2025年9月，國家統(tǒng)計(jì)局公布的8月數(shù)據(jù)再次把房地產(chǎn)推到輿論風(fēng)口：商品房成交量同比跌10.6%、房地產(chǎn)投資同比跌19.5%，跌幅雙雙創(chuàng)年內(nèi)新高；70城新房均價(jià)較2021年峰值回撤11%，BIS口徑更錄得16.8%的累計(jì)跌幅；全國在建與待售庫存合計(jì)超過64億平方米，去化周期長達(dá)8年半。面對(duì)“越救越冷”的怪象，主流解讀仍習(xí)慣用“政策力度不夠—居民觀望—市場(chǎng)低迷”的線性邏輯，卻有意無意回避了樓市下行背后的制度性梗阻。柏文喜在過去三年的多篇訪談與專欄中反復(fù)強(qiáng)調(diào)：中國樓市的問題從來不是“缺政策”，而是“缺一次真正的市場(chǎng)出清”；不是“缺需求”，而是“收入分配與要素市場(chǎng)化改革滯后導(dǎo)致的需求塌陷”。本文嘗試以8月數(shù)據(jù)為切口，系統(tǒng)梳理柏文喜的核心判斷，并探討樓市“跌跌不休”背后的真問題。
一、成交量再創(chuàng)新低：政策“疲勞癥”與需求“塌陷區(qū)”
8月商品房成交5744萬平方米，同比跌幅由上月的7.8%擴(kuò)大至10.6，連續(xù)4個(gè)月加速下滑。柏文喜早在2023年底就預(yù)警：2024年起將進(jìn)入“政策疲勞期”，任何單純降低交易成本、放松限購的“小步快跑”式刺激，邊際效用都會(huì)迅速遞減，“因?yàn)橘彿空呷钡牟皇琴Y格，而是收入與預(yù)期”。這一判斷被2025年的房貸數(shù)據(jù)所印證：1—8月居民新增住房貸款同比下降22%，而住戶存款新增15%，顯示居民仍在主動(dòng)縮表，“用錢還款而非買房”成為主流選擇。
柏文喜進(jìn)一步指出，需求塌陷的本質(zhì)是“收入分配—人口結(jié)構(gòu)—杠桿水平”的三重共振：
1. 收入端：2024年居民人均可支配收入名義增速4.2%，低于GDP增速，更顯著低于過去十年平均9.1%的水平；與此同時(shí)，城鎮(zhèn)調(diào)查青年失業(yè)率（16—24歲）仍維持在15%以上，導(dǎo)致“新婚—首套”鏈條斷裂。
2. 人口端：2024年中國總?cè)丝跍p少139萬，25—39歲核心購房年齡段人口占比由2015年的21.3%降至2025年的17.8%，“人口下行不是未來時(shí)，而是現(xiàn)在進(jìn)行時(shí)”。
3. 杠桿端：2024年家庭債務(wù)收入比142.2%，已高于美、日峰值，“居民部門進(jìn)入去杠桿周期，房價(jià)越降越不敢買，形成反向財(cái)富效應(yīng)”。
因此，柏文喜認(rèn)為，把8月成交低迷簡單歸因于“政策觀望”是誤判，“真正的觀望是對(duì)未來收入的觀望，而非對(duì)政策的觀望”。
二、投資跌幅擴(kuò)大：開發(fā)商“躺平”背后的現(xiàn)金流死結(jié)
8月房地產(chǎn)投資同比跌19.5%，比7月再擴(kuò)大2.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2022年以來新低。柏文喜提醒，投資端失速不能只看到“銷售回款—資金鏈”這一表層循環(huán)，更要看到“土儲(chǔ)貶值—資產(chǎn)端”這一深層循環(huán)：
1. 土儲(chǔ)減值：2021年高峰期開發(fā)商拿地平均樓板價(jià)占售價(jià)的48%，而2024年這一比例降至28%，大量2022—2023年“抄底”地塊已跌破成本線，“賬面資產(chǎn)縮水直接侵蝕資產(chǎn)負(fù)債表，金融機(jī)構(gòu)對(duì)開發(fā)貸、并購貸的抵押率要求水漲船高”。
2. 預(yù)售資金監(jiān)管：即便核心城市松綁預(yù)售監(jiān)管，但銀行出于風(fēng)控仍“只收不貸”，導(dǎo)致“銷售回暖—資金改善”的傳導(dǎo)被打斷。
3. 信用市場(chǎng)凍結(jié)：2025年境內(nèi)地產(chǎn)債到期回售規(guī)模7800億元，境外美元債到期450億美元，而1—8月房企境內(nèi)發(fā)債凈融資為—2100億元，“借新還舊”失靈，開發(fā)商只能“以停工換現(xiàn)金流”。
柏文喜總結(jié)，當(dāng)“房價(jià)下跌—土儲(chǔ)貶值—抵押縮水—融資受限”形成負(fù)向螺旋，開發(fā)商理性選擇就是“不拿地、不開工、不追加投資”，這正是8月新開工面積同比再降37%的根源。
三、房價(jià)“二次探底”：庫存堰塞湖與“預(yù)期自我強(qiáng)化”
國家統(tǒng)計(jì)局口徑房價(jià)較峰值跌11%，BIS口徑跌16.8%，且2025年6月后跌幅重新擴(kuò)大。柏文喜用“庫存堰塞湖”與“預(yù)期自我強(qiáng)化”雙框架解釋為何“越降越不買”：
1. 庫存結(jié)構(gòu)：截至8月末，待售面積7.6億平方米看似可控，但在建面積高達(dá)64.3億平方米，按2024年銷售速度，真實(shí)去化周期101個(gè)月，“意味著即使現(xiàn)在起零開工，也要賣到2033年”。
2. 價(jià)格錨定：在人口凈流出、土地財(cái)政依賴度高的三四線城市，降價(jià)并未帶來成交放量，反而強(qiáng)化了“等等還能更便宜”的預(yù)期；而一線與強(qiáng)二線因“限價(jià)+高得房率”新規(guī)，出現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性漲價(jià)”與“結(jié)構(gòu)性放量”，導(dǎo)致價(jià)格信號(hào)混亂，“買漲不買跌”心理進(jìn)一步向低能級(jí)城市傳導(dǎo)。
3. 政策信號(hào)：柏文喜指出，2024年9月“史上最強(qiáng)刺激”后，一線房價(jià)僅反彈6個(gè)月便再度回落，證明“政策底”不是“市場(chǎng)底”，反而讓購房者學(xué)會(huì)“等政策—等更低”，形成“波浪式下行”路徑。
四、GDP占比驟降但經(jīng)濟(jì)未失速：房地產(chǎn)“去中心化”與“虛假依賴”
2025年商品房銷售額占GDP比重預(yù)計(jì)降至6.4%，較高峰期17%回落10.6個(gè)百分點(diǎn)，但同期GDP仍保持5%左右增速。柏文喜早在2022年就提出“房地產(chǎn)去中心化”命題：
“中國經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴被嚴(yán)重高估，所謂‘一業(yè)獨(dú)大’更多體現(xiàn)在土地財(cái)政與抵押信用層面，而非增加值層面?！?/div>
1. 增加值視角：建筑業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP現(xiàn)價(jià)增量貢獻(xiàn)在2021年達(dá)到峰值8.7%，2025年預(yù)計(jì)降至4.1%，但裝備制造、新能源、數(shù)字經(jīng)濟(jì)增量貢獻(xiàn)由18%提升至28%，“對(duì)沖效應(yīng)”明顯。
2. 財(cái)政視角：土地收入占地方綜合財(cái)力比重由2021年的38%降至2025年的21%，中央通過特別國債、消費(fèi)稅下劃、擴(kuò)大專項(xiàng)債“置換+新增”組合，已初步搭建“后土地財(cái)政”框架。
3. 信用視角：柏文喜提醒，真正需要警惕的是“房地產(chǎn)抵押價(jià)值縮水—地方融資平臺(tái)再融資—中小銀行資本充足率”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，而非GDP增速本身。2025年上半年商業(yè)銀行關(guān)注類貸款占比已升至3.2%，其中約38%以商業(yè)性房地產(chǎn)、土地為抵押，“這才是房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的外溢點(diǎn)”。
五、人口與杠桿長期拐點(diǎn)：樓市“L型底部”至少看到2030年
柏文喜多次強(qiáng)調(diào)，人口與杠桿是決定房地產(chǎn)長期趨勢(shì)的兩條“慢變量”曲線，政策只能改變斜率，無法改變方向：
1. 人口曲線：世界銀行預(yù)測(cè)2035年中國人口降至13.9億，25—44歲購房群體年均減少400萬；高盛測(cè)算2025—2029年城市新房需求年均不足500萬套，僅為2017年峰值2000萬套的四分之一，“需求臺(tái)階式下遷”已成定局。
2. 杠桿曲線：中國家庭債務(wù)收入比在2024年觸頂142%，按照美、日經(jīng)驗(yàn)，去周期需6—8年，且期間房價(jià)平均再跌20%—30%。柏文喜據(jù)此判斷，即便政策加碼，房價(jià)仍將在2027年前后出現(xiàn)“第二波深跌”，整體跌幅或達(dá)2021年峰值的40%—45%，“屆時(shí)一線城市核心區(qū)也難以獨(dú)善其身”。
3. 制度曲線：柏文喜認(rèn)為，真正能讓樓市在2030年前后觸底企穩(wěn)的，不是限購、限貸的放松，而是“收入分配改革—農(nóng)村土地入市—社保全國統(tǒng)籌”三大制度性紅利，否則“政策只能換來反彈，不能換來反轉(zhuǎn)”。
六、政策建議：從“刺激需求”到“出清供給”與“改革分配”
面對(duì)“跌跌不休”的樓市，柏文喜提出三條主線：
1. 出清供給：暫停棚改貨幣化、嚴(yán)控新增供地，允許房企以“工抵房、商抵地”方式向金融機(jī)構(gòu)折價(jià)抵債，把“隱性庫存”變成“顯性庫存”，用3—5年時(shí)間完成一次真正的市場(chǎng)出清。
2. 改革分配：提高勞動(dòng)報(bào)酬在GDP中的占比，由目前的38%提升至45%；把農(nóng)村建設(shè)用地入市與集體土地作價(jià)出資（入股）試點(diǎn)擴(kuò)大到300個(gè)城市，讓農(nóng)民帶著資產(chǎn)進(jìn)城，形成新增購買力。
3. 風(fēng)險(xiǎn)隔離：對(duì)以房地產(chǎn)為抵押的地方存量債務(wù)進(jìn)行“穿透—重組—?jiǎng)冸x”，中央發(fā)行特別國債置換中小銀行不良，避免“房價(jià)—地價(jià)—抵押價(jià)值”螺旋式收縮引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)。
結(jié)語：接受“慢熊”，才能避免“快熊”
柏文喜反復(fù)強(qiáng)調(diào)，中國樓市正在經(jīng)歷的不是短周期調(diào)整，而是人口、杠桿與制度三重拐點(diǎn)疊加的“慢熊”?！罢呖梢匝泳徬碌俣龋瑓s也會(huì)拉長尋底時(shí)間；只有接受市場(chǎng)出清的陣痛，才能在2030年前后迎來真正的底部。”在這個(gè)意義上，8月數(shù)據(jù)并非噩耗，而是一劑清醒的“退燒藥”：它提醒我們，繼續(xù)用“放大水、加杠桿”的老辦法，只會(huì)把問題拖成更大的問題。與其幻想V型反轉(zhuǎn)，不如趁勢(shì)推進(jìn)收入分配、土地制度、社會(huì)保障等深層改革，讓房地產(chǎn)從“增長引擎”回歸“民生行業(yè)”，讓經(jīng)濟(jì)從“土地信用”轉(zhuǎn)向“創(chuàng)新信用”。這既是樓市的終局，也是中國經(jīng)濟(jì)第二次騰飛的起點(diǎn)。
