觀點(diǎn)網(wǎng) 過去一段時(shí)間，在經(jīng)濟(jì)基本面承壓、債券收益率上行、股市上漲分流資金、年中兌現(xiàn)收益等因素影響下，REITs普遍出現(xiàn)回調(diào)，二級市場熱度有所下降。不過，由于出租率與租金收入相對穩(wěn)定，保租房REITs雖有回調(diào)但整體仍算穩(wěn)健。
在市場波動(dòng)之下，華夏基金華潤有巢REIT披露了2025年上半年業(yè)績報(bào)告。
從基金合并層面看，上半年，華潤有巢REIT實(shí)現(xiàn)收入為3928.83萬元，對比上年同期微降0.07%，凈利潤同比增長38.67%至578.38萬元，基金EBITDA錄得2578.68萬元，同比增長4.84%。
項(xiàng)目經(jīng)營層面，該基金兩大底層資產(chǎn)有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目期末出租率分別達(dá)96.52%和95.25%，對比上年同期均有所提升。
除首發(fā)資產(chǎn)運(yùn)營以外，華潤有巢REIT還積極推進(jìn)擴(kuò)募工作，此次擬擴(kuò)募裝入的資產(chǎn)是位于上海的有巢馬橋項(xiàng)目。
9月16日，華夏基金華潤有巢REIT召開2025年中期業(yè)績說明會(huì)。
會(huì)上，針對基金的表現(xiàn)，有巢住房租賃（深圳）有限公司董事、總經(jīng)理陳嘉認(rèn)為，上市以來，十個(gè)季度，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的公寓出租率、基金收入等均保持穩(wěn)健，指標(biāo)波動(dòng)較低，整體維持在較高水平。
短期回報(bào)積極
作為“十四五”規(guī)劃收官之年，2025年，我國保租房籌建將進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，在政策助推與市場需求的支撐下，保租房公募REITs市場也進(jìn)入了快速發(fā)展的時(shí)期。
上半年，上海地產(chǎn)租賃住房REIT、恒泰租賃住房REIT接連上市，保租房公募REITs的隊(duì)伍壯大至八單。與此同時(shí)，已上市產(chǎn)品積極推動(dòng)擴(kuò)募工作的開展，保租房公募REITs形成了擴(kuò)募與首發(fā)并行的態(tài)勢。
會(huì)上，提及公募REITs對華潤有巢的意義，陳嘉強(qiáng)調(diào)，華潤有巢定位行業(yè)領(lǐng)先的出租運(yùn)營加資管平臺，具備運(yùn)營加資管一體化的優(yōu)勢，能夠?yàn)轫?xiàng)目提供專業(yè)化、市場化的精細(xì)化運(yùn)營管理服務(wù)，助力底層資產(chǎn)保值增值。
“公募REITs為華潤有巢打通了投融建管退資管閉環(huán)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是有巢構(gòu)建生意護(hù)城河的重要組成部分。”
實(shí)際上，對華潤有巢REIT而言，首單市場化機(jī)構(gòu)運(yùn)營的保租房REITs項(xiàng)目，其業(yè)績走勢、零星動(dòng)態(tài)也將對行業(yè)帶來非凡的意義。
細(xì)看其上半年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，得益于成本優(yōu)化及運(yùn)營效率的提升，華潤有巢REIT延續(xù)了過往利潤上行的態(tài)勢。
從基金合并層面來看，報(bào)告期內(nèi)，該基金實(shí)現(xiàn)收入為3928.83萬元，對比上年同期微降0.07%，不過，同期，基金凈利潤為578.38萬元，同比增長38.67%，基金EBITDA錄得2578.68萬元，同比增長4.84%。
從分派情況來看，本期基金可供分配金額為2433.5萬元，同比下降0.3%，單位可供分配金額為0.0487元。
不過，從實(shí)際分配的情況來看，2025年上半年，基金實(shí)施利潤分配兩次，實(shí)際分配金額為2442萬元，單位實(shí)際分配金額為0.0488元，整體高于可供分配金額，這也顯示了華潤有巢REIT短期回報(bào)表現(xiàn)積極。
實(shí)際上，現(xiàn)金分派率是投資者的核心收益來源，更是衡量公募REITs收益率的一個(gè)相對指標(biāo)。
從歷史數(shù)據(jù)回溯，2023年，華潤有巢REIT可供分配金額6076.14萬元、實(shí)際分配金額3923萬元，年化分派率為5.14%；2024年，其可供分配金額4904.45萬元、實(shí)際分配金額6541.49萬元，年化現(xiàn)金流分派率為3.38%。
而2025年上半年，該基金的當(dāng)期現(xiàn)金流分派率僅有1.27%，不過，按上市募集規(guī)模計(jì)算的簡單年化分派率為4.06%。
陳嘉也強(qiáng)調(diào)，“長期穩(wěn)定的收益分配記錄彰顯了基金良好的盈利能力與回報(bào)投資者的決心?！?/p>
此外，財(cái)報(bào)透露，華潤有巢REIT經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額錄得2385.37萬元，而去年同期為2132.43萬元，現(xiàn)金流整體表現(xiàn)穩(wěn)健。
期末，基金份額凈值為2.2888元，較2024年末的2.2508元微升1.69%，但這一數(shù)值較2022年成立時(shí)的2.4310元累計(jì)下降5.85%。
截至2025年6月30日，基金總資產(chǎn)為11.85億元，凈資產(chǎn)為11.07億元，兩者均出現(xiàn)同比下滑，基金總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)的比例為107.03%。
此外，從二級市場表現(xiàn)來看，截至9月16日收盤，基金價(jià)格為3.367元/份，較發(fā)行價(jià)2.417元/份上漲39.3%，但較2025年6月24日的3.863元/份的最高價(jià)，仍有12.84%的回調(diào)。
經(jīng)營底色
對公募REITs而言，長期可持續(xù)的分配、資產(chǎn)凈值乃至二級市場表現(xiàn)，均與底層資產(chǎn)的經(jīng)營密不可分。
據(jù)了解，目前，華潤有巢REIT的底層資產(chǎn)為有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，二者均為上海市保障性租賃住房。
整體來看，截至2025年中期，底層項(xiàng)目公寓整體出租率（按房間數(shù)量計(jì)算）同比提升1.75個(gè)百分點(diǎn)至95.87%；公寓租金單價(jià)為2.16元/平方米/天，同比下滑2.26%；整體剩余租期為0.42年，同比減少10.64個(gè)百分點(diǎn)。
具體來看，有巢泗涇項(xiàng)目公寓可供出租房間總數(shù)為1264間，實(shí)際出租為1220間，按房間數(shù)量計(jì)算出租率為95.05%，同比提升0.97個(gè)百分點(diǎn)，與去年年末相比，則提升0.98個(gè)百分點(diǎn)。
此外，有巢泗涇項(xiàng)目的公寓可供出租面積為4.07萬平方米，實(shí)際出租面積為3.87萬平方米，按出租面積計(jì)算出租率為95.05%，同比上升0.97個(gè)百分點(diǎn)。
租金水平方面，該項(xiàng)目報(bào)告期內(nèi)公寓租金單價(jià)為2.61元/平方米/天，與去年同期持平。不過，需要警惕的是，公寓剩余租期為0.41年，同比減少了8.89%。
而有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目公寓可供出租房間總數(shù)為1348間，實(shí)際出租為1284間，按房間數(shù)量計(jì)算出租率為95.25%，同比提升0.94個(gè)百分點(diǎn)，與去年年末相比，則提升0.67個(gè)百分點(diǎn)。
有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目的公寓可供出租面積為4.97萬平方米，實(shí)際出租面積為4.72萬平方米，按出租面積計(jì)算出租率為94.95%，同比上升0.89%。
期內(nèi)公寓租金單價(jià)為1.82元/平方米/天，與去年同期的1.88元/平方米/天相比，減少3.19%，剩余租期減少12.24%至0.43年。
此外，有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目擁有3062.5平方米的商業(yè)租賃面積，而報(bào)告期末，實(shí)際出租的商業(yè)面積為2557.25平方米，出租率為83.5%，同比提升20.25%，商業(yè)租金提升3.27%至3.16元/平方米/天，剩余租期上漲67.83%至2.4年。
針對商業(yè)租賃表現(xiàn)的提振，有巢住房租賃（深圳）有限公司戰(zhàn)略投資部負(fù)責(zé)人李伯喬表示，上半年，華潤有巢根據(jù)東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目社區(qū)服務(wù)的需求，引入了品牌健身房，豐富社群配套。
“對于商業(yè)招商的工作，華潤有巢會(huì)持續(xù)根據(jù)社群的這個(gè)需求與付費(fèi)的具體情況，進(jìn)行存量調(diào)度和控制商鋪的新招商，不斷豐富社區(qū)的居住配套?！?/p>
從租金收繳率方面來看，華潤有巢REIT兩項(xiàng)目的綜合租金收繳率為99.80%，其中，泗涇項(xiàng)目為99.88%，東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目為99.71%，高水平的租金收繳率，也進(jìn)一步穩(wěn)定了現(xiàn)金流的水平。
此外，業(yè)績說明會(huì)上，針對兩個(gè)底層資產(chǎn)周邊的競品情況，李伯喬也進(jìn)行了一定的分析。他表示，報(bào)告期內(nèi)有巢泗涇項(xiàng)目新增兩個(gè)競品項(xiàng)目，均位于上海市松江區(qū)九亭鎮(zhèn)，共提供了2193套保障性租賃住房，東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目周邊新增一個(gè)競品項(xiàng)目，來自于上海市松江區(qū)760科創(chuàng)云廊的租賃住房項(xiàng)目，該項(xiàng)目提供1394套的保障性租賃住房。
在他看來，上述競品項(xiàng)目均為計(jì)劃供應(yīng)范圍內(nèi)的項(xiàng)目，產(chǎn)品及客群定位與基金底層資產(chǎn)存在差異，暫未對底層資產(chǎn)造成明顯的經(jīng)營影響。
而針對擴(kuò)募事宜，該基金管理人也強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在還在答反饋階段，擴(kuò)募還需通過國家發(fā)改委推薦、證監(jiān)會(huì)準(zhǔn)予變更注冊、上交所審核，并經(jīng)基金份額持有人大會(huì)決議通過后方可實(shí)施。
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