在海淀區(qū)金隅鳳棲家園，因認為人防車位每月800元租金價格過高，業(yè)主與開發(fā)商僵持不下，社區(qū)、市場監(jiān)管等部門多次協(xié)調(diào)無果。記者梳理發(fā)現(xiàn)，雙方的爭議在于開發(fā)商認為其擁有自主定價權(quán)且當前定價合理，業(yè)主則認為小區(qū)地下人防車位租金不應高于周邊小區(qū)的平均價。針對人防車位，雙方拿出了不同的定價依據(jù)。一邊是地庫里空空蕩蕩很多車位閑置，一邊是大量業(yè)主的私家車停在小區(qū)周邊的非機動車道上，小區(qū)人防車位租金定價之爭怎么解？
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金隅鳳棲家園地下車庫人防車位大量空置。 居民供圖
小區(qū)外大量私家車占用非機動車道。
●現(xiàn)狀
小區(qū)周邊非機動車道上亂停車
“有人來貼條了，大家快來挪車?！薄罢鎵蛟绲模浇絹碓诫y停車了?！边@樣的對話幾乎每天都在金隅鳳棲家園業(yè)主微信群內(nèi)出現(xiàn)。很多業(yè)主對此十分無奈，“我們也知道把車停在非機動車道上違法，不是長久之計，但真是沒轍了?！?/p>
金隅鳳棲家園是2023年11月交付的共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，位于地鐵清河站附近，小區(qū)共住有居民2848戶，設有2165個產(chǎn)權(quán)車位和695個人防車位，其中產(chǎn)權(quán)車位售價均價約為30萬元，人防車位用于臨停和出租，每個車位的月租金為800元。多位業(yè)主認為這一價格遠高于周邊多個小區(qū)，便同物業(yè)及開發(fā)商協(xié)商，希望下調(diào)租金。
然而協(xié)商至今，車位租金分文未降。不少業(yè)主只得將車停在小區(qū)周邊的非機動車道上?！斑`停車輛越來越多，執(zhí)法部門貼條的頻率也越來越高?！睒I(yè)主李女士說，有的鄰居甚至一周被連貼了3次條，苦不堪言。私家車幾乎塞滿了非機動車道，大量騎車人也被擠上了機動車道，險象環(huán)生。
權(quán)衡之后，有的業(yè)主開始向更遠的地方尋找。業(yè)主王先生曾花了3個月遍尋周邊小區(qū)、學校、商場及車站等能停車的地方，但是，小區(qū)周邊停車資源也很緊張，一位難求，一位鄰居甚至因無處停車，最后將車停在離家10公里外的單位。
8月28日及9月8日，記者兩次來到該小區(qū)地下車庫探訪，均發(fā)現(xiàn)車庫內(nèi)空空蕩蕩，而小區(qū)周邊道路的非機動車道上停著數(shù)輛私家車?！拔覀兞私獾剑飿I(yè)還以每月600元的價格，將車位租給了小區(qū)附近企業(yè)的員工。”有多位業(yè)主發(fā)現(xiàn)，工作日該企業(yè)的員工將車停入人防車位，下班時又駛離小區(qū)，到了周末，這些車輛又會統(tǒng)一消失。讓業(yè)主們寒心的是，一份流出的該企業(yè)內(nèi)部聊天記錄顯示，“長期停車還可以談，有優(yōu)惠?！?/p>
●比價
每月800元的車位費到底高不高
每月800元的車位費定價依據(jù)是什么？一年多來，業(yè)主們奔走在社區(qū)、街道、市場監(jiān)管、物價等各部門之間，以期爭取到合理價格。業(yè)主認為，根據(jù)《制止牟取暴利的暫行規(guī)定》，某一商品或者服務的價格水平不超過同一地區(qū)、同一期間、同一檔次、同種商品或者服務的市場平均價格的合理幅度?！拔覀冋{(diào)研了周邊多個小區(qū)的人防車位，租金均價是400多元。開發(fā)商的定價為800元，我們理解企業(yè)正常經(jīng)營需要利潤，車庫維護也有成本，但這一價格確實太高了。”業(yè)主李先生說。
但就定價依據(jù)，記者了解獲知，業(yè)主們與開發(fā)商也是“公說公有理，婆說婆有理。”
記者結(jié)合居民提供的信息調(diào)查發(fā)現(xiàn)，金隅鳳棲家園周邊1公里范圍內(nèi)有上第MOMA、當代城市家園、宣海家園、怡美家園、安寧華庭等小區(qū)，據(jù)查詢5家小區(qū)人防車位的月租金分別為600元、300元、200元、600元、600元，平均價格為每月460元。
對于業(yè)主們給出的周邊小區(qū)平均價，開發(fā)商認為有些小區(qū)太“老舊”。開發(fā)商給出了另一組比價小區(qū)，分別為永靚家園、中鐵碧桂園，安寧華庭、學府樹家園、清河強佑新城、萬橡府等多個小區(qū)，雖然價格各有差異，但該區(qū)域人防車位的價格水平在800元上下。
對此，業(yè)主們指出，“這組小區(qū)有的是豪宅，有的像永靚家園、中鐵碧桂園距離我們小區(qū)有10公里，不具有可比性。”李先生注意到，金隅鳳棲家園東側(cè)約5公里處的金隅尚林家園小區(qū)，和金隅鳳棲家園屬同時段、同一開發(fā)商建設及物業(yè)管理的共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)，其人防普通車位的月租金為500元，人防機械車位的月租金為450元。對此，開發(fā)商一工作人員稱，“兩個項目板塊不一樣，成本及市場等多種因素不同，租金會有所差異?！?/p>
●困局
社區(qū)3次“吹哨”無果盼解決方案
據(jù)了解，小區(qū)695個人防車位已出租200余個，許多業(yè)主認為，剩下的車位與其空著，不如適當下調(diào)租金，讓更多有需求的業(yè)主把車停進小區(qū)，物業(yè)及開發(fā)商也能增加收益。但開發(fā)商堅稱無法調(diào)價。業(yè)主多次向鳳棲社區(qū)、清河街道、北京市發(fā)改委價格管理處及市場監(jiān)管部門反映，社區(qū)也先后3次組織相關(guān)部門及小區(qū)開發(fā)商、物業(yè)到會協(xié)商，但依然無果。
記者分別聯(lián)系了該小區(qū)物業(yè)、開發(fā)商及屬地相關(guān)部門。北京金隅大成物業(yè)管理有限公司西三旗分公司一工作人員稱，人防車位租金由開發(fā)商確定，物業(yè)無權(quán)調(diào)價。
北京金隅程遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一工作人員稱，集團根據(jù)《北京市機動車停車條例》實行市場調(diào)節(jié)價，影響自主定價的因素主要有地理位置、服務條件和供求關(guān)系等。開發(fā)商通過對周邊同類型小區(qū)車位租金的調(diào)研分析，結(jié)合運營成本等方面因素，確定當前鳳棲家園小區(qū)車位的租金定價低于周邊同時期開發(fā)、同住宅品質(zhì)的住宅小區(qū)。目前處于合理區(qū)間，定價符合市場行情。
北京市發(fā)改委價格管理處一位工作人員表示，小區(qū)內(nèi)部車位費不在政府定價目錄內(nèi)，建議居民同屬地及開發(fā)商、物業(yè)進行協(xié)商。清河街道市場監(jiān)督管理所一位工作人員回應，開發(fā)商已明碼標價，不涉嫌價格欺詐，小區(qū)周邊也有停車資源，并非市場壟斷。鳳棲社區(qū)一負責人也回應表示，“針對人防車位，一般是誰投資誰受益，開發(fā)商可以自主定價，我們也只能調(diào)解，無法干預企業(yè)定價?！?/p>
車位租金為何不能下調(diào)？開發(fā)商曾算過一筆賬：產(chǎn)權(quán)車位均價為30萬，產(chǎn)權(quán)為50年，平均每月500元，再加每月120元的管理費，每月的價格至少為620元，人防車位租賃價格無法低于產(chǎn)權(quán)車位價格。據(jù)了解，目前部分產(chǎn)權(quán)車位的價格已降至27萬元。社區(qū)表示，確有部分產(chǎn)權(quán)車位業(yè)主認為停車費降價會影響產(chǎn)權(quán)車位的價值，不同意調(diào)價。工作人員進一步表示，要找到各方利益平衡點才能解決問題，“如果居民有好的解決方案，也可以向社區(qū)建議。”
專家說法
人防車位定價業(yè)主應有建議權(quán)
北京市兩高律師事務所律師趙永喆認為，我國民法典規(guī)定，民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權(quán)利和義務。依據(jù)北京市人民防空辦公室對于人防工程投資人的相關(guān)解釋，盡管規(guī)定“誰投資誰受益”，但小區(qū)人防車位的定價，業(yè)主應有一定建議權(quán)。
社區(qū)治理專家陳鳳山認為，各方的觀點和訴求都有一定的合理性。就該小區(qū)出現(xiàn)的問題，涉及“人防車位投資人”的深層次矛盾，“業(yè)主購房后，開發(fā)商還是不是人防設施的投資人，是不是人防設施經(jīng)營的第一人選，這些問題需要進一步厘清。”
至于爭議未來如何解決，陳鳳山認為人防設施本身就帶有一定的公益性質(zhì)，“小區(qū)業(yè)主不停車入位，就得在小區(qū)周邊道路違停，或者在幾公里外停放。所以，小區(qū)內(nèi)停車位帶有一定的壟斷性。若開發(fā)商靠壟斷經(jīng)營獲得較高利潤，則與國企的社會責任相沖突。”小區(qū)應該構(gòu)建的是和諧和美、互相理解、互諒互讓的多邊關(guān)系。陳鳳山建議，開發(fā)商重新核算經(jīng)營成本和利潤指標，從長計議重新設定人防車位租金價格，以在各方的合理要求間達成平衡。
本報記者 張淑玲
實習記者 成進羽 文并攝
