觀點指數(shù) 在8月27日觀點指數(shù)研究院發(fā)布的《發(fā)展考驗未止 | 2025年8月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報告》中，觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，高端消費趨于謹慎，多數(shù)企業(yè)2025上半年零售物業(yè)收入錄得同比下滑，項目運營和發(fā)展的考驗并未停止。
期內(nèi)，不少樣本企業(yè)公布了2025年中期業(yè)績。從目前的已披露情況來看，大部分企業(yè)上半年的零售物業(yè)收入均錄得同比下滑。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
（備注：九龍倉集團為內(nèi)地投資物業(yè)收入）
港資方面，恒隆內(nèi)地零售商業(yè)上半年的整體收入為24.12億元，與去年同期持平，出租率整體維持在94%。旗艦商場表現(xiàn)上，上海恒隆廣場維持98%的理想出租率，收入保持穩(wěn)定，但客戶對高端消費漸趨謹慎，導(dǎo)致租戶銷售額下滑8%；上海港匯恒隆廣場的收入和租戶銷售額分別上升1%及10%。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
最新項目發(fā)展上，恒隆與杭州百大集團簽訂了為期20年的營運租賃合同，租用杭州百貨大樓的南北兩座大樓。這意味著，杭州恒隆廣場將新增約42000平方米的零售面積，較現(xiàn)有規(guī)模提升40%，有利于其擴大項目商業(yè)版圖。
太古方面，當前租用率整體呈現(xiàn)穩(wěn)定或上升態(tài)勢，北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港達到100%的滿租狀態(tài)，表明其零售物業(yè)在市場中仍具備較強的租戶吸引力。
數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報，觀點指數(shù)整理
銷售額表現(xiàn)上，表現(xiàn)較好的上海興業(yè)太古匯增長13.50%、上海前灘太古里增長4.00%，與上海商業(yè)環(huán)境、消費能級及項目特色運營如首店引進、主題活動相關(guān)，如興業(yè)太古匯引入路易威登號，吸引大量客流，對消費增長起到積極作用。
外資方面，2025上半年，凱德中國信托旗下9個零售物業(yè)實現(xiàn)收入6.29億元，同比下降4.46%。業(yè)績下降的主要原因包括成都新南店的出租率、租金水平下降，以及北京西直門店、望京店、哈爾濱學(xué)府店的超市區(qū)域升級改造。
從不同業(yè)態(tài)租戶的銷售額來看，潮玩、珠寶、IT、餐飲品類的銷售額增長最快，分別增長46.0%、18.0%、17.8%、4.3%。
企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整上，大悅城地產(chǎn)擬私有化退市，計劃斥資29.32億港元回購股份。對于此次私有化，大悅城方面表示，此次交易是積極應(yīng)對市場環(huán)境變化的戰(zhàn)略選擇，有助于優(yōu)化公司治理框架，整合組織架構(gòu)與股權(quán)結(jié)構(gòu)，同時對提升公司的歸母凈利潤具有積極意義。
實際上，大悅城地產(chǎn)在較長的時間里估值低迷，流動性不足。退市短期可消除業(yè)績壓力，解決估值倒掛與流動性困境，為母公司提供財務(wù)并表支持；長期可通過聚焦資產(chǎn)優(yōu)化與創(chuàng)新投入，實現(xiàn)核心資產(chǎn)的增值。
不過值得注意的是，本次私有化計劃仍面臨多重不確定性。根據(jù)公告，交易需滿足大悅城地產(chǎn)特別股東大會通過、百慕大最高法院批準、香港聯(lián)交所等監(jiān)管機構(gòu)許可等多項條件。
購物中心方面，樣本商業(yè)項目中，期內(nèi)引入的新店中首店占比高且類型多元。國際品牌首店密集，如意大利潮流品牌、英國自行車品牌首店落地廣州天環(huán)，LV 等美妝首店布局南京德基廣場等。
來源：項目官微、公開報道，觀點指數(shù)整理
與此同時，品牌拓展新店與煥新升級也在進行中。如深圳萬象城Tiffany & Co. 進行精品店煥新等。
此外，小眾特色品牌如MARIUS浙江首店、AMERICAN VINTAGE杭州首店、定制化品牌如 HOKA全球定制概念店大量布局，體現(xiàn)消費的個性化、潮流化趨勢。
這背后一方面是品牌通過新增門店擴大市場覆蓋，并持續(xù)深耕核心城市；另一方面則是以煥新升級優(yōu)化消費體驗，適配消費升級需求，提升在存量市場的競爭力，延長生命周期。
當下，消費端高端化、潮流個性化、體驗式升級的趨勢顯著，商業(yè)項目與品牌亟需精準把握趨勢，優(yōu)化布局與運營，適配市場變化。
非標商業(yè)方面，奧萊業(yè)態(tài)期內(nèi)表現(xiàn)較為活躍。7月下旬位于上海閔行區(qū)古美路街道的薈品倉·城市奧萊正式開業(yè)。
資料顯示，薈品倉·城市奧萊總購物空間達15588㎡，共有300+品牌入駐。店內(nèi)設(shè)有運動戶外、男女裝、童裝、輕奢鞋包、生活家居、美妝等6大專區(qū)，且采用“無導(dǎo)購自助購物”模式，在提升效率、降低成本方面進行創(chuàng)新。
華潤置地與濱海灣置業(yè)公司聯(lián)合投資的首個奧萊商業(yè)項目——萬象濱海購物村，預(yù)計將于2025年12月在東莞濱海灣新區(qū)開業(yè)。該項目在傳統(tǒng)購物體驗之外，疊加環(huán)境、休閑等附加值體驗。
整體來看，從傳統(tǒng)單一的郊區(qū)大型名品折扣聚集地，向更靈活、更貼近消費場景、更強調(diào)體驗的多元化模式發(fā)展，是當下奧萊的重要方向。
本文節(jié)選自《發(fā)展考驗未止 | 2025年8月商業(yè)地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)發(fā)展報告》
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