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我是馬江博，關(guān)注我，看清趨勢與財(cái)富。
物業(yè)費(fèi)大變天。
今年以來，全國多個城市的物業(yè)費(fèi)開啟降價模式。
代表性的如武漢光旭輝千山凌云小區(qū)，每月物業(yè)費(fèi)從3.8元/㎡降至3.16元，降幅達(dá)16.8%；上海徐匯濱江御江廷，從13.6元/㎡降到10.5元/㎡；深圳香蜜湖項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)從15元/㎡微調(diào)至12元/㎡；南京仁恒江灣城更推出“服務(wù)升級+價格優(yōu)化”方案，單價下降10%。
實(shí)際上，物業(yè)費(fèi)降價潮，已經(jīng)從2024年延續(xù)到了2025年，從普通住宅到高端豪宅，物業(yè)費(fèi)全面下調(diào)。而中物研協(xié)數(shù)據(jù)顯示，2024年以來，全國實(shí)施物業(yè)費(fèi)下調(diào)的小區(qū)降幅普遍在20%-35%，部分老舊小區(qū)甚至砍價近半。
這個信號可不簡單，要知道，在中國物業(yè)公司在與業(yè)主的博弈中長期處于優(yōu)勢地位，而現(xiàn)在降價潮來襲，明擺著就是物業(yè)公司深陷弱勢地位。攻守之勢轉(zhuǎn)換，背后的邏輯基礎(chǔ)就是：供需逆轉(zhuǎn)。
明確大背景，房屋建設(shè)處于過剩狀態(tài)，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布存量房數(shù)據(jù)，截止到7月末，商品房待售面積73926萬平方米，同比增長14.5%，其中，住宅待售面積增長22.5%。
供給多，但需求正在減少。原因就在于城鎮(zhèn)化率增速下降疊加人口負(fù)增長，有機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)“十五五”期間，全國住房需求可能從每年8億~10億平方米降至6億~8億平方米，降幅高達(dá)四分之一。
這么一看，問題嚴(yán)峻，更重要的跡象是，房地產(chǎn)行業(yè)鏈條已經(jīng)出現(xiàn)連鎖反應(yīng)。建設(shè)方開工項(xiàng)目銳減，售樓方降價賣不動房，而在服務(wù)側(cè)，物業(yè)公司沒錢維持運(yùn)轉(zhuǎn)。
而且，這次物業(yè)費(fèi)降價潮，也是多方因素共同影響的結(jié)果，其中最主要的，有三個：物業(yè)公司承壓、政策驅(qū)動、業(yè)主覺醒。
物業(yè)公司承壓方面，截至2024年，全國物業(yè)管理相關(guān)企業(yè)注冊量達(dá)273.3萬家，同比增速高達(dá)168.8%。物業(yè)公司門檻低，勞動力又便宜，所以促使了這個行業(yè)的爆發(fā)。
但是，房地產(chǎn)新開工面積、新房銷售在近兩年都同比大幅下降。
供應(yīng)太多，需求銳減。物業(yè)公司只能被迫爭奪存量資源，降價求生。
甚至廣西柳州維美物業(yè)，為了能夠續(xù)簽小區(qū)合同，成功競標(biāo)，推出了“0物業(yè)費(fèi)”模式，轉(zhuǎn)而通過社區(qū)團(tuán)購、家政服務(wù)彌補(bǔ)收入。
政策驅(qū)動方面，各地各有特色。江蘇鎮(zhèn)江市出臺新規(guī)，對連續(xù)6個月以上的住宅物業(yè)費(fèi)實(shí)施打折優(yōu)惠，最多繳納70%；甘肅省蘭州新區(qū)，對連續(xù)未入住6個月的空置住宅，物業(yè)費(fèi)只收取50%；青島市出臺通知和特別提醒告誡函，明確要求多個超標(biāo)收費(fèi)小區(qū)開始進(jìn)行降費(fèi)；長沙政策更細(xì)致，明確房屋集中交付日期的次月起連續(xù)空置至第24個月，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的70%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；從第25個月空置期起連續(xù)至房屋空置結(jié)束，按照物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的90%繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
業(yè)主覺醒，主要是因?yàn)楫?dāng)前信息溝通手段多、業(yè)主聯(lián)絡(luò)方便，能否就自身利益進(jìn)行合理高效的談判博弈。而物業(yè)公司從房地產(chǎn)黃金時代走來，給人們的印象就是“質(zhì)價不符”，部分物業(yè)公司以壟斷地位為依托，既未能履行服務(wù)承諾，又試圖通過強(qiáng)勢手段維持高收費(fèi)，客觀上也讓業(yè)主有共同目標(biāo)聚攏在一起。于是，業(yè)主有強(qiáng)烈的意愿抱團(tuán)博弈，對“質(zhì)價不符”的物業(yè)公司說不。
重慶風(fēng)花樹小區(qū)物業(yè)費(fèi)降價，是因?yàn)橛?0%的業(yè)主要求降低物業(yè)費(fèi)；重慶金樾山項(xiàng)目同樣是因?yàn)闃I(yè)主聯(lián)名申請；武漢江山如畫八期也是因?yàn)闃I(yè)主壓力——有3棟樓超三分之二的業(yè)主提出了降低物業(yè)費(fèi)的要求。
反觀物業(yè)公司，當(dāng)前由于競爭太卷，手上沒什么博弈的籌碼，還面臨生存壓力，很多只能選擇降價，做到“質(zhì)價相符”。
這么一看，物業(yè)費(fèi)降價潮來臨，還是時代車輪向前滾動的結(jié)果。
我是馬江博，大變局時代，關(guān)注我，看懂趨勢，看到財(cái)富。
