來(lái)看《法治日?qǐng)?bào)》律師專(zhuān)家?guī)斐蓡T、吉林良佐律師事務(wù)所主任尤金堂律師的專(zhuān)業(yè)解讀！
1、物業(yè)公司通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)公開(kāi)業(yè)主欠費(fèi)信息，是否構(gòu)成對(duì)業(yè)主隱私權(quán)的侵犯？是否屬于“不合理限制業(yè)主權(quán)益”的行為？
尤金堂：物業(yè)公司通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)公開(kāi)業(yè)主欠費(fèi)信息構(gòu)成對(duì)業(yè)主隱私權(quán)的侵犯，且屬于“不合理限制業(yè)主權(quán)益”的行為。根據(jù)民法典第一千零三十二條，自然人的隱私權(quán)受法律保護(hù)，隱私包括“不愿為他人知曉的私密信息”。業(yè)主的欠費(fèi)金額、欠費(fèi)狀態(tài)屬于其不愿公開(kāi)的個(gè)人財(cái)務(wù)信息，具有私密性。民法典第一千零三十三條規(guī)定，除法律另有規(guī)定或者權(quán)利人明確同意外，任何組織或個(gè)人不得侵害他人的隱私權(quán)。物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)主同意，通過(guò)小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)（公共場(chǎng)所）向不特定第三人播報(bào)該信息，違反了“不得泄露、公開(kāi)他人私密信息”的禁止性規(guī)定，構(gòu)成對(duì)業(yè)主隱私權(quán)的侵犯。
另外，此類(lèi)行為可能同時(shí)侵犯業(yè)主的名譽(yù)權(quán)（如導(dǎo)致業(yè)主社會(huì)評(píng)價(jià)降低），屬于不當(dāng)催費(fèi)方式。民法典第九百四十四條第三款規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)?！贝颂幍摹暗取睉?yīng)作擴(kuò)張解釋?zhuān)ㄆ渌麌?yán)重影響業(yè)主正常生活或合法權(quán)益的方式。物業(yè)公司通過(guò)門(mén)禁播報(bào)欠費(fèi)信息，不僅干擾業(yè)主的正常出入（如導(dǎo)致業(yè)主因?qū)擂味苊馐褂瞄T(mén)禁），還可能影響其社會(huì)交往（如鄰居知曉欠費(fèi)情況），屬于“不合理限制業(yè)主權(quán)益”的行為。
2、物業(yè)公司通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)播報(bào)欠費(fèi)信息的行為，是否符合物業(yè)服務(wù)合同約定的催費(fèi)程序？若合同未授權(quán)此類(lèi)公開(kāi)催繳方式，物業(yè)的行為是否構(gòu)成違約？
尤金堂：根據(jù)民法典第九百四十四條第二款，業(yè)主逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)公司應(yīng)先催告，合理期限屆滿后可起訴或仲裁，且催繳方式需合法合理。若物業(yè)服務(wù)合同未約定“通過(guò)門(mén)禁系統(tǒng)公開(kāi)欠費(fèi)信息”的催繳方式，物業(yè)公司的行為違反合同約定。因合同未授權(quán)的情況下，物業(yè)公司的催繳方式需符合“不影響業(yè)主正常生活、不侵犯業(yè)主合法權(quán)益”的底線。即使合同有約定，若該約定違反民法典第九百四十四條第三款的禁止性規(guī)定（如限制業(yè)主基本權(quán)益），該約定也屬無(wú)效。
3.若物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，業(yè)主是否有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)？業(yè)主如何收集證據(jù)證明物業(yè)公司未履行合同義務(wù)？
尤金堂：業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)。根據(jù)民法典第九百四十四條第一款，“物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)”。但若物業(yè)公司未按約定提供服務(wù)（如服務(wù)存在瑕疵），業(yè)主有權(quán)主張減免物業(yè)費(fèi)。業(yè)主需收集物業(yè)公司未履行合同義務(wù)的證據(jù)，具體包括：
（1）服務(wù)瑕疵的直接證據(jù)：如小區(qū)消防設(shè)施損壞的照片/視頻、公共區(qū)域衛(wèi)生臟亂的記錄、電梯故障未及時(shí)維修的憑證；
（2）業(yè)主的催告記錄：如向物業(yè)公司發(fā)送的整改函（書(shū)面/微信）、12345投訴記錄（需保留投訴編號(hào)及回復(fù)）；
（3）第三方機(jī)構(gòu)的證明：如消防部門(mén)的《整改通知書(shū)》、街道辦/居委會(huì)的檢查報(bào)告；
（4）物業(yè)的公開(kāi)信息：根據(jù)民法典第九百四十三條及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條，業(yè)主可請(qǐng)求公布“物業(yè)服務(wù)履行情況”“維修資金使用情況”等資料，若物業(yè)公司拒絕公開(kāi)，可通過(guò)訴訟獲?。?br/>
（5）同類(lèi)案件的判決：如小區(qū)其他業(yè)主與物業(yè)公司的訴訟判決，可證明物業(yè)存在普遍服務(wù)瑕疵。
