今年供應(yīng)鏈領(lǐng)域的資本動(dòng)作并不多，中東財(cái)團(tuán)一筆百億元人民幣級(jí)別的投資，直接將市場(chǎng)的情緒拉到了天花板。
當(dāng)前的環(huán)境中，耐心資本、聰明資本更傾向于投向確定性的方向。就在普洛斯剛剛宣布完成巨額融資后不久，其進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的首個(gè)自開發(fā)項(xiàng)目及首個(gè)自建自運(yùn)營(yíng)規(guī)?；律?jí)項(xiàng)目——普洛斯上海新西北物流園正式開園。
20年前，普洛斯把領(lǐng)先的現(xiàn)代物流倉(cāng)儲(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)引入中國(guó)市場(chǎng)；20年后，其把投資、運(yùn)營(yíng)刻進(jìn)基因，園區(qū)內(nèi)更是通過(guò)數(shù)字化的高效管理系統(tǒng)、光伏發(fā)電新能源充電樁等綠色化布局，融入服務(wù)新消費(fèi)、新經(jīng)濟(jì)的供應(yīng)鏈升級(jí)中去，從而重新定義當(dāng)前現(xiàn)代化倉(cāng)儲(chǔ)物流的新標(biāo)準(zhǔn)。
所以說(shuō)，看懂普洛斯上海新西北物流園的更新升級(jí)邏輯，也就成為窺見普洛斯在物流供應(yīng)鏈新基建賽道最新戰(zhàn)略的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。
新基建與需求同頻
讓新消費(fèi)供應(yīng)鏈“動(dòng)”起來(lái)
近年來(lái)，隨著新消費(fèi)的創(chuàng)新模式在餐飲、快消、高端制造甚至高奢等各個(gè)細(xì)分市場(chǎng)爆發(fā)，可以發(fā)現(xiàn)商流端在出現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，典型的現(xiàn)象就是品牌連鎖化、渠道多元化、訂單碎片化等等。
與之相對(duì)應(yīng)的，供應(yīng)鏈模式在這幾年也發(fā)生了巨大的變化。過(guò)去的推式供應(yīng)鏈模型，更多依托層層下沉的經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，核心體現(xiàn)的是計(jì)劃性，這個(gè)過(guò)程也就導(dǎo)致供應(yīng)鏈的“倉(cāng)、運(yùn)、配”長(zhǎng)期處于相對(duì)割裂的信息孤島狀態(tài)；而當(dāng)前的新經(jīng)濟(jì)適配的是拉式供應(yīng)鏈，核心體現(xiàn)的是彈性，即通過(guò)供應(yīng)鏈條的協(xié)同，用更優(yōu)的庫(kù)存撬動(dòng)更大的生意。
也就是說(shuō)，新消費(fèi)實(shí)際上是在打破靜態(tài)的計(jì)劃模式，讓供應(yīng)鏈變成數(shù)字化驅(qū)動(dòng)的高效、敏捷、快速響應(yīng)的動(dòng)態(tài)模式。
因此，供應(yīng)鏈領(lǐng)域的“新基建”的內(nèi)涵也更豐富，不僅是一個(gè)倉(cāng)儲(chǔ)存儲(chǔ)空間，而是“高標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)設(shè)施+精細(xì)化運(yùn)營(yíng)”的組合。這便是普洛斯啟動(dòng)對(duì)自有自建項(xiàng)目規(guī)模化更新的底層邏輯。
普洛斯上海新西北物流園
在普洛斯上海新西北物流園的轉(zhuǎn)型升級(jí)中，其實(shí)可以看到幾個(gè)標(biāo)簽：
1）核心資產(chǎn)，是稀缺資源。
當(dāng)前市場(chǎng)的供需關(guān)系中，倉(cāng)儲(chǔ)資源不稀缺，稀缺的是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。在核心城市的核心區(qū)位很難新增工業(yè)用地供給，而現(xiàn)有核心區(qū)位的存量資產(chǎn)的效率最大化，便成為普洛斯當(dāng)前規(guī)?；律?jí)的主線。
比如，該園區(qū)服務(wù)的客戶有全球連鎖平價(jià)超市奧樂齊，其作為新消費(fèi)的代表，核心是對(duì)消費(fèi)者需求的高頻更新、快速反應(yīng)。而普洛斯上海新西北物流園的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使得其在服務(wù)奧樂齊時(shí)，門店配送時(shí)長(zhǎng)縮短0.5-1小時(shí)，配送距離降低40%-60%左右，既能做強(qiáng)品牌的時(shí)效，又節(jié)約了運(yùn)輸成本。
2）用高周轉(zhuǎn)，打贏高庫(kù)存。
從整個(gè)物流鏈路來(lái)說(shuō)，倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)企業(yè)的成本來(lái)說(shuō)只占很小的比例，反而是流通的成本占比很大。
典型的案例就是上文提到的推式供應(yīng)鏈和拉式供應(yīng)鏈的對(duì)比。
前者是通過(guò)大量的庫(kù)存，層層下沉，用過(guò)渡的冗余應(yīng)對(duì)消費(fèi)者需求的不確定性。從這個(gè)角度來(lái)看，倉(cāng)儲(chǔ)成本本身不高，高的是不合理的庫(kù)存帶來(lái)的資金占用及供需錯(cuò)配帶來(lái)的庫(kù)存積壓風(fēng)險(xiǎn)。
而后者則是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)、需求驅(qū)動(dòng)、快速反應(yīng)的柔性模式，核心是通過(guò)高周轉(zhuǎn)，應(yīng)對(duì)類似“線上線下一體”“BC共配”等新消費(fèi)模式的需求，用合理的庫(kù)存做多渠道的生意。
普洛斯上海新西北物流園
3）精益運(yùn)營(yíng)，驅(qū)動(dòng)高增長(zhǎng)。
除了模式與理念外，新消費(fèi)與供應(yīng)鏈的融合，重點(diǎn)依然是重運(yùn)營(yíng)。“重運(yùn)營(yíng)”早已成為普洛斯引領(lǐng)物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵，并與普洛斯的專業(yè)投資能力相結(jié)合，形成其獨(dú)樹一幟的優(yōu)勢(shì)。
進(jìn)一步的，普洛斯通過(guò)協(xié)同2019年孵化成立的、專注于高端食品的智慧冷鏈企業(yè)“普冷”，實(shí)際上補(bǔ)足了“重運(yùn)營(yíng)”的冷鏈場(chǎng)景，這也是普洛斯服務(wù)這類零售商超、高端餐飲等新消費(fèi)客戶中的關(guān)鍵一步。
“因?yàn)槭称防滏溈蛻舨粌H需要空間，還需要有配套的冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)等一系列服務(wù)。這一方面滿足了客戶的關(guān)鍵需求，另一方面也有助于降低冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。”近期普洛斯資產(chǎn)中國(guó)區(qū)總裁趙明琪接受媒體采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，普洛斯不會(huì)下場(chǎng)做物流運(yùn)輸，而是僅孵化普冷的原因。
這一邏輯就是，普冷會(huì)根據(jù)新消費(fèi)企業(yè)的需求，與客戶重新設(shè)計(jì)包含庫(kù)內(nèi)運(yùn)營(yíng)、城市配送及其他配套服務(wù)在內(nèi)的冷鏈供應(yīng)鏈。
普冷的這種重運(yùn)營(yíng)能力，核心體現(xiàn)在：
第一，聚焦策略。普冷單倉(cāng)服務(wù)的業(yè)態(tài)相對(duì)聚焦，便于深度服務(wù)客戶，并實(shí)現(xiàn)庫(kù)內(nèi)團(tuán)隊(duì)之間的協(xié)同、共配；
第二，數(shù)智協(xié)同。比如為適應(yīng)客戶的快速發(fā)展與多變需求，開發(fā)定制化可視化報(bào)表系統(tǒng)，實(shí)時(shí)同步訂單處理、揀貨與裝車進(jìn)度，客戶可隨時(shí)查看；
第三，綠色發(fā)展。依托園區(qū)配備光伏綠色電力，冷庫(kù)道口加裝充電樁，以及自購(gòu)新能源車為客戶提供配送服務(wù)，持續(xù)推進(jìn)ESG實(shí)踐，符合品質(zhì)的客戶的需求。
普洛斯上海新西北物流園普冷桃浦倉(cāng)冷庫(kù)內(nèi)
綜合下來(lái)，從普洛斯上海新西北物流園的升級(jí)中，可以看到的是，普洛斯正在把“基礎(chǔ)設(shè)施+專業(yè)冷鏈”的能力集中釋放，助力新消費(fèi)客戶形成時(shí)效快、周轉(zhuǎn)高、品質(zhì)優(yōu)的供應(yīng)鏈模型。
首個(gè)自營(yíng)自建項(xiàng)目的更新
普洛斯探索多方共贏創(chuàng)新路徑
放到供應(yīng)鏈“反內(nèi)卷”背景下，普洛斯啟動(dòng)對(duì)自建自運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)?；?，實(shí)際上是在提倡提質(zhì)增效，尤其注重創(chuàng)造價(jià)值的事。
當(dāng)普洛斯對(duì)“提質(zhì)增效”這件事投入得足夠深后，其正在形成多方共贏的閉環(huán)。對(duì)其客戶而言，其供應(yīng)鏈模式升級(jí)為更適配新消費(fèi)快速反應(yīng)的供應(yīng)鏈；對(duì)其投資人而言，轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來(lái)的效率提升能夠最大化投資回報(bào)；對(duì)于區(qū)域產(chǎn)業(yè)而言，普洛斯迭代后新的高標(biāo)倉(cāng)標(biāo)準(zhǔn)，正在成為新經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下的高端商貿(mào)和科技創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)載體。
從這個(gè)維度來(lái)看，普洛斯通過(guò)對(duì)核心區(qū)位的資產(chǎn)重建，來(lái)助力城市更新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)的策略，正在反映在幾組數(shù)據(jù)里：
1）“零增地?cái)U(kuò)改建”，凈新增建筑面積約9.8萬(wàn)平方米，容積率從0.45提升到1。
要知道，普洛斯上海新西北物流園所處的上海市普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，20-40分鐘左右便可覆蓋市中心的門店配送。核心資產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、高標(biāo)倉(cāng)標(biāo)準(zhǔn)以及普冷的冷鏈精益運(yùn)營(yíng)，使得普洛斯既做到了土地利用效率的大幅提升，同時(shí)，也更好地服務(wù)生鮮電商、生物醫(yī)藥、連鎖餐飲、時(shí)尚品牌等行業(yè)的全渠道供應(yīng)鏈變革，助力區(qū)域產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同優(yōu)化與轉(zhuǎn)型升級(jí)。
2）試運(yùn)營(yíng)期間出租率已超90%，打造提質(zhì)增效樣本。
據(jù)介紹，普洛斯上海新西北物流園一期試運(yùn)營(yíng)期間出租率已超90%，園區(qū)內(nèi)除了奧樂齊，還有高端葡萄酒銷售商ASC圣皮爾精品酒業(yè)等品質(zhì)客戶。
事實(shí)上，過(guò)去幾年里我們一直都在看到普洛斯“進(jìn)化”的影子。比如，在東莞新沙通過(guò)收購(gòu)舊廠改造，深度參與到當(dāng)?shù)厣r冷鏈、跨境電商等產(chǎn)業(yè)升級(jí)中去；在清遠(yuǎn)，普洛斯清遠(yuǎn)時(shí)尚科技創(chuàng)新谷把跨境倉(cāng)開進(jìn)產(chǎn)業(yè)帶，形成“跨境電商+產(chǎn)業(yè)帶+供應(yīng)鏈”運(yùn)營(yíng)鐵三角，助力清遠(yuǎn)時(shí)尚服裝產(chǎn)業(yè)出海升級(jí)……
而此次普洛斯上海新西北物流園作為新起點(diǎn)，普洛斯有望將這一套成功的對(duì)自有核心區(qū)位的存量資產(chǎn)城市更新的路徑，復(fù)制到其全國(guó)450+資產(chǎn)中。
普洛斯上海新西北物流園屋頂光伏
整個(gè)物流不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中，普洛斯過(guò)去多年依托“全球化視野，本土化運(yùn)營(yíng)”成為業(yè)內(nèi)標(biāo)桿。如今，普洛斯又在率先啟動(dòng)對(duì)自建自運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的規(guī)?；律?jí)，將“新基建+重運(yùn)營(yíng)”的基因融入到客戶的供應(yīng)鏈迭代升級(jí)中去。
而這種模式，效果正反映在普洛斯的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)里。上半年，普洛斯中國(guó)營(yíng)收總額達(dá)42.24億元，同比增長(zhǎng)10%；核心運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)持續(xù)向好，經(jīng)營(yíng)性息稅折舊及攤銷前利潤(rùn)（經(jīng)營(yíng)性EBITDA）達(dá)20.27億元，同比增長(zhǎng)超20%，盈利能力大幅跑贏業(yè)務(wù)增速。
這也很好地解釋了，普洛斯為何能在近期先后獲得衢州國(guó)資、阿布扎比投資局等大手筆的投資。
在服務(wù)新消費(fèi)、新經(jīng)濟(jì)這條“黃金賽道”上，普洛斯的路才剛剛開始。
