2025年9月11日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、北京中指信息技術(shù)研究院主辦，北京中指信息技術(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組承辦的“2025中國(guó)房地產(chǎn)品牌價(jià)值研究成果發(fā)布會(huì)暨第二十二屆中國(guó)房地產(chǎn)品牌發(fā)展論壇”在北京召開(kāi)。
尊敬的莫天全組長(zhǎng)、侯云春組長(zhǎng)和劉洪玉組長(zhǎng)，尊敬的黃瑜院長(zhǎng)、各位專家和領(lǐng)導(dǎo)：
大家下午好！
非常高興今天有這么一個(gè)機(jī)會(huì)和大家分享一下關(guān)于房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的一些思考，也關(guān)于中國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀和今后發(fā)展的一些方向。
我今天演講的計(jì)劃主要講三個(gè)方面。
首先，從宏觀的行業(yè)的角度給大家快速回顧一下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀；其次，分享一下通過(guò)全球發(fā)展趨勢(shì)分析整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展前景；第三，如何能夠更好利用長(zhǎng)效機(jī)制保證和幫助房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)能夠止跌回穩(wěn)，行業(yè)健康發(fā)展，這不只對(duì)每個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)參與者，對(duì)金融行業(yè)參與者、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的參與者都是中長(zhǎng)期非常重要的話題和解決的課題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀回顧
1、量?jī)r(jià)發(fā)生重大調(diào)整，止跌企穩(wěn)仍需時(shí)間
根據(jù)格隆匯對(duì)于過(guò)去八年以來(lái)中國(guó)一線城市房地產(chǎn)價(jià)格的追蹤，看到五個(gè)一線城市，包括北上廣深再加上中國(guó)香港，到目前為止，房?jī)r(jià)從峰值大概下降30-35%。我們?cè)诳吹絻r(jià)格發(fā)生重大調(diào)整的同時(shí)，我們也必須要同時(shí)意識(shí)到，房地產(chǎn)銷售量從它的峰值也下降了更大的幅度，從2021年17.9億平方米到了去年不到10億平方米，下降了45%左右。我看到品牌價(jià)值研究報(bào)告里面講到房地產(chǎn)行業(yè)品牌價(jià)值隨著整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)整也發(fā)生了一定程度的調(diào)整，這都是息息相關(guān)的。
我們把今年的數(shù)據(jù)和去年的數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)比較的話，看到有兩個(gè)比較明顯的趨勢(shì)，從去年類似時(shí)間的價(jià)格水平到現(xiàn)在，五個(gè)一線城市的房?jī)r(jià)大概又出現(xiàn)3-5%左右的下降。去年9月份一系列的政策希望達(dá)到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的止跌回穩(wěn)，但政策發(fā)力點(diǎn)比較遲緩，政策發(fā)力效果可能還有一段時(shí)間會(huì)看到。
2、市場(chǎng)持續(xù)分化
因此，從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)看，無(wú)論從土地儲(chǔ)備規(guī)模和整個(gè)商品的貨值還都有一定程度上行業(yè)進(jìn)一步止跌回穩(wěn)或者企穩(wěn)的過(guò)程。
與此同時(shí),我們也看到了整個(gè)城市和市場(chǎng)分化的趨勢(shì)可能在進(jìn)一步加強(qiáng)，高線級(jí)城市和低線級(jí)城市,不同的用途的項(xiàng)目,不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目之間均出現(xiàn)分化，無(wú)論在銷售的進(jìn)度、價(jià)格的趨勢(shì)和今后的期望都發(fā)生了很大的分化。
3、房地產(chǎn)資產(chǎn)流動(dòng)性下降
從金融角度，如果把房地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)簡(jiǎn)單的資產(chǎn)而不是復(fù)雜的商品的話，我們必須要意識(shí)到，過(guò)去三四年時(shí)間里面，房地產(chǎn)資產(chǎn)的流動(dòng)性出現(xiàn)了明顯的下降。第一點(diǎn)是買賣雙方出價(jià)的價(jià)差。買入價(jià)和賣出價(jià)中間往往會(huì)有一個(gè)差距，流動(dòng)性越好差距越小，流動(dòng)性越差差距越大。過(guò)去四五年的時(shí)間里面，無(wú)論是一手還是二手房市場(chǎng)，價(jià)差在逐漸擴(kuò)大，反映了流動(dòng)性在逐漸逐漸惡化或者減弱。 ? ?第二點(diǎn)是成交量，商品房成交量逐漸的萎縮。第三個(gè)反映流動(dòng)性衡量標(biāo)準(zhǔn)就是從一個(gè)交易到下一個(gè)交易中間需要等多長(zhǎng)時(shí)間，我們看到特別在二手房市場(chǎng)里面，當(dāng)一個(gè)掛牌者掛出這個(gè)房之后需要等待的時(shí)間在逐漸增加。
4、房地產(chǎn)行業(yè)的深遠(yuǎn)影響
中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)、中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度、中國(guó)的金融體系的安全性和中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量，包括整個(gè)中國(guó)居民家庭的資產(chǎn)負(fù)債表和消費(fèi)意愿都不可避免地受到房地產(chǎn)行業(yè)的影響。
與此同時(shí)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)本身處在轉(zhuǎn)型的階段，近期要解決房地產(chǎn)軟著陸問(wèn)題，但是中長(zhǎng)期還有整個(gè)化解地方和企業(yè)債務(wù)的挑戰(zhàn)，在更長(zhǎng)期老齡化、少子化則是重要挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)只是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展結(jié)構(gòu)或者增長(zhǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中的一個(gè)序章。
二、房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)
1、房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)
房地產(chǎn)集合了兩個(gè)屬性，一是消費(fèi)屬性；二是金融屬性。
從居住/消費(fèi)屬性，我認(rèn)為有三點(diǎn)利好因素：第一點(diǎn)，人口趨勢(shì)。雖然我們處在老齡化和少子化快速發(fā)展的過(guò)程中，但是整個(gè)人口在今后10-15年是大體穩(wěn)定的一個(gè)趨勢(shì)。城鎮(zhèn)化仍將繼續(xù)機(jī)械地推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。第二點(diǎn)，技術(shù)進(jìn)步。隨著建筑技術(shù)的提升，開(kāi)發(fā)商可以給購(gòu)房者帶來(lái)更好、更便宜、更高質(zhì)量、更能夠滿足他需求的商品，優(yōu)質(zhì)供給增加將促進(jìn)改善性需求增加，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)在發(fā)展。第三點(diǎn)，行業(yè)覆蓋的范圍在逐漸擴(kuò)張。過(guò)去很長(zhǎng)時(shí)間，我們關(guān)注的是重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的品牌，我們會(huì)逐漸涵蓋到包括物業(yè)、運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)品牌。比如代建領(lǐng)域的新品牌出現(xiàn)，如物業(yè)領(lǐng)域有專門的醫(yī)療物業(yè)、教育物業(yè)、運(yùn)營(yíng)物業(yè)，這都是整個(gè)市場(chǎng)逐漸細(xì)分和擴(kuò)張的體現(xiàn)。
從金融屬性來(lái)看，我認(rèn)為也有一些利好因素。第一點(diǎn)，房地產(chǎn)的對(duì)沖需求。我們將房地產(chǎn)更多作為固定收益或者債券，而不會(huì)把它當(dāng)做股票。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)有比較穩(wěn)定的中值，缺乏更大的想象領(lǐng)域，但它能夠很好地保障自己的投資能跟上物價(jià)水平變化的需求，稱之為對(duì)沖需求。席勒教授對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一百多年研究得出一個(gè)結(jié)論，房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常好的對(duì)沖美國(guó)過(guò)去150年通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)的配置，這是非常重要也是非常不可或缺的投資屬性。第二點(diǎn)是投資需求。特別是在過(guò)去二三十年國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中，我們會(huì)看到房地產(chǎn)領(lǐng)域帶來(lái)的投資回報(bào)是明顯高于以股票為代表的權(quán)益類的資產(chǎn)，房地產(chǎn)資產(chǎn)不只趕上通脹，還給投資者帶來(lái)額外的系統(tǒng)性的收益。超額收益從金融角度講是購(gòu)房者承擔(dān)了一系列他當(dāng)時(shí)可能并沒(méi)有意識(shí)到的風(fēng)險(xiǎn)，如宏觀經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)進(jìn)步風(fēng)險(xiǎn)、金融過(guò)程融資成本波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這是他一個(gè)很重要也是很內(nèi)生的需求。第三點(diǎn)是投機(jī)需求。有人專門以經(jīng)營(yíng)或者投機(jī)房地產(chǎn)作為業(yè)務(wù)，這種投機(jī)需求不可或缺。
2、房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)
因此，從消費(fèi)屬性和金融屬性兩個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)期的需求仍然存在。房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展增長(zhǎng)點(diǎn)包括多個(gè)方面。
第一點(diǎn)是安全舒適、品牌身份。安全舒適是人類生活最起碼的期望和要求，再進(jìn)一步是身份認(rèn)同。
第二點(diǎn)是綠色環(huán)保、智慧智能。我如何通過(guò)我對(duì)購(gòu)房的行為表達(dá)出我對(duì)于保護(hù)地球、幫助人類長(zhǎng)期生存的重要使命或者承諾，利用更好的技術(shù)充分享受生活。
第三點(diǎn)是物業(yè)管理和增值服務(wù)。越來(lái)越精細(xì)化管理的物業(yè)管理服務(wù)正在提出，在傳統(tǒng)的建筑業(yè)或者是制造業(yè)基礎(chǔ)上更多融入或者代入了高端服務(wù)業(yè)的品質(zhì)。
第四點(diǎn)是舊城改造、新城改造。隨著生活方式的改變、新冠疫情的沖擊、國(guó)內(nèi)舊城改造項(xiàng)目如何能夠更充分把有限的城區(qū)地域利用起來(lái)，舊城改造甚至有很多新城改造都是非常重要可能帶來(lái)長(zhǎng)期可持續(xù)發(fā)展機(jī)會(huì)的領(lǐng)域。
第五點(diǎn)和第六點(diǎn)是改善型需求和投資和配置需求。這兩個(gè)是關(guān)于金融屬性的改善型需求，無(wú)論因?yàn)榧彝サ囊?guī)模變大或者家庭收入提升了或者因?yàn)榧夹g(shù)進(jìn)步了，一定會(huì)有不斷的新型需求孕育而生，這些都是長(zhǎng)期來(lái)看房地產(chǎn)可以發(fā)展的一個(gè)非常重要的消費(fèi)屬性和金融屬性的增長(zhǎng)點(diǎn)。
3、房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展問(wèn)題
究竟哪些核心因素會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展？我認(rèn)為有四個(gè)方面的因素供大家參考，值得開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃自己長(zhǎng)期戰(zhàn)略時(shí)候考慮的問(wèn)題。
1、人口的長(zhǎng)期趨勢(shì)?？梢允侨珖?guó)的趨勢(shì)也可以是某一個(gè)省市的趨勢(shì)，也可以是具體開(kāi)發(fā)領(lǐng)域的趨勢(shì)，因?yàn)樽詈笕丝谑菦Q定任何商品需求的第一要?jiǎng)?wù)。
2、消費(fèi)偏好的趨勢(shì)。我們看到過(guò)去四五十年整個(gè)中國(guó)消費(fèi)者對(duì)一般商品的消費(fèi)都經(jīng)歷了一個(gè)滿足最基本的功能性的需要，到可能有一定的品牌的需要，到一定社交的需要，到一定程度上最后又回歸到一個(gè)很基礎(chǔ)的自我的需要。我個(gè)人猜想房地產(chǎn)可能也會(huì)經(jīng)歷一個(gè)類似的發(fā)展的周期或者螺旋上升的階段。
3、購(gòu)買能力的需要。經(jīng)濟(jì)學(xué)里面有一個(gè)概念叫做“有效需求”和“無(wú)效需求”。什么是有效需求？買得起的就是有效需求，所以我們收入增長(zhǎng)發(fā)展的趨勢(shì)是我們大家非常要關(guān)注的領(lǐng)域，因?yàn)樵谶@一點(diǎn)，在高線級(jí)城市和低線級(jí)城市之間現(xiàn)在也出現(xiàn)了進(jìn)一步分化。
4、回到自身的行業(yè)能力建設(shè)。如果我們的潛在消費(fèi)者人在、想法在、錢也有，我們是不是有這個(gè)能力提供給潛在客群他們所需要的高品質(zhì)、環(huán)保的、智慧的、滿足他們需求的服務(wù)，這是我們企業(yè)可以做的。其他有好幾個(gè)領(lǐng)域，對(duì)我們行業(yè)會(huì)有沖擊和影響，但可能超越我們?nèi)魏我粋€(gè)企業(yè)能夠管理的領(lǐng)域。
三、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)效機(jī)制
1、房地產(chǎn)為何遲遲未能止跌回穩(wěn)？
首先是前期的泡沫幅度太大，前期的投資或者投機(jī)的需求太高，房?jī)r(jià)下跌強(qiáng)烈的扭轉(zhuǎn)了預(yù)期，這三點(diǎn)都有一定的影響。第四點(diǎn)，代際購(gòu)房偏好，現(xiàn)在95后、00后看待房地產(chǎn)態(tài)度和之前的80后、90后、70后是完全不同的，不只是對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度，對(duì)于工作、對(duì)于事業(yè)、對(duì)于家庭、對(duì)于小孩，這就是整個(gè)一個(gè)社會(huì)變化的趨勢(shì)。另外，市場(chǎng)變化還疊加了國(guó)內(nèi)國(guó)外的宏觀形勢(shì)，2016年特朗普任期1.0所推出的一系列針對(duì)中國(guó)的貿(mào)易摩擦和貿(mào)易政策。最后，政策實(shí)施時(shí)間長(zhǎng)見(jiàn)效慢，政策傳導(dǎo)機(jī)制不暢。從金融的角度來(lái)講，過(guò)去一年多的政策有所改善，但是我們利用房?jī)r(jià)對(duì)收入的關(guān)系、房?jī)r(jià)對(duì)房租的關(guān)系來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)資產(chǎn)相對(duì)價(jià)格，可以看到即使經(jīng)歷了過(guò)去一系列房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)資產(chǎn)和其他資產(chǎn)相比，吸引力并沒(méi)有變的更強(qiáng)，因?yàn)榫用袷杖朐鲩L(zhǎng)的速度和房租的水平都出現(xiàn)了不同程度的放緩甚至是下降。
2、長(zhǎng)效機(jī)制的核心是穩(wěn)定預(yù)期
過(guò)去十年，有一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)上行預(yù)期持續(xù)自我強(qiáng)化，隨后經(jīng)歷了四年左右的調(diào)整之后到現(xiàn)在仍然沒(méi)有看到最終的止跌回穩(wěn)。如何能夠穩(wěn)定預(yù)期、扭轉(zhuǎn)預(yù)期、重塑預(yù)期？我從2017年特別強(qiáng)調(diào)的房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制，長(zhǎng)效就體現(xiàn)在長(zhǎng)期可以塑造一個(gè)比較相對(duì)穩(wěn)定和持續(xù)的預(yù)期方面。
預(yù)期是看起來(lái)虛無(wú)縹渺的概念，但是預(yù)期在非常強(qiáng)烈地影響我們每個(gè)人的思考、每個(gè)人的風(fēng)險(xiǎn)偏好和每個(gè)人最終的消費(fèi)和投資的行為。因?yàn)橐坏╊A(yù)期形成之后會(huì)出現(xiàn)一種自我實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)化和反饋。
在過(guò)去二三十年行為金融學(xué)研究里面，我們發(fā)現(xiàn)人的預(yù)期人的預(yù)期很大程度上和歷史事件、和親身經(jīng)歷有非常緊密的關(guān)系。那些出生和成長(zhǎng)在美國(guó)二三十年代大蕭條時(shí)代的美國(guó)人終其一輩子都比生在其他時(shí)期的人更不愿意買股票，而是更愿意把錢存銀行。那些經(jīng)歷過(guò)七十年代高通脹的美聯(lián)儲(chǔ)的官員和美國(guó)投資銀行的宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家們，他們往往會(huì)對(duì)今后一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中通貨膨脹問(wèn)題給予更高的關(guān)注或者更加強(qiáng)烈的規(guī)避。我在清華大學(xué)帶領(lǐng)清華大學(xué)的年輕老師做的研究里面發(fā)現(xiàn)我們國(guó)內(nèi)如果過(guò)去一年里面出過(guò)交通事故的話，你在股票市場(chǎng)投資的時(shí)候會(huì)更加謹(jǐn)慎和小心，我們親身的很多經(jīng)歷會(huì)潛移默化你的風(fēng)險(xiǎn)偏好、投資決定，而這些決定又最后會(huì)在市場(chǎng)層面對(duì)整個(gè)資產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行產(chǎn)生很大的影響。
我們必須要客觀和深刻關(guān)注到整個(gè)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的敘事或者關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的敘事已經(jīng)發(fā)生重構(gòu)。自從2021年“三條紅線”對(duì)于房地產(chǎn)發(fā)生很大的沖擊之后，“剛性”泡沫并不剛性，而是可能破滅。剛需的概念逐漸在被證偽，因?yàn)閮r(jià)格的調(diào)整我們發(fā)現(xiàn)交易量并未出現(xiàn)放大。關(guān)于城鎮(zhèn)化會(huì)推高房?jī)r(jià)的敘事也在逐漸被打破，城鎮(zhèn)化的進(jìn)度仍然進(jìn)一步持續(xù)發(fā)生，但是過(guò)去四年里房地產(chǎn)價(jià)格逐漸下降。學(xué)區(qū)房、丈母娘效應(yīng)、一線城市，這些在過(guò)去十幾二十年大家深信不疑的一些敘事在發(fā)生大改變，而這些敘事對(duì)于今后潛在購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生非常大的影響。
3、如何穩(wěn)定預(yù)期、穩(wěn)定房?jī)r(jià)？
第一點(diǎn)，我們必須承認(rèn)和正視房地產(chǎn)從來(lái)都是一個(gè)兼具居住、消費(fèi)、投資、金融屬性的資產(chǎn)或者商品，這二者不是對(duì)立、不是排他的，而是內(nèi)在統(tǒng)一。
第二點(diǎn)，既要保證強(qiáng)化開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，也要充分引入市場(chǎng)，也就是放松開(kāi)發(fā)管制，允許更多不同自制的開(kāi)發(fā)商甚至有一些集資開(kāi)發(fā)的形式能夠應(yīng)運(yùn)而生。這將給整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域帶來(lái)新的生態(tài)、業(yè)態(tài)發(fā)展機(jī)會(huì)。
第三點(diǎn)，要尊重市場(chǎng)規(guī)律和價(jià)格漲跌。市場(chǎng)的上下波動(dòng)是市場(chǎng)規(guī)律，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者特別是購(gòu)房者應(yīng)予以接受適應(yīng)，政府維持市場(chǎng)也不要有太多的責(zé)任。
后面三點(diǎn)可能更加廣泛，超過(guò)行業(yè)領(lǐng)域。第四點(diǎn)是整個(gè)公共社會(huì)福利體制和戶籍制度的改革。一級(jí)城市集具了全國(guó)最核心、最充分、最優(yōu)秀的公共資源，因而對(duì)其房?jī)r(jià)形成支撐。如何讓這些社會(huì)福利設(shè)施在整個(gè)全國(guó)范圍內(nèi)更加廣泛可得和可以能夠承擔(dān)，這可能是我們今后會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一些影響的領(lǐng)域。第五點(diǎn)是改革土地出讓制度，第六點(diǎn)是拓寬居民家庭的投資渠道。
以上六點(diǎn)是一系列的組合，如果行業(yè)能夠一起發(fā)聲，將能夠讓整個(gè)政策制定者更加清楚、更加深入了解房地產(chǎn)行業(yè)，更加深刻意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)和短期面臨的瓶頸之間的沖突和挑戰(zhàn)，意識(shí)到必須進(jìn)一步盡快加大出臺(tái)穩(wěn)定房地產(chǎn)領(lǐng)域預(yù)期的政策。
