【導(dǎo)讀】
2025年國(guó)務(wù)院“老舊小區(qū)自主更新、原拆原建”新政落地，鄭州老破小業(yè)主先慌了神。
曾經(jīng)盼著拆遷拿補(bǔ)償換車(chē)的念想徹底落空，如今拆房不僅沒(méi)錢(qián)拿，還得自掏幾十萬(wàn)，更難的是，要讓全樓業(yè)主達(dá)成共識(shí)，比登天還難。
老破小的現(xiàn)實(shí)：沒(méi)了拆遷暴富命
很多人盯著“原拆原建”激動(dòng)，卻沒(méi)看清核心——這不是政府或開(kāi)發(fā)商出錢(qián)的福利，而是業(yè)主自己掏錢(qián)的自救。
先看鄭州老破小的體量：2002年前建成的老舊小區(qū)，市內(nèi)五區(qū)約2000個(gè)，整個(gè)城市建成區(qū)超4500個(gè)，涉及近200萬(wàn)居民；1980年前老房子3.88萬(wàn)棟，1980-1999年的22.85萬(wàn)棟，這些樓齡超25年的小區(qū)，是今年改造重點(diǎn)。
2019年至今，鄭州改完2392個(gè)老舊小區(qū)，投入61億元，但全是“修修補(bǔ)補(bǔ)”——刷外立面、加108部電梯、補(bǔ)1.1萬(wàn)個(gè)停車(chē)位，沒(méi)有一個(gè)推倒重建。新政下的“原拆原建”，早已堵死拆遷補(bǔ)償?shù)穆贰?/p>
流程要過(guò)五關(guān)，每關(guān)都卡著錢(qián)和共識(shí)：得先評(píng)上危房，業(yè)主自己籌錢(qián)協(xié)商，政府只給政策不掏錢(qián)，找開(kāi)發(fā)商僅賺施工費(fèi)，重建后面積和使用年限基本不變，回遷前還得自掏臨時(shí)安置費(fèi)。鄭州一個(gè)6層老單元樓，80㎡/戶(hù)的話(huà)，拆建成本3000-4000元/㎡，每戶(hù)至少掏24萬(wàn)-32萬(wàn)。
這筆錢(qián)對(duì)住老破小的老人、中低收入家庭來(lái)說(shuō)，可能是一輩子積蓄；就算有人掏得起，一個(gè)單元1戶(hù)不同意，項(xiàng)目就黃，之前很多小區(qū)連加裝電梯(每戶(hù)僅幾萬(wàn))都談不攏，現(xiàn)在掏幾十萬(wàn)，難度可想而知。
所謂“爆改”：痛點(diǎn)可能沒(méi)解決
最近鄭州管城區(qū)招標(biāo)4個(gè)小區(qū)“爆改”(中建文苑、職工路1號(hào)院等)，22棟樓1009戶(hù)要改外立面、修路面、換管網(wǎng)，可業(yè)主不買(mǎi)賬：“我們?nèi)钡牟皇撬τ推?，是暖氣、天然氣、不漏水的水管！”居民的吐槽全是硬需求?/p>
二七區(qū)民安路38號(hào)院、48號(hào)院，樓齡40多年沒(méi)通暖氣天然氣，冬天靠電暖器、做飯用煤氣罐；
金水區(qū)花園路沿線(xiàn)老小區(qū)，水管老化用水高峰停水，馬桶堵了自己找?guī)煾担?/p>
中原區(qū)桐柏路附近小區(qū)，屋頂漏水修好幾次，下雨還得用盆接，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)互相推責(zé)。這些痛點(diǎn)，是鄭州過(guò)去老舊小區(qū)改造“避重就輕”的地方。
2019-2023年改了2392個(gè)小區(qū)，多數(shù)錢(qián)花在“面子工程”——修288萬(wàn)㎡道路、換52萬(wàn)米排水管，沒(méi)解決“住得舒服”的核心問(wèn)題。更無(wú)奈的是，納入“改造名單”就意味著“拆遷無(wú)望”。
管城區(qū)這4個(gè)小區(qū)改完后，至少10年不會(huì)動(dòng)遷；
鄭州主城區(qū)(金水區(qū)黃河路、二七區(qū)火車(chē)站、管城區(qū)商代遺址周邊)的老破小，今年大概率走“改造”路線(xiàn)，想靠拆遷翻身的業(yè)主，可徹底斷了這念頭。
業(yè)主要理性：算好賬面對(duì)新政和改造，糾結(jié)“等不等拆遷”不如算清三筆賬。成本賬上，掏得出24萬(wàn)-32萬(wàn)+安置費(fèi)，還能說(shuō)服全樓業(yè)主，原拆原建可能比買(mǎi)新房劃算，畢竟市區(qū)老破小地段好。
掏不起或協(xié)商不了，不如買(mǎi)遠(yuǎn)郊新房，鄭州部分剛需盤(pán)首付僅20萬(wàn)左右，比重建成本還低。
時(shí)間賬上，杭州有個(gè)原拆原建案例，從協(xié)商到回遷花了10年；鄭州老小區(qū)產(chǎn)權(quán)更復(fù)雜，周期可能更長(zhǎng)，急著改善居住的家庭等不起。
需求賬上，小區(qū)“舊”但不“?！?，優(yōu)先爭(zhēng)取“基礎(chǔ)改造”，加裝電梯、換老化水管有政府補(bǔ)貼，成本更低；若是D級(jí)危房，再考慮原拆原建，安全比省錢(qián)重要。
時(shí)代早變了，鄭州“老破小拆遷暴富”的故事已翻篇。
