觀點(diǎn)網(wǎng) 繼去年8月華夏首創(chuàng)奧萊REIT發(fā)行上市之后，9月12日，國內(nèi)第二只以奧特萊斯項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式掛牌交易。項(xiàng)目全稱為中金唯品會奧特萊斯封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡稱“中金唯品會奧萊REIT”），也是截至目前成功發(fā)行的第十只消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs。
從上市首日表現(xiàn)來看，中金唯品會奧萊REIT雖未觸及30%的漲跌幅限制，當(dāng)天收盤價(jià)卻也達(dá)到了4.413元/份，相較于3.48元/份的發(fā)行價(jià)格，漲幅約為26.81%。
與此同時(shí)，就市場關(guān)注度而言，中金唯品會奧萊REIT以34.8億元募資額創(chuàng)下年內(nèi)消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs新高。
這一方面是由于消費(fèi)REITs的常態(tài)化發(fā)行漸入佳境。在中金唯品會奧萊REIT之后，目前已有三單消費(fèi)REITs進(jìn)入正式流程，等待上市。
另一方面，盡管基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs整體保持較高的認(rèn)購熱度，但得益于一系列提振消費(fèi)的政策舉措和相關(guān)支持，以及消費(fèi)REITs底層資產(chǎn)的抗周期屬性，政策環(huán)境與資產(chǎn)屬性的雙重加持下，相關(guān)產(chǎn)品的可供分配情況、綜合收益率等關(guān)鍵指標(biāo)領(lǐng)先于市場，進(jìn)而吸引更多資金參與。
就在中金唯品會奧萊REIT掛牌上市之前，作為國內(nèi)公募REITs市場的首單外資消費(fèi)REITs，華夏凱德商業(yè)REIT在9月9日啟動(dòng)發(fā)行，由于公眾投資者累計(jì)有效認(rèn)購規(guī)模超過初始募集規(guī)模上限，于同一天提前結(jié)束募集。
盤點(diǎn)場內(nèi)已上市的消費(fèi)REITs，以奧特萊斯項(xiàng)目為底層資產(chǎn)的仍是少數(shù)，目前已上市的產(chǎn)品僅有兩單。發(fā)行REITs對于奧特萊斯而言，有何特殊意義？而被REITs“解放”的奧特萊斯市場，又正在發(fā)生怎樣變化？
第二單奧萊REITs來了
中金唯品會奧萊REIT的底層資產(chǎn)為寧波杉井奧特萊斯，是原始權(quán)益人杉杉商業(yè)集團(tuán)有限公司的首個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目；發(fā)起人唯品會控股有限公司，則是國內(nèi)領(lǐng)先的品牌折扣電商，也因此中金唯品會奧萊REIT成為目前國內(nèi)市場上唯一一單帶有新零售特點(diǎn)的產(chǎn)品。
杉杉商業(yè)作為國內(nèi)奧特萊斯領(lǐng)軍企業(yè)之一，深耕奧萊行業(yè)多年，專注于奧特萊斯廣場的開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營與管理。此次發(fā)行上市的底層資產(chǎn)部分包括杉井奧特萊斯一期項(xiàng)目、三期項(xiàng)目、四期項(xiàng)目，總建筑面積約10.43萬平方米，商業(yè)建筑面積約8.33萬平方米，商業(yè)部分總可租賃面積約5.1萬平方米。
一期項(xiàng)目自2011年9月起運(yùn)營，截至今年9月已穩(wěn)定運(yùn)營約14年。三期項(xiàng)目、四期項(xiàng)目分別自2016年11月、2020年4月起運(yùn)營，截至今年9月運(yùn)營期限超8年和5年。
根據(jù)招募說明書，截至2025年3月31日，項(xiàng)目估值約為29億元，單價(jià)27823元/平方米。自2022年以來，杉井奧特萊斯的運(yùn)營收入呈上升趨勢，2022-2024年度運(yùn)營收入年均復(fù)合增長率為8.7%，運(yùn)營凈收益年均復(fù)合增長率為10.69%。
出租率自2022年以來也始終保持在97%以上，截至今年3月末，出租率已達(dá)98.8%。2025年一季度的月租金坪效約394元/月/平方米，在已上市的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs項(xiàng)目中處于較高水平。
關(guān)于底層資產(chǎn)的其他方面，寧波杉井奧特萊斯為常規(guī)的室外開放街區(qū)+室內(nèi)館相結(jié)合的建筑形態(tài)，其位于寧波市海曙區(qū)，地處寧波市中西部，東隔奉化江與鄞州區(qū)相鄰，北瀕余姚江與江北區(qū)相望，西與余姚市接壤，南與奉化區(qū)連接。
圖片來源：中金唯品會奧萊REIT招募說明書
而海曙區(qū)為寧波市“老三區(qū)”之一，公路、軌道交通、公共交通體系健全，距離寧波櫟社國際機(jī)場約4.5公里，距離寧波火車站約8.4公里，通達(dá)性較強(qiáng)。這也使得項(xiàng)目的輻射范圍更加廣闊，客群聚集能力強(qiáng)。
自2022年以來，杉井奧特萊斯的客流量呈攀升趨勢。2024年客流達(dá)到約1310萬人，2022-2024年復(fù)合增長率高達(dá)16.63%。
實(shí)際上，經(jīng)過多年培育，杉井奧特萊斯已成為當(dāng)?shù)啬酥烈欢ǔ鞘腥?nèi)的奧萊行業(yè)成熟標(biāo)桿項(xiàng)目，占據(jù)當(dāng)?shù)貖W萊市場高份額，形成了對品牌較強(qiáng)的吸引力。
杉井奧特萊斯引入了大量國內(nèi)及國際知名品牌，比如耐克、阿迪達(dá)斯、BOSS、FERRAGAMO、MAX MARA、COACH、安踏、FILA等。截至2025年3月31日，項(xiàng)目在執(zhí)行合同共涉及商戶189家，業(yè)態(tài)包括服裝服飾、運(yùn)動(dòng)戶外、餐飲、國際名品和其他。
從面積分布分析，各類業(yè)態(tài)面積占比較為分散，能夠有效緩解單一業(yè)態(tài)市場風(fēng)險(xiǎn)對杉井奧特萊斯的潛在影響。
消費(fèi)REITs中的少數(shù)群體
也因上述種種，資產(chǎn)質(zhì)量獲得認(rèn)可、預(yù)期收益理想，中金唯品會奧萊REIT的發(fā)行價(jià)格定為3.48元/份，在已上市的消費(fèi)REITs中，僅次于華夏華潤商業(yè)REIT的6.902元。
之后的認(rèn)購階段，也延續(xù)了此前消費(fèi)REITs的超預(yù)期表現(xiàn)。今年8月20日，中金唯品會奧萊REIT發(fā)布公告，宣布公眾發(fā)售基金份額的募集活動(dòng)提前結(jié)束。
據(jù)悉，該基金原定募集期為2025年8月20日至2025年8月21日，由于公眾投資者認(rèn)購踴躍，總量已超過公眾發(fā)售總量，故將公眾發(fā)售基金份額認(rèn)購及繳款截止日提前至2025年8月20日。
甚至有消息稱，林園投資也首次參與首發(fā)REITs項(xiàng)目的線下認(rèn)購，總認(rèn)購金額近8000萬元。
此外，根據(jù)公開信息，首程控股也在中金唯品會奧萊REIT掛牌上市當(dāng)天發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司首程基石參與管理的北京平準(zhǔn)基金投資了中金唯品會奧萊REIT，并將持續(xù)加大在中國核心智能基礎(chǔ)設(shè)施不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的投資布局，深化與國內(nèi)頭部商業(yè)運(yùn)營商和產(chǎn)業(yè)方的合作。
對于唯品會和杉杉商業(yè)而言，截至2025年3月末，杉杉商業(yè)已成功運(yùn)營20家奧特萊斯廣場，并有長沙、武漢、無錫等奧特萊斯廣場正在建設(shè)開發(fā)中，將為后續(xù)擴(kuò)募提供充足的資產(chǎn)儲備。
掛牌上市也為新的起點(diǎn)。自公募REITs基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類型覆蓋到消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施以來，截至目前已發(fā)行上市十單產(chǎn)品，還有華夏凱德商業(yè)REIT、華夏中海商業(yè)REIT、中航天虹消費(fèi)REIT三單已申報(bào)待上市。
數(shù)據(jù)來源：公開資料，商業(yè)客整理
以2025年上半年消費(fèi)REITs的二級市場表現(xiàn)來看，除了華夏華潤商業(yè)REIT的價(jià)格漲幅為21.17%，其余產(chǎn)品均取得30%及以上的漲幅。而這一結(jié)果或許也與華夏華潤商業(yè)REIT的定價(jià)有關(guān)。該產(chǎn)品的發(fā)行價(jià)格為6.902元/份，居十單消費(fèi)REITs之首。
今年以來發(fā)行上市的產(chǎn)品有三只。除中金唯品會奧萊REIT之外，還包括易方達(dá)華威市場REIT、中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT。
其中，截至“630”時(shí)點(diǎn)，1月24日上市的易方達(dá)華威市場REIT價(jià)格漲幅已高達(dá)80%，中金中國綠發(fā)商業(yè)REIT由于是在接近中期末的6月27日上市，價(jià)格漲幅相對平穩(wěn)。不過，兩只產(chǎn)品上市當(dāng)天均觸及30%的漲幅限額。
聚焦到同類可比的華夏首創(chuàng)奧萊REIT，該產(chǎn)品在上半年的價(jià)格漲幅為43.71%，仍是領(lǐng)先于大部分REIT產(chǎn)品。
顛覆傳統(tǒng)奧萊印象
市場對于消費(fèi)REITs的認(rèn)可和“追捧”顯然已是有目共睹。但以奧特萊斯作為底層資產(chǎn)的產(chǎn)品仍是其中的少數(shù)者，運(yùn)營管理水平也將影響到產(chǎn)品的后續(xù)價(jià)值和表現(xiàn)。
一直以來，奧特萊斯在零售商業(yè)中專指由銷售名牌過季、下架、斷碼等商品的商店組成的購物中心，也被稱為“品牌直銷購物中心”。
從行業(yè)規(guī)模來看，奧特萊斯作為中國零售業(yè)的一個(gè)重要細(xì)分賽道，經(jīng)過長期發(fā)展已在全國范圍內(nèi)形成了相當(dāng)體量和消費(fèi)影響力。
根據(jù)《2024-2025中國奧特萊斯行業(yè)白皮書》顯示，截至2024年末，全國在營的奧特萊斯項(xiàng)目達(dá)到251個(gè)，2024年銷售規(guī)模約為2390億元，較上一年增長約4.5%。
不過，最近三年的奧萊項(xiàng)目新開數(shù)量卻有明顯減少。數(shù)據(jù)顯示，2022年全年新開業(yè)奧萊項(xiàng)目23家，2023年降至17家，2024年進(jìn)一步減少至12家，三年時(shí)間新開項(xiàng)目數(shù)量下降近半。
圖片來源：中金唯品會奧萊REIT招募說明書
擴(kuò)張步伐正明顯放緩，似乎意味著市場紅利的兌現(xiàn)空間越來越有限，而當(dāng)增量空間趨于飽和，品牌方們也更注重存量資產(chǎn)的運(yùn)營效率提升與商業(yè)模式創(chuàng)新，通過持續(xù)強(qiáng)化運(yùn)營水平改善經(jīng)營表現(xiàn)。
由于奧萊的計(jì)租模式與購物中心項(xiàng)目有所不同，普遍以聯(lián)營為主，租金收入為輔。相較于購物中心等類型項(xiàng)目，出租率的提升對于奧萊項(xiàng)目來說可助力收入提升，但并非首要關(guān)注對象。
以杉井奧特萊斯為例，2022年至2024年及今年一季度，該項(xiàng)目的運(yùn)營收入構(gòu)成中，來自聯(lián)營模式的收入占比分別為73.97%、75.39%、74.33%、76.12%。聯(lián)營模式計(jì)租的租賃面積占比在77%左右的水平。這也使得項(xiàng)目現(xiàn)金流能更快集聚收益更顯穩(wěn)定。相應(yīng)的，也對項(xiàng)目的運(yùn)營管理提出更高要求。
圖片來源：中金唯品會奧萊REIT招募說明書
根據(jù)可比信息，在2023年度，杉井奧特萊斯的平均聯(lián)營扣率為13.02%，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的兩大底層資產(chǎn)武漢首創(chuàng)奧萊、濟(jì)南首創(chuàng)奧萊項(xiàng)目同期的平均聯(lián)營扣率分別為10.7%、10%。
一般而言，扣率水平與項(xiàng)目整體發(fā)展階段有關(guān)，隨著項(xiàng)目的運(yùn)營進(jìn)入成熟期后扣率逐步提升并趨于穩(wěn)定狀態(tài)，同時(shí)也能夠體現(xiàn)項(xiàng)目對消費(fèi)客流的吸引力和商戶認(rèn)可度水平。
得益于杉井奧特萊斯獨(dú)特的優(yōu)勢，大部分商戶同意在聯(lián)營模式合同中約定保底條款，即使銷售額不達(dá)約定金額也需支付一定的保底提成，進(jìn)而保證了項(xiàng)目公司收入的穩(wěn)定性。
但與此同時(shí)，在以聯(lián)營為核心的模式下，也要求項(xiàng)目方與商戶在運(yùn)營、營銷等方面的協(xié)作，共同擴(kuò)大總銷售額。事實(shí)上，據(jù)觀察，近年有越來越多的奧萊項(xiàng)目注重通過主題活動(dòng)、場景創(chuàng)新等方式強(qiáng)化引流能力。
此外，當(dāng)消費(fèi)者偏好轉(zhuǎn)向體驗(yàn)式消費(fèi)，奧萊也嘗試演繹更多可能，顛覆傳統(tǒng)印象。
國內(nèi)頭部奧萊運(yùn)營商主要分為“專業(yè)奧萊運(yùn)營”及“百貨多元轉(zhuǎn)型”兩類。專業(yè)奧萊運(yùn)營商，以RDM（佛羅倫斯小鎮(zhèn)運(yùn)營商）、杉杉商業(yè)、砂之船等為代表；百貨運(yùn)營商多元業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，典型如王府井、百聯(lián)集團(tuán)等。
今年4月，百聯(lián)股份競得成都市成華區(qū)白蓮池街道回龍社區(qū)的142.61畝商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，將用于建設(shè)全國首個(gè)熊貓主題景區(qū)式3.0版奧特萊斯。計(jì)劃引入國際國內(nèi)一線品牌400個(gè)，20個(gè)知名餐飲品牌和10家成都奧萊首店，通過品牌的高度集聚來提升區(qū)域的消費(fèi)層次。
王府井的奧萊項(xiàng)目有較明顯的文旅特色，如長春王府井奧萊凈月小鎮(zhèn)、西安臨潼小鎮(zhèn)等。
在北京城市副中心，與北京環(huán)球度假區(qū)一街之隔的“灣里”商業(yè)娛樂綜合體涵蓋了奧萊購物、主題娛樂、高端酒店三大業(yè)態(tài)，包括“灣里·王府井奧萊”、“灣里·汀云小鎮(zhèn)”、“灣里·諾嵐酒店”。通過“全球IP+本土文化”融合模式，將文商旅體四大產(chǎn)業(yè)融合。
毫無疑問的是，奧萊項(xiàng)目身處其中能夠極大受益。這種“奧特萊斯+X”的模式，也使得奧萊項(xiàng)目不再限制于城市郊區(qū)與城市奧萊兩種類型。
品牌組合是否具備吸引力是奧特萊斯業(yè)態(tài)的根基。以杉井奧特萊斯為例，該項(xiàng)目目前已入駐了MOSCHINO、FERRAGAMO、MAXMARA、POLO RALPH LAUREN、BOSS等眾多一線國際名品。憑借品牌影響力與稀缺折扣資源，能夠作為項(xiàng)目引流和營銷資源吸引大量客流。
一個(gè)普遍現(xiàn)象是，戶外運(yùn)動(dòng)是奧萊項(xiàng)目的“舒適區(qū)”。這類產(chǎn)品技術(shù)含量高、材質(zhì)成本高，同時(shí)強(qiáng)調(diào)功能性、舒適性，與時(shí)尚的連接度相對較弱，使得相關(guān)消費(fèi)在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中表現(xiàn)出較強(qiáng)的穩(wěn)定性。但面對多元化的消費(fèi)需求，項(xiàng)目方也需做出改變。
公開信息顯示，寧波杉井奧萊于今年5月迎來lululemon浙江奧萊首店。至此，寧波杉井奧萊晉升為國內(nèi)屈指可數(shù)的集齊“中產(chǎn)三寶（lululemon、薩洛蒙、始祖鳥）”的奧萊項(xiàng)目。
此外，寧波杉井奧萊還引入MAIA ACTIVE浙江奧萊首店，安踏冠軍首店、安德瑪浙江首家直營FHHT新形象店等，滿足廣大消費(fèi)者多元化的購物需求。
“廝殺”激烈的戶外運(yùn)動(dòng)賽道之外，也有奧萊項(xiàng)目的容身之地。由世界之花假日廣場改造而來的王府井奧萊UP TOWN 提出“元?dú)鈯W萊”的商業(yè)概念，聚焦年輕家庭和潮流客群需求，以“樂活、多元、潮流、煥新”為項(xiàng)目定位。
據(jù)悉，項(xiàng)目引入300余家品牌，涵蓋零售、餐飲、親子、娛樂等多業(yè)態(tài)，其中生活方式品牌占比達(dá)40%，為王府井奧萊門店之最。
可見，無論是選址、業(yè)態(tài)……在“名品+折扣”的根基之上，能夠生長出更多滿足美好生活需要的奧特萊斯項(xiàng)目。
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