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圖：2021-2025物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值均值及增長率
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物業(yè)研究：https://u.fang.com/ytcrnn/
隨著物業(yè)管理行業(yè)逐步告別依賴增量市場的“規(guī)模紅利期”，整體發(fā)展進入以存量資產(chǎn)為主導(dǎo)的新階段，行業(yè)格局迎來深刻調(diào)整，企業(yè)間的競爭也逐漸從單純爭奪市場份額向比拼服務(wù)品質(zhì)與運營管理轉(zhuǎn)變。面對更加理性、謹慎的市場環(huán)境和客戶主人翁意識的覺醒，物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)積極調(diào)整戰(zhàn)略導(dǎo)向，摒棄過往追求高速擴張的粗放模式，轉(zhuǎn)而采取更為務(wù)實、理性的經(jīng)營理念，更加聚焦于服務(wù)價值鏈的優(yōu)化重構(gòu)，通過精細化運維管理降本增效，依托高品質(zhì)服務(wù)體驗構(gòu)建客戶黏性，致力于實現(xiàn)有質(zhì)量的可持續(xù)增長。
而在這一價值導(dǎo)向的理性回歸過程中，品牌的重要性也愈加凸顯出來，物業(yè)企業(yè)對于品牌建設(shè)的投入也趨向精準和務(wù)實，更注重口碑積淀、客戶體驗優(yōu)化以及服務(wù)能力的提升，這一系列轉(zhuǎn)變的直接結(jié)果就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌價值雖有所增長但呈現(xiàn)放緩的態(tài)勢。2025全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)品牌價值均值為124.58億元，同比增長2.58%；區(qū)域性物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌價值均值為19.68億元，同比增長1.35%。品牌價值增速的放緩并非是企業(yè)競爭力的下降，而是物業(yè)管理行業(yè)走向成熟、品牌價值內(nèi)涵走向“質(zhì)量認同”的關(guān)鍵重塑時期，未來企業(yè)品牌價值的積累將更加依賴于卓越的運營服務(wù)能力和真實的價值創(chuàng)造能力。
業(yè)績增長步入平臺瓶頸期，品牌價值內(nèi)生動能不足
經(jīng)營性指標是企業(yè)品牌價值評估的基礎(chǔ)，對品牌價值的變化起主導(dǎo)作用。2024年，在宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)市場下行的大背景下，物業(yè)管理行業(yè)也面臨較大調(diào)整，物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)的營業(yè)收入和管理規(guī)模在絕對數(shù)值上延續(xù)正增長態(tài)勢，但增長的驅(qū)動力已顯著減弱，疊加利潤水平的下降，使得2025物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌價值雖維持增長勢頭但增速較前幾年明顯放緩。
圖：2025全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)主要經(jīng)營指標與品牌價值增速對比
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即便面臨增速放緩的壓力，管理規(guī)模和營收凈利的增長在一定程度上為行業(yè)整體品牌價值提供了韌性支撐。截至去年底，2025全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)的管理規(guī)模、營業(yè)收入以及凈利潤均保持增長態(tài)勢。規(guī)模方面，2025全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)在管面積均值同比增長6.18%，高于品牌價值增速3.60個百分點；營收凈利方面，2025全國性物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先品牌企業(yè)的營業(yè)收入均值同比增長4.84%，高于品牌價值均值增速2.26個百分點；凈利潤均值同比增長0.24%。
圖：2025物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)利潤率情況
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與此同時，物業(yè)管理行業(yè)也普遍面臨著利潤空間收窄、整體利潤率下行的嚴峻挑戰(zhàn)，盈利能力的持續(xù)弱化已對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌價值產(chǎn)生了負面沖擊。2025物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)2024年的毛利率均值為21.05%，同比下降2.46個百分點，凈利率均值為3.23%，同比下降2.19個百分點。未來在行業(yè)利潤承壓的背景下，品牌企業(yè)也應(yīng)跳出傳統(tǒng)路徑依賴，通過精細化成本管控、提升技術(shù)應(yīng)用效率以及尋求高附加值細分市場等方式，實現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量、經(jīng)營效益與品牌價值的正向循環(huán)，方能在理性發(fā)展階段構(gòu)筑起長期可靠、價值共生的品牌形象，贏得業(yè)主與市場的深度認可。
圖：2023-2025不同類型品牌企業(yè)品牌價值均值及復(fù)合增長率
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從企業(yè)所有制來看，國資背景品牌企業(yè)在應(yīng)對經(jīng)濟下行和市場波動時具有較強的抗風(fēng)險能力和經(jīng)營穩(wěn)健性，品牌價值更具韌性。以中央國有企業(yè)和地方性國有企業(yè)為代表的國資背景品牌企業(yè)，2023-2025品牌價值年均復(fù)合增速分別為3.07%和2.64%，高于同期民營企業(yè)品牌價值增速。從經(jīng)營業(yè)績來看，中央國有企業(yè)2024年營業(yè)收入均值和凈利潤均值同比分別增長10.35%、18.04%，高于地方性國有企業(yè)和民營企業(yè)，表現(xiàn)出較強的盈利能力；從管理規(guī)模來看，民營企業(yè)受市場深度調(diào)整和關(guān)聯(lián)方拖累影響在管面積增長乏力，中央國有企業(yè)和地方性國有企業(yè)在管面積均值同比分別增長10.71%和21.90%。
品牌三度綜合得分首次下挫，亟需深挖品牌潛能
2021年-2025年物業(yè)管理行業(yè)滿意度均值呈現(xiàn)波動下行態(tài)勢，2025年已降至72.9分，這一趨勢也折射出物業(yè)行業(yè)整體在服務(wù)質(zhì)量提升路徑、成本管控效能等方面面臨系統(tǒng)性瓶頸。一方面，之前地方政府出臺或重申物業(yè)費指導(dǎo)價政策，剛性約束了行業(yè)的收費上限，擾動了市場機制，加劇了業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。另一方面，業(yè)主對服務(wù)品質(zhì)的要求逐年攀升，對物業(yè)服務(wù)的需求正從基礎(chǔ)保障向品質(zhì)體驗迭代，但受限于物業(yè)費價格上漲困難，服務(wù)品質(zhì)提升不及業(yè)主預(yù)期形成結(jié)構(gòu)性錯配。這些矛盾與預(yù)期的錯配對物業(yè)管理行業(yè)滿意度的提升形成了很大的掣肘。
圖：2020-2025物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)品牌三度綜合得分情況
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研究組針對物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)開展的品牌三度綜合調(diào)查結(jié)果顯示：2025年品牌企業(yè)的品牌三度綜合得分首次出現(xiàn)下降，較上一年同期下降0.05個百分點至58.18%，也側(cè)面驗證日趨復(fù)雜的外部環(huán)境顯著加劇了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的品牌建設(shè)壓力，拖累了品牌價值的成長動能。
品牌認知度方面，社會對于物業(yè)品牌的認知發(fā)生了顯著變化，即從最初的不關(guān)注到現(xiàn)在的愈發(fā)重視，在此過程中對物業(yè)服務(wù)價值形成了認知分化，主要分為“萬能管家”和“價值否定”兩類觀點，而這些觀點的本質(zhì)也反映出了物業(yè)服務(wù)邊界的不明確性。部分業(yè)主將物業(yè)服務(wù)企業(yè)視為“全能管理者”，認為其能解決一切問題，而這種認知錯位的根源在于目前政策法規(guī)權(quán)責(zé)的模糊性及企業(yè)的宣傳誤導(dǎo)，導(dǎo)致業(yè)主混淆了服務(wù)邊界。另有部分業(yè)主因基礎(chǔ)服務(wù)不達標導(dǎo)致支付意愿銳減，從而引發(fā)“拒絕繳費—服務(wù)惡化”的螺旋式惡性循環(huán)，形成了物業(yè)“無效論”的極端認知。
品牌美譽度方面，物業(yè)管理行業(yè)當下存在資金不透明、服務(wù)不到位、信息不公開等諸多問題，造成群眾對物業(yè)管理市場與物業(yè)企業(yè)不滿，矛盾有所凸顯、信任危機加劇，導(dǎo)致美譽度有所降低。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾主要表現(xiàn)為物業(yè)費價格與服務(wù)品質(zhì)的不匹配，具體表現(xiàn)為以下三類：一是客觀服務(wù)的質(zhì)量與物業(yè)費價格不符，二是雙方信息不對稱導(dǎo)致的客戶主觀認定的質(zhì)價不符，三是服務(wù)供給與業(yè)主需求錯位。質(zhì)價相符強調(diào)物業(yè)服務(wù)費用與客戶服務(wù)需求、實際服務(wù)質(zhì)量之間的合理匹配，服務(wù)與費用的透明化是讓客戶知悉物業(yè)服務(wù)與價格的匹配情況，并使物業(yè)服務(wù)全流程透明。未來物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)繼續(xù)推動服務(wù)透明化與標準化落地，重建業(yè)主與企業(yè)間的信任紐帶。隨著越來越多業(yè)主意識到，一味地強調(diào)壓低物業(yè)服務(wù)費只會導(dǎo)致“劣幣驅(qū)逐良幣”的現(xiàn)象發(fā)生，“質(zhì)價相符”將成為物業(yè)企業(yè)與業(yè)主力爭實現(xiàn)的共同目標。
品牌忠誠度方面，一方面，由于物業(yè)服務(wù)的特殊性，個體業(yè)主對物業(yè)企業(yè)缺乏直接的決策權(quán)，決策權(quán)主要集中于業(yè)委會，而業(yè)委會也面臨著“成立難”“監(jiān)管難”等問題，從而導(dǎo)致個體業(yè)主對物業(yè)企業(yè)的忠誠度難以實現(xiàn)有效的轉(zhuǎn)化。另一方面，受外部環(huán)境變化影響，百強企業(yè)的收繳率和留存率呈現(xiàn)出顯著的下滑趨勢，2024年百強企業(yè)平均物業(yè)費收繳率與留存率分別為88.17%、96.81%，與以往年份相比降幅較大，該點佐證了品牌忠誠度正在降低。由此可見，物業(yè)企業(yè)提升客戶忠誠度的難度較大，未來品牌建設(shè)的重點應(yīng)更側(cè)重于提升品牌認知度和美譽度。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌三度與市場拓展的正向循環(huán)
存量市場的競爭角逐將成為常態(tài)，品牌建設(shè)的能力在市場拓展過程中起到了舉足輕重的作用，應(yīng)構(gòu)建起“品質(zhì)驅(qū)動口碑，口碑反哺品牌，品牌助力拓展”的正向增強閉環(huán)。品牌認知度決定了物業(yè)服務(wù)企業(yè)外部拓展的準入邊界，直接影響著企業(yè)獲取新項目、進入新區(qū)域、贏得合作機會的效率和可能性。而品牌美譽度和忠誠度則是企業(yè)市場拓展取得成功的基石和關(guān)鍵，唯有以高品質(zhì)服務(wù)為內(nèi)核構(gòu)建差異化服務(wù)能力和競爭優(yōu)勢，才能實現(xiàn)企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。
回購與分紅有效提振預(yù)期，鞏固品牌價值韌性增長
資本市場是物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌建設(shè)的催化劑，通過Tobin's Q值可以有效衡量物業(yè)服務(wù)企業(yè)在資本市場的溢價水平，在物業(yè)企業(yè)品牌價值評估中，Tobin's Q值是影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌貢獻度的重要因素。通過對上市物業(yè)品牌企業(yè)的研究表明：2022-2024年上市品牌物業(yè)企業(yè)的Tobin's Q均值呈現(xiàn)持續(xù)下行趨勢，已從1.84持續(xù)下降至1.36。目前雖然Tobin's Q絕對值仍然大于1，表明市場對公司未來的增長潛力仍持樂觀態(tài)度，賦予企業(yè)一定的成長性溢價和品牌價值認可，但持續(xù)回落的態(tài)勢也說明了當前情況下品牌價值在資本市場上沒有得到充分體現(xiàn)，品牌對于企業(yè)價值的實際拉動效力正在減弱。
圖：2022-2024年上市物業(yè)企業(yè)Tobin's Q值均值及其變化情況
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由于品牌在資本市場的溢價率持續(xù)走低，部分已上市的物業(yè)企業(yè)基于自身戰(zhàn)略選擇主動退出資本市場。2024年9月華發(fā)股份完成對華發(fā)物業(yè)服務(wù)的私有化；2025年3月融信服務(wù)正式完成了私有化流程退出資本市場，成為第二家主動從港股主板退市的物業(yè)企業(yè)。無論是已登陸資本市場還是正在推進上市計劃的物業(yè)企業(yè)，都需要結(jié)合企業(yè)自身的特點，考慮資本市場低估值與流動性帶來的風(fēng)險，以及是否能夠滿足企業(yè)通過資本市場獲得融資的初衷，以明確自身的發(fā)展前景。
2020-2024年物業(yè)服務(wù)上市公司分紅總金額及增長情況
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此外，部分物業(yè)企業(yè)重視在資本市場積累起來的品牌形象，鑒于品牌價值構(gòu)建不易，主動通過股票回購和提升股東回報等方式提振投資者信心，重塑資本市場品牌形象，實現(xiàn)了市值的逐步回暖，提升企業(yè)資本市場的品牌價值。一方面，品牌企業(yè)通過高額分紅，樹立企業(yè)負責(zé)任和值得信賴的品牌形象，吸引更多長期投資者，鞏固品牌價值。2025年上半年共有35家物業(yè)服務(wù)上市公司宣布發(fā)放2024年年度現(xiàn)金分紅，共計144.60億元，創(chuàng)歷史新高，同比增速為28.05%。
另一方面，品牌企業(yè)通過回購股票等市場化工具實施市值管理，通過股票回購與品牌建設(shè)相結(jié)合，傳遞積極的市場信號增強品牌形象。2025年上半年，萬物云、綠城服務(wù)、招商積余等多家上市物企進行了股票回購。豐沛的現(xiàn)金流是物業(yè)企業(yè)實施回購的核心基礎(chǔ)，充裕的在手資金成為其穩(wěn)定股價的核心底氣，同時面對市場短期情緒的波動，回購能夠明確傳遞管理層對企業(yè)內(nèi)在價值被低估的判斷以及對發(fā)展前景的堅定信心。
2025H1部分上市物企股票回購情況
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2025年以來物業(yè)企業(yè)總市值穩(wěn)步小幅增長，呈現(xiàn)溫和復(fù)蘇態(tài)勢。截至2025年8月底收盤，物業(yè)企業(yè)總市值較2024年8月份的低點增長約48.5%。未來，隨著行業(yè)外部市場環(huán)境的改善，物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)在資本市場的估值大概率會回歸到合理區(qū)間，并且在經(jīng)歷了市場波動后，品牌企業(yè)的品牌價值會在資本市場的助力下得到更好的彰顯。
2024年以來上市物業(yè)企業(yè)總市值及市盈率變化情況
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2025物業(yè)品牌研究系列
1、行業(yè)轉(zhuǎn)型質(zhì)效為先，品牌價值增速持續(xù)放緩
2、破立并舉直面品牌癥結(jié)，開啟聚焦內(nèi)核的戰(zhàn)略新篇
3、服務(wù)為本強品牌內(nèi)核，科技賦能塑品牌底色，專業(yè)優(yōu)勢筑品牌壁壘
4、打造差異化品牌形象，正向傳播與輿情管控并進
物業(yè)報告下載（電腦端復(fù)制鏈接）
2025中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)研究報告
www.cih-index.com/report/detail/97475.html?agentcode=242438
2025中國物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報告
www.cih-index.com/report/detail/99220.html?agentcode=242438
2025上半年中國物業(yè)管理行業(yè)市場總結(jié)&下半年趨勢展望
www.cih-index.com/report/detail/102491.html?agentcode=242438
2025年上半年中國物業(yè)服務(wù)價格指數(shù)研究報告
www.cih-index.com/report/detail/102492.html?agentcode=242438
2025中國物業(yè)服務(wù)滿意度研究報告
www.cih-index.com/report/detail/102493.html?agentcode=242438
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