欠2.6萬物業(yè)費(fèi)？廣州小區(qū)業(yè)主被門禁循環(huán)播報(bào)
“您已欠物業(yè)費(fèi)超過26761.93元，請(qǐng)盡快繳費(fèi)。”自今年7月起，廣州市花都區(qū)的好美華庭小區(qū)的業(yè)主們頻繁在小區(qū)門禁處聽到這樣的播報(bào)。
隨著事件發(fā)酵，該小區(qū)的廣州麗源物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“麗源物業(yè)”）在資質(zhì)、服務(wù)、收費(fèi)等方面的問題逐漸浮出水面，業(yè)主張女士估算，近八成業(yè)主以拒交物業(yè)費(fèi)的方式表達(dá)抗議，對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)存疑，對(duì)其服務(wù)不滿，小區(qū)陷入物業(yè)與業(yè)主的激烈矛盾中。
門禁播報(bào)欠費(fèi)引不滿，違約金引發(fā)爭議
據(jù)好美華庭小區(qū)業(yè)主張女士介紹，麗源物業(yè)自7月起，在小區(qū)門禁處循環(huán)播報(bào)欠費(fèi)業(yè)主的信息，有業(yè)主被播報(bào)的欠費(fèi)金額高達(dá)2萬余元。
業(yè)主們核查發(fā)現(xiàn)，這些所謂的“欠費(fèi)”存在明顯貓膩。張女士說，在物業(yè)聲稱的2萬余元欠費(fèi)中，僅有1萬余元是本金，剩余被標(biāo)注為“違約金”。然而，小區(qū)業(yè)主與麗源物業(yè)簽訂的前期物業(yè)協(xié)議中，根本沒有“違約金”相關(guān)條款，物業(yè)此前提及的相關(guān)費(fèi)用也僅為“滯納金”。
根據(jù)張女士提供的一份《廣東省廣州市花都區(qū)人民法院民事判決書》，物業(yè)公司要求業(yè)主支付物業(yè)管理費(fèi)暫計(jì)6893.70元及滯納金暫計(jì)6696.50元，最終判決則未支持滯納金。
張女士表示，物業(yè)還通過電話向部分法律意識(shí)較弱的業(yè)主，尤其是對(duì)老年業(yè)主施壓，聲稱“不繳物業(yè)費(fèi)會(huì)進(jìn)黑名單，影響子女入學(xué)、工作”。不少老年業(yè)主信以為真，不僅補(bǔ)繳了本金，還繳納了本不應(yīng)收取的“滯納金”。
有業(yè)主透露，自己身邊就有鄰居繳納了700多元，事后要求物業(yè)退還滯納金，卻遭到拒絕。
物業(yè)資質(zhì)存疑，業(yè)主對(duì)服務(wù)水準(zhǔn)不滿
業(yè)主們對(duì)麗源物業(yè)的不滿，遠(yuǎn)不止門禁播報(bào)欠費(fèi)這一件事。通過調(diào)查，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，麗源物業(yè)從進(jìn)駐小區(qū)開始，就存在“違法嫌疑”。
張女士介紹，好美華庭小區(qū)業(yè)主通過調(diào)檔得知，早在2012年，麗源物業(yè)就與開發(fā)商“相互勾結(jié)”，通過篡改政府地名文件、縮小小區(qū)面積的方式進(jìn)駐小區(qū)?！皟蓚€(gè)文件不同，把小區(qū)20.96萬平方米改為了19.56萬平方米?！睆埮空f。
兩份文件對(duì)比
該物業(yè)公司的資質(zhì)
記者查閱資料看到，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，三級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接 20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。不過，2018年3月8日，住建部正式廢止了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，標(biāo)志著物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)認(rèn)定全面取消。
張女士表示，小區(qū)消防水泵有兩臺(tái)損壞，自2023年業(yè)主反饋問題后，物業(yè)一直拖延維修。直到近期業(yè)主通過12345政務(wù)服務(wù)熱線投訴，物業(yè)才回復(fù)稱“修好了一臺(tái)，另一臺(tái)已購買但未維修，需業(yè)主出錢”。雙方就此陷入僵局，另一臺(tái)損壞的消防水泵至今無人維修，“物業(yè)這是置業(yè)主生命安全于不顧！”張女士說，業(yè)主們對(duì)于物業(yè)公司收取每平方米2元的物業(yè)費(fèi)也多有不滿，服務(wù)與收費(fèi)完全不對(duì)等。
業(yè)主多次向12345反映問題
記者致電花都區(qū)炭步鎮(zhèn)有關(guān)部門，希望針對(duì)該小區(qū)物業(yè)與業(yè)主的矛盾問題進(jìn)行咨詢，截至發(fā)稿未收到回電。
物業(yè)回應(yīng)：未播報(bào)個(gè)人信息
針對(duì)門禁處播報(bào)欠費(fèi)信息一事，業(yè)主表示不滿。
“只是播放了欠費(fèi)的提醒，我們并沒有透露房號(hào)、業(yè)主個(gè)人信息等?！庇浾咧码婝愒次飿I(yè)得到回復(fù)，對(duì)方表示，已經(jīng)有部分業(yè)主來繳納了物業(yè)費(fèi)，還有部分業(yè)主未繳。
據(jù)業(yè)主統(tǒng)計(jì)，麗源物業(yè)已起訴業(yè)主并結(jié)案的案件有400多宗，仍在追繳物業(yè)費(fèi)的案件有700多宗，涉及業(yè)主超1100戶，也就是說，目前小區(qū)近八成業(yè)主因?qū)愒次飿I(yè)不滿而拒交物業(yè)費(fèi)。
張女士介紹，好美華庭小區(qū)業(yè)主已召開三次業(yè)主大會(huì)，均因投票面積“被動(dòng)手腳”而未能成功更換物業(yè)。業(yè)主投票系統(tǒng)中多次被添加無關(guān)面積（如幼兒園面積、地下車庫面積），導(dǎo)致小區(qū)投票面積被“撐大”，業(yè)主投票率難以達(dá)標(biāo)。
在業(yè)主提供的一份2024年的《廣州鐵路運(yùn)輸中級(jí)法院行政判決書》中，認(rèn)定涉案幼兒園可不計(jì)入該次涉案業(yè)主大會(huì)表決專有部分面積范圍，駁回了花都區(qū)住建局的上訴。
律師觀點(diǎn)：播報(bào)追繳方式欠妥
廣東偉倫（廣州）律師事務(wù)所羅漪銘律師表示，這種在門禁播報(bào)催繳物業(yè)費(fèi)的方式是欠妥的。
“物業(yè)服務(wù)是物業(yè)管理方提供服務(wù)、業(yè)主支付費(fèi)用的雙務(wù)合同，現(xiàn)實(shí)中可能存在業(yè)主因物業(yè)服務(wù)未達(dá)標(biāo)而暫緩繳費(fèi)的情況。這種在公共場(chǎng)合的催繳行為，相當(dāng)于把合同履行的爭議事項(xiàng)變成單方催債行為，而且在公共場(chǎng)合對(duì)號(hào)入座式的催繳的方式可能涉嫌名譽(yù)侵權(quán)。”
羅漪銘律師提出，如果針對(duì)具體的業(yè)主催繳具體金額，即使不公開姓名亦屬于針對(duì)特定對(duì)象，很容易讓同一小區(qū)的鄰居對(duì)號(hào)入座；在公共場(chǎng)合播報(bào)欠債人的身份，實(shí)質(zhì)是一種負(fù)面評(píng)價(jià)，若內(nèi)容未經(jīng)充分核實(shí)，可能涉嫌名譽(yù)侵權(quán)。
此外，如果每次出入小區(qū)都通過播報(bào)催繳，即使有真實(shí)債務(wù)存在，這種催繳頻率也超過必要的限度，也會(huì)造成日常生活的過度干擾，容易激化雙方矛盾，反而不利于問題解決，同樣是不適當(dāng)?shù)摹?/p>
文字：南方+記者 王越瑩
剪輯：南方+記者 盧曉科
