前兩天在小紅書上，我收到一位西安朋友的私信。
他因工作即將調(diào)動到北龍湖，想要上車楊金。
看到消息那一瞬間，我差點(diǎn)兩眼一黑。
說實(shí)話，現(xiàn)在時間節(jié)點(diǎn)非剛需自住選擇楊金，并不算理智。
我迂回的建議了一波，試圖讓他冷靜冷靜再決定，可他的一句話直接把我整懵逼了。
“我看楊金很便宜??！二手房不到10000元/㎡，真的想買！”
等等……
楊金二手房不到10000元/㎡？真的假的！
我隨即查閱了楊金在售二手房小區(qū)最新成交記錄，結(jié)果大吃一驚。
偉業(yè)龍湖上城壹號院一套125㎡三室兩廳兩衛(wèi)的房子，成交單價(jià)僅8381元/㎡。
萬林府貳號院一套80㎡兩室兩廳一衛(wèi)的房子，成交單價(jià)僅9606元/㎡。
這些可都是次新小區(qū)，不到10000元/㎡的價(jià)格不僅遠(yuǎn)低于高峰期，甚至已經(jīng)擊穿了許多人的心理底線。
01
楊金的這些年，極具戲劇性。
楊金，全稱金水科教園區(qū)，誕生于十四年前。
正值鄭州空間拓展的關(guān)鍵時期，新區(qū)相繼推出，楊金登臺。
當(dāng)時的楊金并不是重點(diǎn)新區(qū)，規(guī)劃定位多次調(diào)整，很長一段時間進(jìn)展緩慢。
數(shù)年過去，仍是透明的存在。
直到北龍湖地王頻出、登頂鄭州樓市，楊金才憑借著“北龍湖北”的概念才有了關(guān)注度。
在碧桂園、康橋、美盛、萬科等開發(fā)商進(jìn)駐之后，楊金一路高漲，一度賣到了20000元/㎡以上。
碧桂園天譽(yù)精裝小高層19500元/㎡
康橋東麓園精裝小高層22000元/㎡
美盛北龍臺精裝小高層22000元/㎡
萬科未來時光精裝小高層20000元/㎡
楊金有北龍湖北、低密的賣點(diǎn)，但硬傷很明顯，馬頭崗的噪音、鄉(xiāng)村界面、配套缺乏、路網(wǎng)不通……
這些硬傷在鄭州樓市橫盤時被放大，楊金迅速降溫，一路下行。
即便后來有中原科技城規(guī)劃出臺、四十七中東校區(qū)落地、龍?jiān)绰吠ㄜ嚨壤媒舆B傳出，但楊金始終未能重現(xiàn)昔日輝煌，漸漸沒了聲音。
上半年去楊金調(diào)研，新房普遍掉到了15000元/㎡左右，比起高峰期的20000元/㎡以上有不小差距，但還在可接受的區(qū)間里。
現(xiàn)在二手房出現(xiàn)不到10000元/㎡的價(jià)格，這有點(diǎn)嚇人了。
偉業(yè)龍湖上城壹號院、萬林府貳號院賣到過17000元/㎡，康橋東麓園、美盛北龍臺賣到過22000元/㎡，算下來基本上是打?qū)φ哿恕?/p>
要知道這些項(xiàng)目交房時間都在十年之內(nèi)，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的次新二手房，美盛北龍臺、萬科未來時光小區(qū)交付還不錯，按理說抗跌能力該很強(qiáng)的。
楊金這是怎么了？次新二手房都撐不??？
02
楊金的現(xiàn)狀，是多種因素共同作用的結(jié)果。
楊金規(guī)劃早，但建設(shè)晚。
其他新區(qū)高速建設(shè)時，楊金是配角。
等到真正推進(jìn)時，已經(jīng)錯過了新區(qū)建設(shè)的末班車，新區(qū)建設(shè)的政策傾斜、資金都大幅縮減，主城更新開始取代新區(qū)建設(shè)，變相限制了楊金的推進(jìn)效率。
與楊金同期的常西湖新區(qū)、濱河國際新城這些新區(qū)，建設(shè)早于楊金，趕上了新區(qū)的末班車，即便同樣面臨產(chǎn)業(yè)、配套落地緩慢的問題，但整體的基建已經(jīng)做了七七八八，有了雛形。
反觀楊金，一步慢，步步慢。
當(dāng)別人已經(jīng)開始精裝的時候，楊金還在打地基。
最后，楊金路網(wǎng)仍不通，地鐵規(guī)劃遲遲未落地，商業(yè)、醫(yī)療等配套嚴(yán)重短缺，城市界面未能提升……
更棘手的是，楊金自始至終缺乏整體操盤的思路，長期野蠻生長。
楊金規(guī)劃面積不小，建設(shè)難度高，需要有人系統(tǒng)推進(jìn)，土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)配套、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，每一步都要有序建設(shè)。
可惜，楊金沒有這樣的人，沒有長遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃，只有零零散散的項(xiàng)目單打獨(dú)斗。
這些項(xiàng)目體量有限又相距甚遠(yuǎn)，項(xiàng)目之間缺乏聯(lián)動。
最多是自行把項(xiàng)目附近道路整一整、配建學(xué)校、給小區(qū)通暖，這些零星努力雖有一定積極意義，但對于整個區(qū)域來說，局部改善微乎其微。
碎片化的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)致空間難以連貫成型、配套設(shè)施無法形成規(guī)模。
這些，意味著楊金的基礎(chǔ)薄弱，沒有規(guī)劃、沒有配套。
正常情況下，這樣的區(qū)域很難被關(guān)注到，更難以被認(rèn)可。
而楊金不一樣，因?yàn)楸晨勘饼埡?，一夜之間被推上風(fēng)口。
可以說，楊金的價(jià)值跟自身無關(guān)，是北龍湖賦予的。
曾經(jīng)的熱度、關(guān)注度，并不來自于內(nèi)生的發(fā)展動力，而是依賴于北龍湖的輻射效應(yīng)和對“北龍湖北”概念的預(yù)期。
在鄭州樓市高熱時期，楊金的價(jià)值被顯著高估，行情回落時卻缺乏真正的支撐力。
其實(shí)，楊金的命運(yùn)，從來不掌握在自己手中。
一旦概念降溫，楊金便不得不直面自身規(guī)劃缺失、配套薄弱、界面落后的現(xiàn)實(shí)。
回頭看，錯過新區(qū)建設(shè)紅利期、缺乏整體規(guī)劃，再到配套落地緩慢、過度依賴北龍湖外溢，楊金每一環(huán)節(jié)的短板，都隨著時間被無限放大，最終反映到了新房、二手房的價(jià)格上。
03
未來的楊金，前景仍不太樂觀。
目前的楊金面臨著較大的庫存壓力，正弘璟云筑、中豫湖城印象、水投常綠壹號院、萬林府、益通龍居華府等多個項(xiàng)目仍未清盤，而新項(xiàng)目綠城春月錦廬又剛剛?cè)胧校由衔磥碚猩檀?xiàng)目等潛在供應(yīng)，競爭將越來越激烈。
與此同時，新房與次新二手房在產(chǎn)品差距并不明顯，低價(jià)二手房性價(jià)比碾壓新房，將進(jìn)一步影響新房的銷售。
另一方面，楊金需要價(jià)值重塑、信心重建。
只有扎實(shí)推進(jìn)交通、醫(yī)療、商業(yè)等配套落地，引入人口、產(chǎn)業(yè)，才能得到真正的認(rèn)可。
短期來看，這一切任重而道遠(yuǎn)。
想要上車楊金的，要提前對未來做好最壞的打算。
如果你關(guān)注楊金市場，我整理了一份《一個超級真實(shí)的楊金》PPT，里面包含了楊金現(xiàn)在的路網(wǎng)情況、配套情況、未來的供應(yīng)、二手房市場等，十分詳盡！
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