觀點網(wǎng) 2025年物業(yè)收并購市場或將迎來最大一筆交易。
9月11日，恒大物業(yè)公司股份短暫停牌，以待公司刊發(fā)內(nèi)幕消息公告。第二天，公司股份正式復牌，開盤即漲38.04%，原因是公司刊發(fā)公告指出，中國恒大清盤人欲出售恒大所持有的恒大物業(yè)公司股份，并已從部分有意方收到不具約束力的指示性要約。
如果恒大清盤人最終如愿為恒大物業(yè)找到新東家，那么這將會是物業(yè)市場今年最大的一筆收并購。
五年前，恒大物業(yè)在中國恒大的支持下，走到了企業(yè)的巔峰；五年后，卻因母公司的"失手"，成了擺在貨架上的商品。不過，對于恒大物業(yè)而言，或許也是一件好事。
商道如戲
2020年9月29日，恒大物業(yè)在港交所遞交招股書。
按照當時的招股書顯示，截至2020年6月30日，恒大物業(yè)旗下已簽約1354個項目，覆蓋22個省、五個自治區(qū)、四個直轄市及香港逾280個城市，總在管面積約為2.54億平方米，簽約面積為5.13億平方米。
業(yè)績方面，在2017年、2018年、2019年全年以及2020年上半年，公司的收入分別為43.99億元、59.03億元、73.33億元及45.64億元；相應凈利潤分別為1.07億元、2.39億元、9.31億元及11.48億元。
僅過了兩個多月，2020年12月2日，恒大物業(yè)便成功登陸港交所，上市首日公司股價收盤報8.78港元，較發(fā)行價8.8港元微跌0.23%，總市值達949億港元，僅次于碧桂園服務的1269億港元，成為當時港股物業(yè)第二股，一時之間好不風光。
這份巔峰體驗的背后，離不開中國恒大的支持，在上述報告期中，恒大物業(yè)向單一最大客戶恒大集團銷售的收入分別為19.35億元、24.40億元、26.58億元及15.97億元，分別占公司總收入的約44.0%、41.3%、36.3%及35.0%。
然而，這份支持就在不久后成為了恒大物業(yè)最大之踵。
2020年8月，恒大集團向廣東省政府發(fā)出一封求助信，提及若深深房重組不能如期完成，公司將會有資金鏈斷裂的風險。同年11月，中國恒大與深深房同時發(fā)布公告，宣布終止重組計劃。次年，恒大承認陷入流動性危機。
覆巢之下無完卵，恒大物業(yè)已陷泥潭。公司股價從2021年2月的19.74港元頂峰價，一直下挫，并在2024年1月跌至0.35港元的谷底價。截止當前，即便是在經(jīng)歷一次20%的漲幅后，公司股價在9月12日收盤時仍僅有1.11港元，較上市發(fā)行價縮水87.4%，總市值只剩120億港元。
另一方面，2024年1月底，恒大與主要債權人談判破裂，未能就重組計劃達成一致，債權人在聆訊上支持清盤，因此被香港高等法院下達清盤令。中國恒大也因未能達成復牌指引，在今年8月25日被取消港交所上市地位，"宇宙房企"最終落得個退市終局。
截至2023年11月末，恒大地產(chǎn)涉及未能清償?shù)牡狡趥鶆绽塾嫾s3163.91億元，逾期商票累計約2055.37億元。而在停牌前，中國恒大的股價為0.163港元/股，總市值只有22億港元，與所欠債務規(guī)模之間存在巨大的鴻溝，而且退市之后這22億港元的股市價值也已煙消云散。
在恒大的眾多"遺產(chǎn)"中，恒大物業(yè)是最優(yōu)質(zhì)、最值錢的部分，因此恒大物業(yè)的去向備受市場關注。
2025年9月11日晚間，恒大物業(yè)發(fā)布公告稱，公司收到來自中國恒大集團（清盤中）及CEG Holdings (BVI) Limited（清盤中，為恒大集團全資子公司，下稱CEG）的共同及個別清盤人發(fā)出的接洽函。
這份接洽函指出，清盤人一直尋求機會出售中國恒大及CEG所持有的恒大物業(yè)公司股份，并且已經(jīng)與相關有意方訂立保密協(xié)議。截止9月9日，清盤人已收到部分有意方不具約束力的指示性要約。
雖然交易還處于初步階段，尚未有明確的收購方，清盤人也還沒有和任一有意方進行談判，但是恒大物業(yè)即將易主的消息依然滿天飛，公司股價也因此在9月12日復牌當天開盤漲超38%。
誰是新東家？
實際上，在爆發(fā)流動性危機后，恒大方面就想過斷臂求生，把恒大物業(yè)賣掉以換取救命錢。
2021年8月10日晚間，中國恒大公告，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售其部分資產(chǎn)，包括但不限于出售公司上市附屬公司恒大汽車和恒大物業(yè)的部分權益。
公告第二天，市場上就傳出萬科物業(yè)、碧桂園服務都有意向出手收購恒大物業(yè)。不過，后來因為價格沒談攏，雙方都退出了收購事宜。
公告發(fā)布后僅過了兩個月，中國恒大就找到了買家。
2021年10月4日，合生創(chuàng)展和恒大物業(yè)分別發(fā)布了一則有關收并購交易的公告。很顯然，中國恒大是準備將恒大物業(yè)賣給合生創(chuàng)展，轉讓股權約54.16億股，占恒大物業(yè)已發(fā)行股份的50.1%，總交易代價約為200.4億港元。
但很快，中國恒大就反悔了，并在10月20日晚間公告稱，原計劃將恒大物業(yè)50.1%股權轉讓給合生創(chuàng)展的協(xié)議終止，理由是：公司有理由相信受讓方未能符合對恒大物業(yè)股份作出全面要約收購的先決條件，公司于2021年10月13日行使權利解除/終止該協(xié)議。
而合生創(chuàng)展方面則提出了抗議：恒大方面在訂立協(xié)議后提出修改其中包括代價的付款條款，公司認為不可接受。
直到最后，中國恒大與合生創(chuàng)展都未能達成一致，這筆收購最終不了了之。
時間來到今年9月，恒大物業(yè)又一次成為一件商品被擺上貨架，而同時就在恒大物業(yè)發(fā)布停牌公告的同一天，有市場傳言指，中海及華潤有意向收購恒大物業(yè)。
其中，華潤方面第二天便辟謠稱消息不屬實；中海方面的回應則有些微妙，稱"目前不掌握具體情況"。
從恒大物業(yè)本身來看，也算是一個優(yōu)質(zhì)標的。根據(jù)公司2025年半年報，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入66.47億元，同比增長6.9%；期內(nèi)毛利潤約為11.99億元，毛利率約18.0%，同比下降2.2個百分點；凈利潤4.91億元，凈利率7.4%，其中歸母凈利潤為4.72億元，同比下降5.6%。
按收入來源劃分，來自第三方的比例高達99.7%。截至期末，公司總在管面積5.96億平方米，較上年同期新增4100萬平方米。
不過，要想拿下恒大物業(yè)也沒有那么容易。中國恒大集團及CEG目前合計持有恒大物業(yè)51.016%股份，若是以120億港元市值來計算，51%比例股份的代價約為61.2億港元。目前有這個實力的上市物企并不多。
對于恒大物業(yè)買家身份的猜測，雖然市場說法眾說紛紜，但主流想法為大概率是國央企接盤，主要集中在保利物業(yè)、中海物業(yè)、越秀服務等幾家物企身上，而華潤萬象生活因業(yè)務上的不適配被視為提前"出局"。
此外，私募股權投資公司、險資公司等金融機構也被看作是"熱門選手"，參考案例為今年3月30日，博裕資本以6.67億元接手了金科股份掛牌在阿里資產(chǎn)拍賣網(wǎng)上的1.08億股（約占總股本的18.05%）股權。
恒大物業(yè)所收到的接洽函中表示，清盤人擬于2025年11月前后邀請經(jīng)挑選的有意方就潛在交易提交最終建議書，并將與該等有意方磋商最終交易文件的條款，以就潛在交易達成具約束力的交易文件。
也就是說，謎底將在一個半月之后揭曉。
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