觀點網(wǎng) 在6月的股東會上，招商蛇口提出了“四個不失”，分別為不失誤、不失血、不失速以及不失志，認為只要能保證“四個不失”，熬過當下的行業(yè)周期不是問題。
其中，“不失血”是指以穩(wěn)定保持現(xiàn)金流安全為主，尤其是在行業(yè)下行周期以及恢復的底部時要特別注意保證現(xiàn)金流安全。
畢竟過去多家企業(yè)出險，基本都是因為失血過多，現(xiàn)金流出現(xiàn)了問題。今年在投資端放得更開的招商蛇口，更是格外注意資金鏈安全。
9月12日晚間，招商蛇口披露了82億元增發(fā)預案。
根據(jù)公告，招商蛇口擬發(fā)行優(yōu)先股總數(shù)不超過8200萬股，募集資金總額不超過82億元，本次向特定對象發(fā)行不向公司原股東優(yōu)先配售。
招商蛇口表示，本次向特定對象發(fā)行優(yōu)先股擬募集資金凈額將用于“保交樓、保民生”房地產(chǎn)項目建設。
走入2025下半年，招商蛇口正在持續(xù)擴大手中籌碼。
增發(fā)詳情
招商蛇口本次向特定對象發(fā)行優(yōu)先股的種類為附單次跳息安排的固定股息率、可累積、不設回售條款、不可轉(zhuǎn)換的優(yōu)先股，將采取向不超過200人的符合《優(yōu)先股試點管理辦法》和其他法律法規(guī) 規(guī)定的合格投資者定向發(fā)行的方式。
根據(jù)預案，本次發(fā)行的優(yōu)先股每股票面金額為人民幣100元，按票面金額發(fā)行，并且沒有到期期限。
招商蛇口也強調(diào)，本次向特定對象發(fā)行優(yōu)先股募集資金用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的，僅用于與房地產(chǎn)工程建設支出相關的部分，即建安成本，均為資本性支出。
此次募集資金將全部用于房地產(chǎn)項目建設，包括廣州林嶼院項目、深圳會展灣雍境名邸項目、北京亦序佳苑項目、北京璟云雅苑項目等共11個普通住宅項目，均為處于建設開放周期之中，不少已開啟預售。
其中，廣州林嶼院項目投資總額約為19.58億元，計劃使用募集資金4.85億元；深圳會展灣雍境名邸項目投資總額約為31.37億元，計劃使用募集資金4.1億元；北京亦序佳苑項目投資總額約45.97億元，計劃使用募集資金9.35億元；北京璟云雅苑項目投資總額約為16.34億元，計劃使用募集資金3.75億元；西安招商·梧桐書院項目投資總額約16.85億元，計劃使用募集資金5.76億元；鄭州時代觀宸苑項目投資總額約為8.85億元，計劃使用募集資金2.18億元。
成都招商錦城序項目投資總額約為26.61億元，計劃使用募集資金6.55億元；上海新顧城項目投資總額約為62.85億元，計劃使用募集資金12.3億元；上海銘庭項目投資總額約75.69億元，計劃使用募集資金11.63億元；上海臻境名邸項目投資總額約為112.12億元，計劃使用募集資金17.17億元；上海觀嘉瀾庭項目投資總額約40.43億元，計劃使用募集資金4.36億元。
圖片來源：企業(yè)公告
招商蛇口表示，本次募集資金凈額少于項目總投資金額的部分，公司將以其他方式解決，募集資金到位之前，公司將根據(jù)項目進度的實際情況以自籌資金先行投入，并在募集資金到位之后予以置換。
如果本次實際募集資金凈額相對于募集資金擬投入金額存在不足，公司將通過自籌資金彌補不足部分。在不改變擬投資項目的前提下，董事會可對上述單個或多個投資項目的募集資金擬投入金額進行調(diào)整。
資金投入的項目基本位于一二線城市，11個項目的開發(fā)周期大多集中在2023年6月至2028年12月之間，結(jié)算周期的主力為2027年，預計總銷售收入為529.89億元，總凈利潤為48.9億元，平均項目銷售利潤率約為9.7%。
融資求解
招商蛇口上一次增發(fā)融資是在2023年10月，以每股人民幣11.81元的發(fā)行價格，向特定對象發(fā)行A股股票7.19億股，募集資金84.99億元。扣除全部發(fā)行費用后，實際募集資金為84.28億元。
截至2025年6月30日，該次定增募集資金已累計使用69.3億元，累計使用閑置募集資金14億元暫時補充流動資金，募集資金賬戶余額為1.16億元。
根據(jù)本次優(yōu)先股發(fā)行預案，上次定增的資金均無變更使用項目，除了43億元用于補充流動資金及償還債務外，剩余41.28億元分別投入至長春公園1872項目、沈陽招商公園1872項目、重慶招商渝天府項目等共10個開發(fā)項目之中。
不過，10個項目中只有上海虹橋公館三期項目、合肥臻和園項目、合肥濱奧花園項目及鄭州招商時代錦宸苑項目達到預期收益，其余項目尚未完全交付，目前仍未進入結(jié)算周期。
而區(qū)別于過往增發(fā)融資，這是招商蛇口首次使用發(fā)行優(yōu)先股進行募資，也是目前房企融資選擇中的少數(shù)案例之一。
資料顯示，優(yōu)先股是一種兼具股權(quán)與債權(quán)特征的混合融資工具，特點在于優(yōu)先股股東享有固定股息，且分配順序優(yōu)先于普通股股東，同時作為權(quán)益資本，優(yōu)先股可以增厚公司凈資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負債率。
參考預案發(fā)行規(guī)模，以及截至2025年6月30日公司的凈資產(chǎn)規(guī)模靜態(tài)測算，優(yōu)先股成功發(fā)行后，招商蛇口凈資產(chǎn)將由2789.45億元增長2.94%至2871.45億元；營運資金由2266.24億元增長3.64%至2348.24億元；合并報表資產(chǎn)負債率由67.86%下降0.64個百分點至66.23%。
值得注意的是，優(yōu)先股不可轉(zhuǎn)換為普通股，不會增加二級市場的股票供給，可以避免攤薄現(xiàn)有股東股權(quán)比例，也是對現(xiàn)有股東權(quán)益的有效保護。
優(yōu)先股股東通常無表決權(quán)，優(yōu)先股也缺乏二級市場流動性，投資者無法通過股價波動獲利，因此投資優(yōu)先股主打安全但收益相對固定。
不過，優(yōu)先股的固定股息通常與募集資金投入帶來的利潤增長額掛鉤。招商蛇口表示，若增長額不能完全覆蓋優(yōu)先股股息，將可能對普通股股東可供分配利潤造成攤薄。
根據(jù)預案約定，本次優(yōu)先股每一期發(fā)行時的票面股息率均將不高于該期優(yōu)先股發(fā)行前公司最近兩個會計年度的年均加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率。
年度報告顯示，招商蛇口2023年和2024年加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率分別為6.04%、3.36%，年均加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為4.7%。
但從今年上半年交出的成績單看，招商蛇口經(jīng)營相對穩(wěn)定，盈利能力保持增長。
2025年上半年，該公司營業(yè)收入514.85億元，同比增長0.41%；利潤總額31.08億元，同比增長5.05%；期內(nèi)凈利潤17.4億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤14.48億，同比上升2.18%；綜合稅前毛利率14.38%，同比提升2.39個百分點。
截至報告期末，招商蛇口貨幣資金總額877.64億元，剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率63.10%、凈負債率66.42%、現(xiàn)金短債比為1.30，財務管理上也實現(xiàn)了“縮表”。
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