觀點網(wǎng) 越來越多的市場目光聚焦到REITs，尤其是消費類。自2024年3月第一批消費REITs上市，截至目前，已有12只消費REITs上市/籌備上市。
在市場交流中，不少投資者表示：“消費REITs太難買了?！庇绕浣衲?，這類產(chǎn)品在發(fā)售期的場內(nèi)認(rèn)購難度越發(fā)增大。
以近期發(fā)行的華夏凱德商業(yè)REIT為例，其發(fā)售期場內(nèi)認(rèn)購不僅出現(xiàn)超252.6倍的網(wǎng)下超額認(rèn)購，公眾份額更是在單日內(nèi)迅速售罄，公眾投資者有效認(rèn)購倍數(shù)超535.2倍，基金比例配售前認(rèn)購資金累計3091.7億元，是擬募集規(guī)模的135.2倍。
而從12只消費REITs的底層資產(chǎn)構(gòu)成來看，其涵蓋類型包括購物中心、奧特萊斯、農(nóng)貿(mào)市場以及社區(qū)商業(yè)，其中購物中心占據(jù)了絕對主導(dǎo)地位--12只產(chǎn)品中，有7只是以購物中心為核心底層資，該類資產(chǎn)總估值約228億元。
此次，商業(yè)客從已披露的購物中心REITs財報出發(fā)，解讀它們背后的運營力。
資本市場“紅人”
2024年底的中央經(jīng)濟工作會議，將“大力提振消費、全方位擴大國內(nèi)需求”列為2025年經(jīng)濟工作的首要任務(wù)，這一導(dǎo)向為消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs的發(fā)展奠定了戰(zhàn)略基調(diào)。
從目前已入市的6單購物中心REITs二級市場表現(xiàn)來看，價格基本處于上漲趨勢，其中華夏大悅城商業(yè)REIT漲幅最高，超50%，而華夏金茂商業(yè)REIT、華夏華潤商業(yè)REIT漲幅均超過40%。
政策是外部推動力，而消費REITs持續(xù)走強的核心是“優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)+穩(wěn)定運營”。
除并未披露半年財報的中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT，從出租率指標(biāo)來看，其余5只消費REITs的底層購物中心資產(chǎn)均在95%以上。其中，青島萬象城和長沙覽秀城的出租率最高，達到99.03%；除上海又一城出租率較2024年末有所下降外，其余購物中心的出租率均實現(xiàn)小幅上漲。
若從租金單價變化方面來看，上半年除成都大悅城的租金單價有小幅的0.86%下滑外，其余5個底層資產(chǎn)的租金單價均實現(xiàn)上漲，其中華夏華潤商業(yè)REIT的青島萬象城漲幅最高，由2024年底的397.73元/平方米/月，漲至2025年6月底的419.71元/平方米/月，漲幅為5.53%。
而在5單產(chǎn)品中，位于青島香港中路核心商圈的青島萬象城租金單價最高，其定位高端，再加上品牌組合持續(xù)的優(yōu)化，達419.71元/平方米/月；其次是主打“年輕潮玩”的成都大悅城，在持續(xù)的營銷活動下，帶動商戶銷售額同比增長，進一步鞏固商家對租金的承受力，租金水平達357元/平方米/月。
對于購物中心而言，頭部5家租戶的租金貢獻占比更是決定了場子的“抗風(fēng)險能力”。若占比過高，一旦某家核心品牌租戶出現(xiàn)戰(zhàn)略調(diào)整，關(guān)店收縮或租約到期不續(xù)約，都將直接導(dǎo)致整體租金下滑。
在五單消費REIT中，前五租戶收入占比變動情況最大的是華安百聯(lián)消費REIT的底層資產(chǎn)上海又一城。2025年Q1，前五戶租金收入為337.24萬元，第一名的租金收入僅占6.35%，為101.36萬元；而2025年Q2，前五戶租金收入提升至為794.77萬元，第一名的租金收入占比提升至了28.9%，為584.33萬元。
對于這一變化，華安百聯(lián)消費REIT財報中雖未直接披露原因，但在Q2中有提及“存在來源于單一客戶及其關(guān)聯(lián)方的現(xiàn)金流占比超過10%的情況”，該客戶為上海百聯(lián)又一城商管公司，或存在關(guān)聯(lián)方承租放量情況。
其中，租戶集中度較低的是成都大悅城，單一租戶占比均未超過5%，前五名租戶的租金收入占比總計7.03%，不超過10%。
運營力考驗
在“運營為王”的時代里，商業(yè)講究的不再是規(guī)模，而是精細(xì)化運營下的持續(xù)生命力。
具體來看，上半年各大底層資產(chǎn)在品牌組合調(diào)整、空間場景優(yōu)化方面采取了哪些舉措，以及在各類營銷活動推動下，其在客流吸引與消費轉(zhuǎn)化上取得了怎樣的成果。
盡管定位有所差異，但5大消費REITs的底層資產(chǎn)在首店引進動作上存在一定的共性。
上半年，成都大悅城引入29家不同層級的知名首店，覆蓋零售、餐飲、體驗等多元業(yè)態(tài)，包括Wilson、ECCOAL、夕拾未央（淮揚菜）、瓷野（贛菜）、梔木小館（貴州菜）、阿嬤手作、裕蓮茶樓、達美樂等品牌。
同期，青島萬象城累計新開店鋪60家，其中14家為山東首店，包括零售品牌HOURGLASS、Songmont、GROTTO、大人糖等；4家為青島首店，如巴奴毛肚火鍋、梨花甄選青島等。杭州西溪印象城則在上半年著重打造B座百萬餐飲矩陣，引入了一緒壽喜燒杭州直營店、西朗牛排、魏斯理漢堡城市首店。
然而，品牌引進僅是第一步，關(guān)鍵在于以持續(xù)營銷帶動商場人流后，推動流量變銷量、留存核心客群，最終提升租金收益，達成品牌與商場的共贏。
營銷活動上，華夏金茂商業(yè)REIT底層資產(chǎn)長沙覽秀城，上半年緊抓“運動”潮流趨勢，聯(lián)動運動戶外品牌落地“桃花嶺徒步活動”、“梅溪湖環(huán)島親子歡樂跑”、“李寧歡樂彩虹跑”等主題活動。
青島萬象城則更注重在空間運營內(nèi)容上創(chuàng)新，如新春季推出特別企劃，落地大型“星愿”藝術(shù)主題裝置及“蛇來運轉(zhuǎn)”游園會；開業(yè)十周年慶之際，落地“拾光游園”大型戶外主題街區(qū)，引入Peet's Coffee、快看漫畫谷店等城市首進品牌快閃，實現(xiàn)話題熱度傳播。
成果轉(zhuǎn)化上，2025年上半年，青島萬象城客流量創(chuàng)新高，同比增幅12.9%，會員人數(shù)提升至160萬人，同比增長21.3%；杭州西溪印象城客流量1117萬人次，同比增長6.16%，銷售額（不含汽車銷售額）22.55億元，同比增長17.78%；上海又一城客流量1177萬人次，項目會員數(shù)量達63.19萬人。
換個角度看，REITs底層資產(chǎn)雖憑借亮眼的客流與銷售額數(shù)據(jù)脫穎而出，但本質(zhì)是在嚴(yán)格上市標(biāo)準(zhǔn)下被篩選與打磨的結(jié)果。
例如中海佛山映月湖環(huán)宇城，6月26日申報，7月15日深交所發(fā)布審核問詢，而審核問詢的內(nèi)容主要針對項目合規(guī)性、項目運營情況、項目估值和現(xiàn)金流預(yù)測。
關(guān)于項目合規(guī)性問題中就提及，項目公司與華興銀行深圳分行貸款協(xié)議關(guān)于抵押擔(dān)保的約定是否違反REITs資產(chǎn)權(quán)屬清晰的基本要求；項目運營問題，主要關(guān)注主力店租金劇烈波動、專門店增速放緩等情況；而項目估值與現(xiàn)金流問題就涉及到租金收入預(yù)測的合理性。
正是購物中心REITs對底層資產(chǎn)的嚴(yán)格要求，5單購物中心消費REITs預(yù)計的年化現(xiàn)金流分派率在3%-5%之間，其中華安百聯(lián)消費REIT的年化分派率最高，為4.28%。去年年底，5單REITs的年化分派率在4%-6%之間。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
