A
買了二手房后得知住宅專項(xiàng)維修資金未交納，該由誰來補(bǔ)交？
究竟應(yīng)由向開發(fā)商購(gòu)買房屋的原購(gòu)房人補(bǔ)交，還是由房屋現(xiàn)在的買受人補(bǔ)交？
B
近日，浙江省三門縣人民法院審理了一起二手房住宅專項(xiàng)維修資金補(bǔ)交問題引發(fā)的案件。
基本案情
2015年1月17日，張某某向某房地產(chǎn)開發(fā)公司購(gòu)買了一套商品房，但并未交納住宅專項(xiàng)維修資金。
2021年9月，張某某將該房屋出售給李某某，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。交易過程中，張某某和李某某并未就住宅專項(xiàng)維修資金的交納責(zé)任進(jìn)行約定，張某某也未告知李某某該房屋未交納住宅專項(xiàng)維修資金的事實(shí)。現(xiàn)房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理委員會(huì)起訴要求張某某、李某某補(bǔ)交住宅專項(xiàng)維修資金。
法院經(jīng)審理認(rèn)為：
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于案涉住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)由張某某交納還是李某某交納。
首先，住宅專項(xiàng)維修資金是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于業(yè)主所有。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十三條規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第十二條規(guī)定，商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。
根據(jù)上述規(guī)定，張某某作為向開發(fā)商購(gòu)買商品房的原購(gòu)房人，應(yīng)當(dāng)負(fù)有足額交納首期住宅專項(xiàng)維修資金的義務(wù)，需承擔(dān)補(bǔ)交責(zé)任。即使房屋已轉(zhuǎn)讓，其原始交納義務(wù)并不因交易而免除。
其次，張某某作為房屋出賣人，應(yīng)當(dāng)負(fù)有保證房屋無瑕疵的義務(wù)。因張某某未交納維修資金，可能導(dǎo)致李某某無法正常享受維修資金權(quán)益。而且雙方在買賣房屋過程中并未就住宅專項(xiàng)維修資金的交納責(zé)任有過任何約定，張某某也未告知過李某某案涉房產(chǎn)未交納過住宅專項(xiàng)維修資金的事實(shí)，故張某某應(yīng)承擔(dān)補(bǔ)交義務(wù)。
法官心語
陳如偉
浙江省三門縣人民法院 ?民一庭庭長(zhǎng)
法律責(zé)任的厘清，不僅關(guān)乎個(gè)體權(quán)利義務(wù)的界定，更牽動(dòng)著社區(qū)公共利益的維護(hù)與市場(chǎng)交易秩序的誠(chéng)信基石。張某某作為案涉房屋的原始購(gòu)置者，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》及《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》的規(guī)定，在取得房屋所有權(quán)、辦理入住手續(xù)之前，足額交納首期住宅專項(xiàng)維修資金是其作為業(yè)主的法定義務(wù)，更是對(duì)小區(qū)全體業(yè)主共有權(quán)益的初始貢獻(xiàn)。這項(xiàng)義務(wù)，根植于其作為房屋“第一任主人”的身份，是伴隨購(gòu)房行為而產(chǎn)生的法定之債。當(dāng)房屋所有權(quán)流轉(zhuǎn)至李某某手中，房屋的物理狀態(tài)和管理風(fēng)險(xiǎn)也隨之轉(zhuǎn)移。然而，張某某未交納維修資金這一法律義務(wù)，并不隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而自然消滅。
再者，審視交易過程，張某某作為出售方，對(duì)房屋的狀況，包括是否存在未履行的法定義務(wù)（如欠交維修資金），負(fù)有基本的告知義務(wù)。這不僅源于交易誠(chéng)信原則，也是保證房屋權(quán)利無瑕疵的重要方面。案涉交易中，張某某既未主動(dòng)告知李某某維修資金未交納的事實(shí)，雙方也未曾就該筆費(fèi)用的承擔(dān)進(jìn)行過任何約定。這使得買受人李某某在毫不知情的情況下，不僅可能面臨無法正常使用維修資金的困境，更直接卷入了本不應(yīng)與其相關(guān)的訴訟。
因此，綜合考量法定義務(wù)的原始性、義務(wù)本身的不可轉(zhuǎn)移性以及交易過程中出賣方應(yīng)盡的誠(chéng)信告知義務(wù)，應(yīng)由張某某承擔(dān)本案住宅專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)交責(zé)任。
在此提醒：
購(gòu)房時(shí)對(duì)專項(xiàng)維修資金等法定費(fèi)用的交納，是業(yè)主不容推卸的責(zé)任。而在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，清晰披露相關(guān)費(fèi)用狀況并明確約定責(zé)任歸屬，則是避免日后糾紛、保障交易順暢的關(guān)鍵。
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編輯：朱 ? 琳
排版：熊媛媛
審核：劉 ? 暢
