地產(chǎn)市場低迷的時候，你能見到的開發(fā)商一定是大的央企國企，比如保利、金茂、招商等等
畢竟大船才能更好地抵御風(fēng)浪
反觀中小型房企，特別是民企，往往抵御不了地產(chǎn)行業(yè)周期長、投資大的高壓，只能選擇及時退場
但，有沒有發(fā)現(xiàn)？
最近一些地產(chǎn)新面孔，特別是民企勢力逐漸強大，勇敢拿地，準備大干一場
據(jù)統(tǒng)計，全國上半年民企拿地比例高達21%，相比2024年全年增長4%
而在上海，這個形勢甚至更加猛烈
從土拍市場就能看到今年新面孔是真的多
甚至有些是在其他城市也都沒有見到過的神秘玩家
2025年現(xiàn)在上海已出七批土拍結(jié)果公開，一共32幅地，而這些新面孔就占了將近20%
細心的朋友可能發(fā)現(xiàn)了，有些新玩家看名字，都不像是做房地產(chǎn)的
你是不是也好奇，他們究竟來自哪里，為何又選擇在這個時刻進入上海樓市？
01
新面孔們的背景都是什么？
首先是新面孔中最讓人驚訝的一類：精工、科技行業(yè)的跨界民企
比如在最近一批土拍中脫穎而出的制造業(yè)民營企業(yè)500強：長江精工
其主營的也是精工一類：鋼結(jié)構(gòu)建筑設(shè)計、研發(fā)、制造、施工一體化業(yè)務(wù)
看看它以往承建的項目，就知道確實是行業(yè)大佬
大多是國家級大型公共建筑，比如國家體育場“鳥巢”、北京大興國際機場、上海環(huán)球金融中心、及沙特國王塔等標志性大工程
圖源：長江精工官網(wǎng)
而深厚的工程經(jīng)驗讓其在住宅地產(chǎn)的開發(fā)上也算有的放矢
而且，要注意的是：長江精工多年來深耕的不僅僅是施工，它也是最早從鋼結(jié)構(gòu)專業(yè)分包轉(zhuǎn)型為EPC施工總承包（承包商負責(zé)項目的設(shè)計、采購、施工整個生命周期）的企業(yè)之一
也就是說，長江精工在房地產(chǎn)開發(fā)上的優(yōu)勢積蓄已久，從設(shè)計到運營都不是一張白紙
這次的轉(zhuǎn)行升級，很有可能是這類企業(yè)厚積薄發(fā)的展現(xiàn)機會
如果說長江精工的轉(zhuǎn)型還有厚實的后端基礎(chǔ)，那另一個新面孔堪稱勇猛：科技公司新易騰
是不是聽起來非常陌生，好像沒有聽過任何相關(guān)項目？
陌生就對了，因為它壓根就跟房地產(chǎn)沒什么關(guān)系
新易騰是一家依托科技賦能的消費級智能終端產(chǎn)品研發(fā)、銷售及解決方案服務(wù)商，與華為、蘋果等國際品牌都有深度合作
新易騰總部效果圖，圖源：上海市人民政府官網(wǎng)
當(dāng)然，它也并非真的沒有一點經(jīng)驗地就敢孤身闖進地產(chǎn)行業(yè)
他選擇了與進軍一線的地方豪強浙江房企宇誠集團一起合作
后者也算是老江湖了，從浙江湖州、德清等地，到23年開始逐步向杭州、北京等大城市轉(zhuǎn)移
而新易騰+區(qū)域強勢房企的組合，打造的就是“房地產(chǎn)+新興科技產(chǎn)業(yè)”的模式，很有可能旨在整合資源，打造具有創(chuàng)新性和差異化的項目
這次也許可以期待一個具有顛覆力的新物種的出現(xiàn)
第二類是揮金入局的“煤老板”
內(nèi)蒙古伊泰集團今年進軍上海樓市，接手了原恒大在北外灘的一線江景地塊
這家企業(yè)就是大家口中常說的不差錢的“煤老板”
伊泰集團是以煤炭生產(chǎn)、運輸、銷售為主業(yè)的能源企業(yè)，位列2025中國民營企業(yè)500強第229位，總資產(chǎn)超過1000億元
2024年的營收就達到了510億元
一句話概括：真的有錢
而且，伊泰從2006年就開始投資房地產(chǎn)了，在呼和浩特做了“伊泰·華府世家”等中高端改善樓盤
一直以來主要專注的就是高端樓盤，力求持續(xù)積累高端樓盤開發(fā)優(yōu)勢
隨后擴展到海口、成都、北京等中大城市，主攻豪宅市場
在成都的伊泰天驕，以170%的超高得房率，3.1-4.2米的超大層高坐穩(wěn)豪宅一線，產(chǎn)品力十分抗打
圖源：汝河建筑攝影-伊泰天驕樣板間
而這次入駐上海，在品牌和口碑都比較弱勢的情況下，預(yù)計會在產(chǎn)品上付出更多的努力，打響上海的第一盤
同樣路線還有祺祥旺宇，雖背后不是資源型礦主，但其母公司是全球最大的車身沖壓件模具制造商之一的海屹豐汽車模具制造有限公司，造血能力不輸?shù)V產(chǎn)
這次到上海一拿地就創(chuàng)下了20w/㎡的全國新的單價地王，投資強度和資本實力就不用再多說了吧
依舊主打一個不差錢
最后一類：擅長開發(fā)運營高端項目的外企
外企初進上海市場，單打獨斗壓力較大，所以更多的新面孔選擇了和深耕上海多年的央國企、大廠合作
比如新加坡星獅選擇和國貿(mào)共同開發(fā)松江低密地塊
前者帶來豐富的資金，而國貿(mào)毫無疑問，擁有開發(fā)松江別墅板塊最全面的經(jīng)驗
無獨有偶，新加坡的慶隆年初就和金茂合作拿下了虹口區(qū)濱水地塊，主要做改善型住房
慶隆豐富的國際化高端住宅的開發(fā)優(yōu)勢估計會在這個項目有明確的體現(xiàn)
當(dāng)然，這也是對外企后期在上海繼續(xù)拿地發(fā)展有很好的的助力
02
都來上海拿地開發(fā)新業(yè)務(wù)，但仔細琢磨，各個流派拿的地還真不大一樣
那他們究竟都在上海拿了哪些地？
深挖這些今年跑步入場的民企選的地塊，不得不佩服他們的眼光
因為他們比我們想象中的還要謹慎、理性
先來看一下他們具體的拿地情況
低密、高溢價都是拿地大趨勢
跨行民企首選周邊配套資源完備的低密小地塊
容積率大部分都在2以下
比如長江精工拿下的閔行區(qū)MHC10402單元24A-06A地塊，用地面積不到1公頃，同時容積率僅為1.6，無需配建保障性租賃住房；同時中小套型比例僅為30%
也就是說，這塊地的目標就是精致低密的改善型住房
這還只是地塊本身的優(yōu)勢
靠近顓橋水文化公園的閔行區(qū)顓橋板塊，周邊河道生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，親水資源豐富
公共交通、商業(yè)配套、教育、醫(yī)療，甚至包括社區(qū)服務(wù)都已經(jīng)是交付完成狀態(tài)， 妥妥能享受到的資源
更重要的產(chǎn)業(yè)集聚與人才支持：地塊靠近漕河涇光華園、光華文創(chuàng)街區(qū)、莘莊工業(yè)園區(qū)等產(chǎn)業(yè)高地，這些園區(qū)聚焦人工智能、高端制造業(yè)、文創(chuàng)等新興產(chǎn)業(yè)
可以說，這個項目從拿地就提前鎖定了客群：高收入、高學(xué)歷的高端人才
相似背景的新易騰和宇誠集團拿地策略同樣如此
青浦區(qū)QPC1-0009單元75-04地塊，地塊體量較小，較為方正
容積率僅為1.79，同樣沒有配建保障房要求，小戶型的比例也只有40%
發(fā)現(xiàn)了嗎？
這類地有著共同的特征：周邊已有交付的配套、低密、大戶型比例高、總價投資低、推出量較少
不妨再說的直白一點：產(chǎn)品去化壓力小，投資回報周期短
毫無意外，這樣的地就是跨行房企的香餑餑，首選之地
不缺錢的老錢們拿的不是核心濱江地塊，就是市中心絕版低密風(fēng)貌別墅區(qū)
比如7月的時候，背靠全球最大的車身沖壓件模具制造商的祺祥旺宇拿的就是衡復(fù)不會再有的風(fēng)貌別墅區(qū)
這是衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)十年以來唯一新增的地塊，后面大概率也不會再有了
煤老板伊泰集團拿地同樣看好絕版地塊
鉆石級別---北外灘HK286A-03a號地塊，這還真不是我夸張
我們來看看地圖
坐擁北外灘一線江景，隔江就是陸家嘴三件套和東方明珠，沒有任何遮擋
做個對比，7月土拍產(chǎn)生的北外灘hk315-11地塊地王都沒有離黃浦江這么近
當(dāng)然，回溯一下煤老板上海買進盛況地產(chǎn)的過往戰(zhàn)績，這樣的現(xiàn)象倒也是不稀奇
煤老板這樣的資源傍身選手在上海歷來拿得都是燙金地段
早在2023年，就有多個礦產(chǎn)集團全資買下上海陸家嘴的中糧海景壹號公寓、靜安的大悅商務(wù)中心、蘇河灣中心寫字樓
沒有例外，全是上海的核心區(qū)位
不差錢的企業(yè)們選擇這樣地塊的原因其實也很簡單粗暴，盈利可期
稀缺地塊本身就具有保值能力，何況這些地塊上還能開發(fā)溢價較大的高端住宅
同時加之初期投資大的門檻，又幫他們阻擋了一部分競爭者，壓力更小了
03
大家都在知道，現(xiàn)在地產(chǎn)行情低迷，不再是那個投錢就能躺贏的時代
那為什么還有越來越多的企業(yè)愿意冒險進入上海這個對他們來說全新的市場呢？
從他們的拿地策略，其實就能看出一二
總結(jié)下來，無非以下幾點：
一、上海還能吸引外來人口買房
第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，上海常住人口中外省市流入占比高達42.1%，這是一個大的基數(shù)
再往下看，上海吸引到的人還能買得起房，才是關(guān)鍵
表露出來的市場供需關(guān)系也很明顯，上海樓市需求持續(xù)穩(wěn)定
另一方面，上海在土地供應(yīng)和住房結(jié)構(gòu)上較早實現(xiàn)了“雙軌統(tǒng)籌”，商品住宅與保障房同步推進，使得整體供需關(guān)系處于相對平衡狀態(tài)
現(xiàn)在的市場，只有一線城市能穩(wěn)得住房價
而其中表現(xiàn)最好的，上海當(dāng)之無愧
2024年全年，一線城市房價同比連續(xù)上漲的城市只有1個，就是上海
另一側(cè)，三線城市全面下跌，內(nèi)卷嚴重且供需失衡
這也是我們能看到地方房企逐漸向上海轉(zhuǎn)移投資的重要原因
比如內(nèi)蒙古伊泰這類本土企業(yè)因區(qū)域市場遇冷、需求萎縮，才不得不向外尋求轉(zhuǎn)型和業(yè)務(wù)拓展
二、在上海，能造好賣房子的土地變多了
隨著7090政策的正式退出，以及自然資源部對低密度住宅的明確鼓勵，土地市場的邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變
圖源：上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會官網(wǎng)
剛性面積約束松動，房企在產(chǎn)品定位上擁有了更大的自主權(quán)
同時，低密導(dǎo)向又呼應(yīng)了改善型客戶對空間舒適度和居住體驗的升級需求
“雙高雙競”從土地出讓環(huán)節(jié)就將品質(zhì)承諾和產(chǎn)品標準納入競爭核心，從源頭要求行業(yè)“拼產(chǎn)品”
什么意思？
精準匹配改善需求、具備較強去化能力的中高端產(chǎn)品有地可建了
要求“質(zhì)量”超越要求“速度”，也讓土地沒有陷入狂熱狀態(tài)
這對以高質(zhì)量而非資本運作見長的民企來說就是最大的利好
他們有機會依靠自身多年積累的產(chǎn)品、供應(yīng)鏈、技術(shù)優(yōu)勢迅速適應(yīng)這輪質(zhì)量競爭
在上海的下一個周期獲得主動權(quán)，增大收益，也算是看得見的未來
三、保值的豪宅市場，就數(shù)上海最大
當(dāng)下投資環(huán)境復(fù)雜低迷，具備稀缺屬性的高端豪宅，正成為資金尋求避險與保值的重要選擇
而上海，毫無疑問就是豪宅大本營
2024年成交的3000萬以上豪宅，上海就占近六成
上海不僅擁有堅實的高凈值客群基礎(chǔ)，市場流動性和抗跌性也經(jīng)過多輪周期的驗證
這才讓越來越多現(xiàn)金流充裕、注重資產(chǎn)安全的外地企業(yè)與開發(fā)商，正將目光聚焦上海，盡力爭取稀缺板塊土地
本質(zhì)還是通過布局核心資產(chǎn)來增強抵御風(fēng)險的韌性
04
民企們重倉回歸上海樓市，其實是一種市場回暖的信號
畢竟，面對當(dāng)下風(fēng)云詭譎的投資環(huán)境，他們可謂是春江水暖鴨先知，對于行業(yè)的敏銳度不會低于任何人
他們愿意進來，必定還是因為有利可圖
煤老板這樣的老錢都回到市場里了
更驚喜的不止是民企入市，而是能看到越來越多的超新面孔：非地產(chǎn)類企業(yè)開始投資地產(chǎn)項目
比如新興產(chǎn)業(yè)——新易騰這樣的智能行業(yè)的投資注入樓市
這意味著資本依舊看好房地產(chǎn)，更確切地說是看好高質(zhì)房地產(chǎn)
而對于上海地產(chǎn)同行們來說，這依舊是一種提振信號：專注好產(chǎn)品，還有市場
而對于購房者來說，這興許是更好的信號
新面孔的加入對上海來說可能會產(chǎn)生積極的鯰魚效應(yīng)
不止一次聽到外地朋友們說上海的產(chǎn)品力還是有待提高啊
其實這也不全然是產(chǎn)品的問題，之前的政策還是一定程度阻礙了上海產(chǎn)品力的研發(fā)
而現(xiàn)在，剛好在這樣一個各項政策利好、各類新興房企涌入的窗口
想必未來新房市場產(chǎn)品力的競爭不會小
要知道：神仙打架，消費者受益
當(dāng)房企們都開始造好房子，才能讓更多人住上好房子
誰能忍住，不去期待上海未來市場上的好房子迸發(fā)的景象
