觀點網(wǎng) 9月初，我們走進了普洛斯上海新西北物流園，這是普洛斯首個啟動規(guī)模化更新的自建自運營項目。
產(chǎn)城園區(qū)評論獲悉，普洛斯二十年前在中國投資開發(fā)的首個物流園——普洛斯西北物流園于2005年1月開工，2022年普洛斯決定將其更新升級，在原址進行更新重建。
9月8日，普洛斯上海新西北物流園一期啟幕，標志著這座由原普洛斯西北物流園重建更新的智慧零碳旗艦園區(qū)正式投入運營。
據(jù)悉，新園區(qū)一期于試運營期間出租率已超90%，并通過協(xié)同旗下智慧冷鏈平臺普冷引入全球連鎖精選平價超市ALDI奧樂齊、ASC圣皮爾精品酒業(yè)等企業(yè)入駐。
在普洛斯看來，原址重建一個更高效的載體是“多方共贏”的。
二十年前，普洛斯在核心區(qū)位建設的大多為單層倉庫，通過更新和原址重建，項目容積率得以提升，更符合當前政府提升土地利用效率的要求。
在更新升級過程中，普洛斯為客戶提供更個性化、定制化的資產(chǎn)和配套服務，更新后的園區(qū)載體標準也更上一層樓?！八裕徽搶Φ胤秸?、普洛斯，還是對客戶高效利用，或是為投資人創(chuàng)造回報，這一更新重建都實現(xiàn)了多贏。”
零增地擴改建
普洛斯上海新西北物流園地處普陀區(qū)桃浦鎮(zhèn)，這里是政府重點規(guī)劃建設的四大物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，距離上海市中心車程不到40分鐘，憑借獨特的區(qū)位優(yōu)勢和通達的交通條件，成為服務上海市內(nèi)消費市場的核心樞紐節(jié)點和輻射長三角地區(qū)的物流產(chǎn)業(yè)高地。
據(jù)介紹，該園區(qū)經(jīng)過“零增地擴改建”模式分期建設，容積率從0.45提升至1.0，新園區(qū)預計凈新增建筑面積約9.8萬平方米，是上海普陀桃浦區(qū)域首個“就地轉(zhuǎn)型”的傳統(tǒng)物流園項目。
項目參觀之后，我們和相關(guān)負責人有了場交流。
普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)副總裁、大上海區(qū)域總經(jīng)理范皓介紹，所謂“零增地”，是指土地本身為普洛斯自有，普洛斯將改造方案提交政府審批，并通過了產(chǎn)業(yè)準入，“政府評估認為項目符合普陀區(qū)及桃浦鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)導向，有利于當?shù)匕l(fā)展，那就支持企業(yè)去做?！?/p>
在推進項目更新的過程中，范皓跟團隊提出要提質(zhì)增效，把“蛋糕”做大，比如我們所看到的：項目通過在智能化、自動化上的設計，給客戶提供更高的效率；項目的“節(jié)能減碳”設計，也是普洛斯給客戶帶來價值賦能的一部分，幫助客戶在可持續(xù)發(fā)展領(lǐng)域進行降本增效。
“未來我們還希望能夠進一步擁抱AI等前沿技術(shù)，看它對于我們的倉庫增效能夠產(chǎn)生什么樣的變化?！?/p>
選擇更新這一項目，普洛斯有著多方面考量。在普洛斯看來，未來時代需要這類更高標準的項目：“在桃浦這樣的核心區(qū)位，新時代下需要更優(yōu)質(zhì)的載體來應對未來消費發(fā)展趨勢?！?/p>
關(guān)于選擇標準，范皓回應產(chǎn)城園區(qū)評論稱，首先是市場有需求。以普洛斯上海新西北物流園為例，普洛斯通過評估發(fā)現(xiàn)，桃浦具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢，而市場上現(xiàn)有資產(chǎn)已無法滿足當前乃至未來企業(yè)更高的運營需求。
在上海，尤其是核心區(qū)位，新增工業(yè)用地特別是物流倉儲用地的供應很少，但市場對高效倉儲空間的需求依然明確。
“在城市優(yōu)質(zhì)區(qū)位，如何以更大的規(guī)模、更高質(zhì)量的資產(chǎn)，前瞻性地服務市場、客戶的新需求？”范皓表示，現(xiàn)在很多核心城市都面臨同樣的問題。而這次實踐下來結(jié)果是成功的，普洛斯后續(xù)將采用同樣的途徑面向全國復制推廣，如廣州、蘇州、北京等地。
城市更新
普洛斯上海新西北物流園的更新項目具有特殊性，因為這是普洛斯對當時運營情況良好的自建自運營項目進行的主動二次開發(fā)。
此前國家提出“要全社會降低物流成本”，降低物流成本其實最重要的是節(jié)點優(yōu)化布局，這樣物流運轉(zhuǎn)才會高效，物流成本才會降下來。
“從整個物流鏈路來說，倉儲對企業(yè)的成本來說只占很小比例，反而是流通成本占比很大?！彼?，只有在物流節(jié)點布局得到優(yōu)化的情況下，物流成本才會降下來。普洛斯資產(chǎn)中國區(qū)商務副總裁、戰(zhàn)略營銷負責人熊忻愷進一步分析，“如果不找到一條路徑做資產(chǎn)更新和升級，城市物流產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)沒有辦法整體提升和提振?！?/p>
這是普洛斯對自運營的存量資產(chǎn)做二次開發(fā)的初衷。熊忻愷認為，倉儲物流行業(yè)要回歸到產(chǎn)業(yè)服務的本質(zhì)上，去給客戶提供他們所需要的高品質(zhì)倉庫?！斑@和普洛斯20年前把高標倉引入中國是一樣的?！?/p>
并且，普洛斯也看到很多客戶整合的需求。如果上海新西北物流園沒有重新改建、升級，就滿足不了像奧樂齊這樣業(yè)務持續(xù)發(fā)展的企業(yè)對倉儲的整合需求。
以普洛斯上海新西北物流園為例，其客戶倉網(wǎng)布局整合后，從園區(qū)到上海及周邊的任何一個門店的距離更短、更快。城配運輸成本降低，綜合算下來其整體的物流成本、供應鏈成本就降下來了。
產(chǎn)城園區(qū)評論還獲悉，在對自身投資開發(fā)在管園區(qū)的二次更新之外，普洛斯也有其他的城市更新方式，包括對老舊廠房收購改造等。
以普洛斯東莞新沙物流園為例，這個項目是普洛斯于2019年收購一家舊食品生產(chǎn)廠房，后在原址基礎上重新定位、更新升級，園區(qū)建筑面積27萬平米，建成了4層雙盤道物流基礎設施，建筑層高達49.4米，其中頂層的預留冷庫凈高達13米，可為冷鏈和自動化設備部署提供充足空間。
普冷提效
在項目重建更新后，客戶也隨之“更新迭代”。產(chǎn)城園區(qū)評論了解到，普冷桃浦倉位于普洛斯上海新西北物流園一期內(nèi)。目前，普冷桃浦倉服務于全球連鎖精選平價超市奧樂齊華東區(qū)域配送中心和ASC圣皮爾精品酒業(yè)等客戶。
普冷桃浦倉于2025年7月投入試運營使用，庫內(nèi)凈面積約5萬平方米，覆蓋冷藏、冷凍、恒溫及常溫溫區(qū)。恒溫倉主要用于蔬果、乳制品等食品，日常高頻快進快出，庫容超45萬立方米。
普冷是普洛斯集團旗下冷鏈企業(yè)，專注高品質(zhì)食品物流，客戶行業(yè)主要集中在三大類：商超零售、知名食品品牌、連鎖餐飲/茶飲咖啡企業(yè)等。目前，普冷在全國23座城市運營34個高標冷庫，倉儲面積72萬平方米，總體倉儲容積530萬立方米，累計服務客戶超1000家。
據(jù)了解，普冷桃浦倉為高標雙層坡道庫，定位服務商超零售與高端餐飲類客戶，提供存儲、市內(nèi)配送、訂單處理及庫內(nèi)增值服務，支持7×24小時作業(yè)。
奧樂齊等優(yōu)質(zhì)客戶的選擇離不開普冷自主研發(fā)的數(shù)智化系統(tǒng)的支持，據(jù)悉普冷自研的OTWB系統(tǒng)覆蓋全流程，能夠支撐業(yè)務高效運行，為客戶提供準確、實時的信息服務。
普冷開發(fā)小程序則用于訂單與庫存管理，提供定制報表與IT功能支持。Dashboard系統(tǒng)匯總運營KPI、效期與庫存預警、流向分布及單量趨勢等數(shù)據(jù)，輔助客戶決策與供應鏈管理。
普冷桃浦倉總經(jīng)理袁嫣展示了普冷為客戶定制的一系列可視化報表，這種服務能夠根據(jù)客戶需求，提供豐富、及時的數(shù)據(jù)推送、匯總、分析服務，幫助客戶優(yōu)化管理，提高效率。
她告訴我們，憑借普冷倉庫場地的優(yōu)化、團隊組織的優(yōu)化，再到系統(tǒng)的優(yōu)化升級，才能滿足客戶需求日新月異的變化，保證普冷能跟得上客戶業(yè)務的發(fā)展速度。
免責聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。
