會(huì)所可能是近些年開(kāi)發(fā)商最頭疼的一個(gè)問(wèn)題。
要不要建？建了功能空間該怎么分布？交付后又該怎么運(yùn)營(yíng)？
我的建議是當(dāng)然要建，從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)說(shuō)，這可是最好的營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)景力；對(duì)業(yè)主來(lái)說(shuō)，這是最好的社區(qū)共享空間，雙贏何樂(lè)不為？
至于后兩個(gè)問(wèn)題，可能大部分開(kāi)發(fā)商的想法都是先賣(mài)了再說(shuō)，后期運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題后期再解決。
所以，很多項(xiàng)目的會(huì)所都是集中建在社區(qū)的大門(mén)口，就是想著將來(lái)運(yùn)營(yíng)不下去了還能對(duì)外回點(diǎn)血。
可是，這樣一來(lái)，一是不夠私密，再者相對(duì)過(guò)遠(yuǎn)的距離也會(huì)打消業(yè)主下樓的積極性。
好的功能空間一定是有使用場(chǎng)景的，再牛的豪宅，泳池、SPA、私宴廳都是閑置率最高的功能空間，提升便利性才是會(huì)所功能的最優(yōu)解。
比如，利用架空層把會(huì)所功能空間分散融入到景觀和各個(gè)樓棟里，兒童活動(dòng)區(qū)或者茶歇就在住宅樓下，不同的組團(tuán)有不同的使用場(chǎng)景。
最近越來(lái)越多的項(xiàng)目也正選擇做架空層，例如上海華發(fā)虹橋四季的全封閉全年齡段架空層、建發(fā)海閱首府挑高海派風(fēng)格架空層、香港置地重慶啟元堪比藝術(shù)館的架空層。
同時(shí)，剛剛交付的鄭州蘭溪府就是這樣一個(gè)很好的案例，把功能分散開(kāi)之后，多樣化的場(chǎng)景就在社區(qū)里遍地生花了。
蘭溪府占地約99.72畝，容積率2.49，規(guī)劃了19棟16層的小高層產(chǎn)品，它沒(méi)有像其它豪宅一樣做集中式的雙層會(huì)所，而是利用架空層和社區(qū)里的玻璃盒子，把會(huì)所功能攤開(kāi)來(lái)鋪到整個(gè)園區(qū)中。
它的邏輯是把不同需求的業(yè)主分散開(kāi)來(lái)，需求不同往往也代表著年齡段的不同，幼少老中青之間互不打擾，都有彼此獨(dú)立的空間。來(lái)，上一張?zhí)m溪府業(yè)主人手一份的架空層分布圖。
比如童趣無(wú)限和夢(mèng)幻樂(lè)園都是孩子最喜歡的空間，分散在園區(qū)的東、西兩側(cè)，孩子放學(xué)回家能第一時(shí)間在這里玩耍，而且偏外側(cè)的空間也更適合打造動(dòng)區(qū)，保證園區(qū)內(nèi)部的靜謐。
茶歇、咖啡和書(shū)吧這些偏靜謐的空間則放在園區(qū)中部，大人可以在這里看書(shū)喝茶和簡(jiǎn)單會(huì)客。
而兩個(gè)內(nèi)盒子餐廳和健身房使用頻率較高的空間則放在歸家主軸上，更方便業(yè)主使用。
但蘭溪府對(duì)于會(huì)所的思考還不止于此，它的思路我認(rèn)為未來(lái)可能成為會(huì)所后期運(yùn)營(yíng)的最優(yōu)解。
預(yù)約，共享。
它的底層邏輯是：會(huì)所空間不僅僅是營(yíng)銷(xiāo)場(chǎng)景，而是業(yè)主生活共享區(qū)。
一切從業(yè)主的實(shí)際需求出發(fā)，把使用頻率最高的場(chǎng)景常態(tài)化運(yùn)營(yíng)，那些相對(duì)少的空間預(yù)約制運(yùn)營(yíng)，從而節(jié)省開(kāi)支保證后期服務(wù)的健康良性運(yùn)營(yíng)。
但功能性滿足只是社區(qū)會(huì)所的最基礎(chǔ)要求，客戶(hù)還有更高階的情感需求。蘭溪府的做法是功能空間融入到景觀中，也就是場(chǎng)景故事化。
它的核心是功能性要搭配對(duì)應(yīng)的場(chǎng)景底色才更有畫(huà)面感，尤其是在營(yíng)銷(xiāo)階段才會(huì)更能激發(fā)客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)意愿。
蘭溪府的場(chǎng)景底色就是景觀。
比如，茶歇和咖啡的對(duì)面是兩個(gè)茂密的林影花園，蘭溪府用開(kāi)敞式的落地窗的方式讓渡了一部分景觀到室內(nèi)，業(yè)主品茗看書(shū)之余，抬眼間就能看到綠意盎然和流水潺潺。
又或者是園區(qū)中部的兩個(gè)內(nèi)盒子外面鋪排成了水系，低矮的灌木和苔蘚搭配曲折的鏡面水景，營(yíng)造了一個(gè)極致通透的空間，從外面看盒子是景致，從里面看風(fēng)景更勝一籌。
這種無(wú)界相融的場(chǎng)景其實(shí)得益于蘭溪府的雙十字軸景觀布局，東西向各有一個(gè)酒店式歸家大堂，沿著中軸線漸次分布了一個(gè)個(gè)的景觀組團(tuán)和配套空間。
而南北向中軸則是一個(gè)緩沖帶，把過(guò)長(zhǎng)的動(dòng)區(qū)中軸一分為二，每一側(cè)都有一個(gè)豎向山水軸，沿著兩條軸線把最核心的景觀分布在兩側(cè)，在空間上整個(gè)蘭溪府是禮序?qū)ΨQ(chēng)，在功能上則是特色互補(bǔ)。
在橫向中軸的上方是一個(gè)以林下空間為主的公園景致，多是高大喬木，主打靜謐場(chǎng)，業(yè)主在這里更多的是親近自然。與之對(duì)稱(chēng)的南側(cè)則是相對(duì)通透的家庭互動(dòng)空間，有劇場(chǎng)和兒童樂(lè)園，主打的是活力場(chǎng)。
一靜一動(dòng)之間，場(chǎng)景立刻活了起來(lái)。
但這種場(chǎng)景化的營(yíng)造，極度依賴(lài)基本功。
蘭溪府用了一種極為討巧的做法，先用一體化打底，然后再死扣細(xì)節(jié)。
你看，蘭溪府把這個(gè)立面叫做流光羽翼，通過(guò)弧角飛檐和門(mén)樓飄檐以曲面取代直角，說(shuō)是羽翼，但我覺(jué)得更像是風(fēng)的形狀，羽翼劃過(guò)天穹，拂面而過(guò)的清風(fēng)大概就是這樣的弧度。
而且為了保證立面的統(tǒng)一和后期觀感，蘭溪府采用統(tǒng)一封窗的方式，把大面窗立面帶到了園區(qū)里，業(yè)主一抬頭就能看到這樣靈動(dòng)的畫(huà)面。
當(dāng)然，蘭溪府驚艷的外立面幕墻，擁有的不僅是顏值，也經(jīng)歷了模擬極端天氣的三次全面淋水試驗(yàn)，這座流光羽翼的外立面以“零滲漏”的硬核表現(xiàn)，交出了品質(zhì)滿分答卷！從選材到工藝，每一處接縫、每一個(gè)節(jié)點(diǎn)都經(jīng)過(guò)極致苛求，徹底告別滲漏隱患。真正的匠心，源于對(duì)細(xì)節(jié)的偏執(zhí)——風(fēng)雨無(wú)憂，才是高端生活的底氣！
弧形就是蘭溪府的一體化基底，這樣的弧面在園區(qū)里隨處可見(jiàn)。
地下車(chē)庫(kù)的汽車(chē)坡道用三維建模技術(shù)把星空頂和墻面進(jìn)行預(yù)排版，對(duì)材料進(jìn)行編號(hào)，現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)格施工才有了現(xiàn)如今的弧面。
行車(chē)道做了吊頂處理，入庫(kù)墻體貼磚，迎賓矩陣燈光現(xiàn)在基本都是高端豪宅的統(tǒng)一做法。
這個(gè)消火栓箱做的挺有意思，直接在承重柱多砌了一段墻體作為箱體，好看是好看，但相應(yīng)的成本也更高。
公區(qū)裝修更是隨處可見(jiàn)的弧形元素。
這是實(shí)景落地的樣子，看到這樣的大堂你會(huì)忍住不進(jìn)去看一看嗎？
試想一下這樣的歸家場(chǎng)景：炎熱的夏天，當(dāng)你下班拎著電腦包走進(jìn)大堂，刷臉的瞬間，智能梯控系統(tǒng)識(shí)別人臉后，提前調(diào)度好專(zhuān)屬電梯為您等候，走進(jìn)轎廂，涼風(fēng)輕柔包裹全身，夏日悶熱被瞬間隔絕在外。電梯空調(diào)恒溫26℃，比地庫(kù)清涼，比戶(hù)外安靜，連空氣都帶著微微香氛，這樣的生活場(chǎng)景很難不抓住業(yè)主的心。
這是它的內(nèi)景，說(shuō)實(shí)話我是一個(gè)很摳細(xì)節(jié)的人，隨便用鑰匙敲了幾塊瓷磚，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)空鼓，空鼓率這玩意還是很考驗(yàn)團(tuán)隊(duì)的，蘭溪府基本功真的還挺扎實(shí)。
還有景觀也是這樣的弧面。
而且在那些需要棱角的鋒銳部分，為了防止磕傷小朋友，蘭溪府所有的拐角都安裝有防撞條。
又或者我們經(jīng)常說(shuō)的對(duì)縫，這種工藝對(duì)實(shí)際使用并沒(méi)有很大用處，而且還會(huì)增加施工難度和材料損耗，但是這種對(duì)仗工整的線條在感官上確實(shí)比那種錯(cuò)亂的線條更有高級(jí)感。
還有業(yè)主幾乎看不到的隱蔽空間也都做到了工程上的優(yōu)化排版。
在我看來(lái)，蘭溪府的交付其實(shí)一場(chǎng)值得被探討的經(jīng)典案例。
產(chǎn)品細(xì)節(jié)落地和場(chǎng)景清晰化交付這是有追求的開(kāi)發(fā)商的本分，蘭溪府被值得稱(chēng)道的是它對(duì)會(huì)所新模式的探索勇氣。
業(yè)主在居住空間真正需要什么樣的服務(wù)？
泳池？瑜伽室？壁球館？……
一個(gè)毋庸置疑的的事實(shí)是，未來(lái)會(huì)所會(huì)越來(lái)越普及，會(huì)越來(lái)越剛需化，但目前為止，運(yùn)營(yíng)很好的，我?guī)缀鯖](méi)見(jiàn)到。
所以，未來(lái)的會(huì)所要解決的是交付后的存量運(yùn)營(yíng)問(wèn)題，而不只是作為營(yíng)銷(xiāo)階段的營(yíng)銷(xiāo)道具，需要開(kāi)發(fā)商和物業(yè)、業(yè)主共同努力。
即開(kāi)發(fā)商創(chuàng)建豐富合理的功能空間，物業(yè)針對(duì)這些空間拿出一套行之有效的合理運(yùn)營(yíng)方式，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)、業(yè)主的共建共創(chuàng)，才是一個(gè)社區(qū)歷久彌新的關(guān)鍵。
任何項(xiàng)目都有缺陷，但那些能讓項(xiàng)目更趨近完美的探索都值得被肯定。
豪華不是未來(lái)的唯一答案，需求才是。
最后，探討一個(gè)問(wèn)題：會(huì)所到底該如何運(yùn)營(yíng)？希望大家有好的建議。
