近日，
“夫妻與他人合租期間生娃
被要求搬離”
一事登上微博熱搜，
引發(fā)熱議。
2024年1月26日，王女士和某租房平臺簽訂房屋租賃合同，租下廣州市白云區(qū)某小區(qū)單元的一間房。在此期間，王女士結(jié)婚并生下一個孩子后，卻突然被管家通知說違反了合同約定，要求他們在3個工作日內(nèi)搬離。
平臺方工作人員解釋，該房屋屬于合租房，簽訂合同時已提醒過最多入住人數(shù)不超過2人，并且不可以占用公共區(qū)域，現(xiàn)在王女士不僅生了小孩，每天還有老人家過來帶孩子，遭到其他租客投訴。
據(jù)悉，該租房合同里寫明：不得超過2人/間房，且居住人年齡必須為18-40歲之間，公共區(qū)域走廊僅支持擺放鞋架，不得影響其他租戶及同住人的正常使用。對于以上內(nèi)容，租房平臺的工作人員表示，在簽約確認合同之前，相關(guān)內(nèi)容都有重復(fù)提醒。
9月10日，@自如客服 發(fā)文公布新進展：在各方工作人員連夜溝通調(diào)解下，租客夫妻決定為其家人尋找新的、更合適的居住空間。
那么，租賃合同里“年齡、居住人數(shù)限制”的要求屬于格式條款嗎？房屋租賃期間生娃，構(gòu)成違約嗎？房東以生娃為由要求租客搬離，是否符合法律規(guī)定？
一起來看《法治日報》律師專家?guī)斐蓡T、北京大成（深圳）律師事務(wù)所合伙人劉廷彥律師的專業(yè)解讀！
1、租賃合同中的“年齡、居住人數(shù)限制”等條款是否屬于格式條款？租房合同中關(guān)于居住人數(shù)和年齡的限制條款，是否合理？
劉廷彥：該事件中，出租方系房屋租賃平臺，租賃合同中的“年齡限制”“居住人數(shù)”等條款顯然不是針對個別租客特定協(xié)商制定，而是為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，在訂立合同時未與租客進行協(xié)商的條款，性質(zhì)上應(yīng)屬于民法典第四百九十六條規(guī)定的格式條款。平臺作為格式條款提供方需履行提示說明義務(wù)，且內(nèi)容需符合公平原則，否則，租客可以主張該等條款不成為合同的內(nèi)容。
“年齡限制”及“居住人數(shù)”條款的合法性則需結(jié)合個案具體分析。如該限制是出于合理目的（如保障消防安全、避免群租、避免未成年人租賃等），且未明顯不合理，其效力可能被認可。但若該限制構(gòu)成歧視（如僅因年齡超過而拒絕），則可能因違反公平原則而無效。由于背景是合租房，新聞中的“居住人數(shù)”條款可能屬于合理目的及范圍，其效力應(yīng)予認可，但“年齡不超40歲的限制條款”可能超出了合理范圍，個人傾向于認定無效。
2、夫妻在租賃期間生育子女屬于自然生命行為，是否構(gòu)成對合同的違約？房東以租客生娃違反合同約定為由要求租客搬離，是否符合法律規(guī)定？
劉廷彥：夫妻在租賃期間生育子女的行為本身不構(gòu)成對合同的違約，即便租賃合同中明確約定禁止承租人在租賃期間生育子女，也因該約定直接限制或排除了租客的基本人身權(quán)利（生育權(quán)），屬于民法典第四百九十七條規(guī)定的“不合理地限制對方主要權(quán)利”或“排除對方主要權(quán)利”的格式條款無效情形，同時，也有悖民法典第八條“不得違背公序良俗”原則的規(guī)定，與我國鼓勵生育的政策導(dǎo)向相悖，依據(jù)民法典第一百五十三條“違背公序良俗的民事法律行為無效”的規(guī)定，也屬于民法典第四百九十七條規(guī)定的格式條款無效情形之一，應(yīng)屬無效。
此外，即便租賃合同對居住人數(shù)作出限制，由于夫妻生育子女屬于自然生命行為，單純因生育增加嬰兒帶來的人數(shù)增加，通常也不認為構(gòu)成對合同的違約，但基于實際居住體驗、合租室友安寧權(quán)保障等因素，可能需要綜合考慮另行整租房屋等安排。另外，綜合考慮因為生育權(quán)是公民的基本權(quán)利，房東不能隨意干涉。若租賃合同明確約定了居住人數(shù)上限等條款，且生育子女后導(dǎo)致居住情況不符合合同約定，那么從合同約定的角度來看，可能構(gòu)成違約。
如果租客不存在違反租賃合同約定的行為，或者雖然存在一定違約行為但不構(gòu)成根本違約，房東不能隨意要求租客搬離。即使租客的生育行為可能對其他租客造成了一定影響，平臺或房東也應(yīng)該先與租客協(xié)商解決，而不是直接要求搬離。若租客的生育行為帶來了持續(xù)的其他影響（比如噪音、對公共區(qū)域的過度擠占、租客父母幫助帶娃而長?。┐_實嚴重違反了租賃合同的約定或給合租室友帶來嚴重不利影響，且經(jīng)多次提醒后仍未改正，導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，平臺或房東合同目的無法實現(xiàn)等，那么出租方可以根據(jù)合同約定和相關(guān)法律規(guī)定，通過合法的程序解除租賃合同。
本事件中，租客生育子女后，加上照顧孩子的老人，居住人數(shù)嚴重超過合同約定，且對其他租客的生活造成了干擾，經(jīng)協(xié)商后仍不采取措施解決，平臺或房東可以按照合同約定的解除程序，提前通知租客搬離。但在這種情況下，平臺或房東也需要遵循法定的程序，不能擅自采取強制手段。
