觀點網(wǎng) “關(guān)稅風(fēng)暴”無疑對港口物流資產(chǎn)帶來了壓力。
據(jù)近期紅土創(chuàng)新鹽田港REIT披露的2025上半年報告：期內(nèi)，該基金實現(xiàn)總收入約6390萬元，凈利潤1983萬元，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額5143.79萬元，本期現(xiàn)金流分派率2.27%。
期末，鹽田港REIT的資產(chǎn)總額為21.48億元，凈資產(chǎn)為20.84億元，期末基金份額凈值2.1854元。
整體運營保持穩(wěn)定，但中美關(guān)稅變動帶來的短暫出口受限以及未來不確定性，仍給基金帶來一定壓力。比如，以對美出口為主的出口型制造企業(yè)及貿(mào)易企業(yè)訂單縮減或停滯，進而影響其短期內(nèi)的生產(chǎn)和存儲決策，也就是需求及價格。
價格壓力
據(jù)鹽田港REIT的半年度報告，截至2025年6月30日，基金持有的兩個基礎(chǔ)設(shè)施項目綜合出租率為96.7%，其中現(xiàn)代物流中心為96.05%，世紀(jì)物流園為100%。
具體來看，現(xiàn)代物流中心項目總建筑面積為32.04萬平米，倉儲及配套部分總可租賃面積為26.21萬平米。上半年，現(xiàn)代物流中心到期租賃面積為5.3萬平米，簽署租賃面積為6.11萬平米，期末出租率為96.05%，上半年租金收繳率為99.95%。
第二個項目是世紀(jì)物流園項目，包括1座倉庫，總建筑面積為6.74萬平米，倉儲及配套部分總可租賃面積為5.24萬平米。上半年，世紀(jì)物流園項目無到期租賃面積及新增簽署租賃面積，期末出租率為100%，上半年租金收繳率為100%。
在租戶方面，截至期末，現(xiàn)代物流中心項目總客戶數(shù)量為24戶，以第三方物流為主，租賃面積合計占比98%；世紀(jì)物流園項目租戶數(shù)量為1戶，租賃面積合計占比100%。
租戶集中度方面，租賃面積占比最大的是深圳港集團，租賃面積占總可租賃面積比例約36%，租賃面積第二大是深圳鹽田港物流服務(wù)有限公司，占總可租賃面積比例為16%，項目其他非關(guān)聯(lián)租戶占比超過44%。
受中美貿(mào)易形勢變化影響，該基金新簽約租金根據(jù)市場情況有所下降。截至期末，現(xiàn)代物流中心項目有效租金單價分別為1.24元/平米/天（同比下滑4.62%）及1.76元/平米/天，世紀(jì)物流園項目有效租金單價分別為1.23元/平米/天（同比下滑4.65%）及1.71元/平米/天（同比下滑4.47%）。
值得關(guān)注的是，報告期內(nèi)，世紀(jì)物流園項目與深圳鹽田港物流服務(wù)有限公司所簽署租賃合同
正常履行完三個租賃年度。根據(jù)合同約定并結(jié)合市場租金變化，最終確定第四個租賃年度倉庫租金為36.50元/平米/月，較第三個租賃年度倉庫租金39.69元/平米/月有所下滑。
資金改投
該基金中報指出，受關(guān)稅政策沖擊，鹽田綜合保稅區(qū)內(nèi)以歐美貿(mào)易為主的倉儲客戶階段性用倉需求出現(xiàn)短期下滑，導(dǎo)致區(qū)域倉儲市場面臨調(diào)整壓力，截至2025上半年末，區(qū)內(nèi)倉庫平均空置率有所上升。
于業(yè)績說明會上，鹽田港REIT基金經(jīng)理則詳細介紹了貿(mào)易波動對保稅區(qū)倉庫租賃業(yè)務(wù)帶來的影響。第一，是關(guān)稅波動導(dǎo)致需求客戶的結(jié)構(gòu)性分化。短期來看，由于關(guān)稅政策的短期不確定性，四月對美出口業(yè)務(wù)出現(xiàn)階段性暫停，直接導(dǎo)致貨物在綜保區(qū)倉庫內(nèi)形成短期的積壓。據(jù)悉，隨著關(guān)稅暫緩政策落地，該部分積壓影響已消除，客戶隨即進入集中出貨的階段，倉庫短期周轉(zhuǎn)需求回歸正常。
中期看，若關(guān)稅政策持續(xù)擠壓對美出口企業(yè)的盈利水平，該部分企業(yè)或因利潤空間收窄而主動減少倉儲需求，進而引發(fā)客戶結(jié)構(gòu)的階段性并調(diào)整，對成本敏感度較高、依賴美線客戶的客戶可能逐步退出或縮減規(guī)模，客戶群體向抗風(fēng)險能力更強的類型傾斜。
長期看，為應(yīng)對關(guān)稅風(fēng)險，出口企業(yè)將加速拓展美國以外的海外市場，并通過轉(zhuǎn)口貿(mào)易等方式優(yōu)化出口路徑。同時根據(jù)新消費市場的需求特征與成本結(jié)構(gòu)重新制定定價策略。綜保區(qū)倉庫的需求結(jié)構(gòu)將逐步適配新的市場格局，最終實現(xiàn)區(qū)域內(nèi)倉庫資源的供需新平衡。
第二部分是成本傳導(dǎo)的壓力。他提及到，關(guān)稅成本的轉(zhuǎn)嫁路徑呈現(xiàn)雙向性，一方面部分成本將傳導(dǎo)至下游消費端，另一方面受盈利下滑影響，客戶存在降低租金或縮短租期的訴求。“這一情況要求基金在保障收益與客戶留存之間尋找最優(yōu)的平衡點?！?/p>
第三是保稅區(qū)功能轉(zhuǎn)型的壓力。對綜保區(qū)內(nèi)過度依賴美國市場的倉庫客戶而言，其抗政策風(fēng)險能力較弱，長期面臨收益波動的不確定性。從區(qū)域發(fā)展趨勢來看，客戶正主動向跨境電商、保稅維修等多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，以分散市場風(fēng)險，拓展收益的來源。
他進一步介紹稱，從對美業(yè)務(wù)依賴度來看，鹽田港REIT涉及美國出口業(yè)務(wù)占比超50%的客戶，其租賃面積占項目總租賃面積的比例僅約8%，其余客戶對美業(yè)務(wù)占比均低于50%。整體來看，客戶結(jié)構(gòu)對美國市場的依賴度較低，具備較強的關(guān)稅風(fēng)險緩沖能力。
也是在這樣的形式下，鹽田港REIT原始權(quán)益人深圳港擬變更其回收資金投向。此前深圳港以世紀(jì)物流園為底層資產(chǎn)，實現(xiàn)凈回收資金1.83億元，原計劃用于鹽田綜合保稅區(qū)南片區(qū)的鹽保二十一號倉、鹽保二十三號倉及南區(qū)24號地塊倉庫城市更新項目。
由于市場環(huán)境及國際貿(mào)易形勢復(fù)雜多變，原定項目規(guī)劃及進度發(fā)生調(diào)整，為提升凈回收資金的使用進度及效果，原始權(quán)益人定變更回收資金投向。變更后，原計劃用于鹽田綜合保稅區(qū)南片區(qū)倉庫舊改項目的1.83億元凈回收資金，全部投入至廣州黃埔區(qū)項目。
據(jù)悉，新的投資項目為位于廣東省廣州市黃埔區(qū)經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)東區(qū)護林路2003號的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流項目，項目總投資額為8.7億元，擬通過倉儲物流Pre-REITs基金項目進行收購。該項目總占地面積約18萬平米，總建筑面積約9.79萬平米，包含電商配送中心、維修車間、辦公樓及中轉(zhuǎn)倉庫等設(shè)施。截至2025年6月30日，募集資金尚未使用。
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