觀點(diǎn)網(wǎng) 繼宣布“分家”后，北京三間房項(xiàng)目開發(fā)房企傳來股權(quán)調(diào)整消息。
9月16日，中國金茂發(fā)布公告，宣布其間接全資附屬公司北京亦城與保利房地產(chǎn)就北京朝新及北京滿茂兩個(gè)項(xiàng)目簽署增資協(xié)議。
根據(jù)協(xié)議，北京亦城向北京朝新增資3.5億元、向北京滿茂增資21.5億元，保利房地產(chǎn)分別同步增資21.5億元及3.5億元。
增資后完成，北京亦城在北京朝新的股權(quán)比例調(diào)整為30%、保利房地產(chǎn)持有70%；在北京滿茂的股權(quán)比例調(diào)整為70%、保利房地產(chǎn)持有30%。
中國金茂在視作出售事項(xiàng)中權(quán)益由50%下降至30%，預(yù)計(jì)除稅前收益凈額約為人民幣4.29億元。
公告提到，增資款項(xiàng)將用于項(xiàng)目日常運(yùn)營及地塊開發(fā)，而股權(quán)比例的增加有利于促進(jìn)各自操盤項(xiàng)目開發(fā)工作的順利進(jìn)行。
增資
具體來看，此次增資的標(biāo)的源頭可追溯至2025年2月11日。
彼時(shí)，北京亦城（金茂）及保利房地產(chǎn)（保利）以50%:50%的比例組成聯(lián)合體，透過公開競買程序，以總價(jià)人民幣87.295億元競得朝陽區(qū)三間房鄉(xiāng)組合地塊，溢價(jià)率10.5%。
該組合地塊主要包括兩幅住宅用地以及一幅托幼用地。聯(lián)合拿地后，雙方?jīng)Q定將兩幅住宅地塊分開操盤，并為此成立了兩家項(xiàng)目公司。
其中，三間房D區(qū)的1205-0007地塊為R2二類居住用地，用地規(guī)模3.68公頃，地上建面9.21萬平方米，容積率2.5，控高80米，綠化率30%。
該地塊最終由中國金茂成立北京滿茂置業(yè)有限公司開發(fā)，標(biāo)的成交價(jià)款為人民幣44.2億元。
而南區(qū)的1202-0006、0007地塊，前者為R2二類居住用地，用地規(guī)模2.76公頃，地上建面7.71萬平方米，容積率2.8，控高60米（局部80米），綠化率30%；后者則為托幼用地，用地規(guī)模0.46公頃，地上建面0.37萬平方米，容積率0.8，控高16米，綠化率30%，需由競得人建設(shè)后無償移交相關(guān)部門。
該地塊最終由保利發(fā)展成立北京朝新善筑置業(yè)有限公司開發(fā)，標(biāo)的成交價(jià)款為人民幣43.095億元。
彼時(shí)公告稱，交易完成后，北京亦城及保利房地產(chǎn)可增加于各自操盤項(xiàng)目的股權(quán)比例，有利于促進(jìn)其各自操盤項(xiàng)目開發(fā)工作順利進(jìn)行。
來到9月16日，中國金茂發(fā)布公告，宣布對上述兩家項(xiàng)目公司分別交易。
具體來看，其一，北京亦城（金茂）和保利房地產(chǎn)（保利）分別與北京朝新簽訂北京朝新增資協(xié)議。雙方同意按相同的價(jià)格基準(zhǔn)分別向北京朝新增資。
其中，北京亦城（金茂）向北京朝新投入增資價(jià)款人民幣3.5億元，保利房地產(chǎn)（保利）向北京朝新投入增資價(jià)款人民幣21.5億元。
于增資一完成后，中國金茂及保利發(fā)展所持北京朝新的股權(quán)比例分別為30%及70%。
中國金茂在視作出售事項(xiàng)中權(quán)益由50%下降至30%，預(yù)計(jì)除稅前收益凈額約為人民幣4.29億元。
其二，北京亦城（金茂）和保利房地產(chǎn)（保利）分別與北京滿茂簽訂北京滿茂增資協(xié)議。雙方同意按相同的價(jià)格基準(zhǔn)分別向北京滿茂增資。
其中，北京亦城（金茂）向北京滿茂投入增資價(jià)款人民幣21.5億元，保利房地產(chǎn)（保利）向北京滿茂投入增資價(jià)款人民幣3.5億元。
于增資二完成后，中國金茂及保利發(fā)展所持北京滿茂的股權(quán)比例分別為70%及30%。
“分家”
在競得地塊后不久，金茂與保利便宣布“分家”，兩者分別對所得地塊進(jìn)行開發(fā)操盤。其中，北京滿茂將標(biāo)的地塊打造為金茂“滿”系產(chǎn)品金茂滿曜，北京朝新則將標(biāo)的地塊打造保利“天字系”產(chǎn)品朝觀天珺。
6月10日，保利朝觀天珺項(xiàng)目率先開盤。據(jù)企業(yè)發(fā)布的喜報(bào)顯示，項(xiàng)目首開銷售21億元，建面約139平方米的四居產(chǎn)品開盤即售罄。
據(jù)悉，保利朝觀天珺規(guī)劃11-25層洋房，規(guī)劃戶數(shù)541戶，5月23日及8月2日兩批次共541套房源取證，擬售均價(jià)8.7萬元/平方米。
據(jù)觀點(diǎn)新媒體查閱，截至當(dāng)前，保利朝觀天珺首次預(yù)售中準(zhǔn)售面積55353.09平方米。目前該項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)75套網(wǎng)簽，簽約面積9363.57平方米，首批去化19.91%。而二批次預(yù)售準(zhǔn)許銷售面積29436.99平方米，截至當(dāng)前僅有2套網(wǎng)簽。
金茂滿曜住宅總建面9.1萬平方米，規(guī)劃19棟8-26F洋房+小高層，共計(jì)719套房源。5月30日、7月20日兩批次共667套房源取證，擬售均價(jià)8.5萬元/平方米。
該項(xiàng)目于6月16日開盤，當(dāng)前數(shù)據(jù)顯示，首批預(yù)售準(zhǔn)售面積72965.97平方米，網(wǎng)簽184套，簽約面積2.34萬平方米，首批去化32.08%。二批次準(zhǔn)售面積13056.64平方米，當(dāng)前僅有1套實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽。
事實(shí)上，金茂滿曜及保利朝觀天珺雖為一街之隔“競品”項(xiàng)目，但由兩家房企相互參股，項(xiàng)目開發(fā)利潤亦需按股分配。
且保利推出其高端“天字系”產(chǎn)品，主打大戶型改善型住宅。金茂則采取主打品質(zhì)改善，旨在降低總價(jià)。兩者所瞄準(zhǔn)的客群亦有所不同。
僅從當(dāng)前顯示去化數(shù)據(jù)來看，金茂滿曜后來居上。觀點(diǎn)新媒體了解到，該地塊亦是金茂“金玉滿堂”系列中“滿系”產(chǎn)品的首個(gè)北京落地項(xiàng)目。
如今，兩家房企分別通過增資分別提高對各自項(xiàng)目的持股比例，亦能一定程度上強(qiáng)化各自操盤權(quán)。
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