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這幾天，我這間歇性買房的朋友，又找我了。
說實(shí)話，他買不買我不清楚，他一直找我，我就知道，他又開始焦慮了，對居無定所的焦慮，你想想一個租金到期，就能讓他焦慮。
買的時候是真想買，猶豫的時候也是真的認(rèn)真思考過，一旦拉鋸時間長，買房不僅是房子的問題，還有處理情緒的問題。
我覺得這是所有人在當(dāng)下的一個現(xiàn)狀，為什么會如此呢？
說白了，還是沒有東西刺激住他，比如他如果當(dāng)下有孩子要上學(xué)，他肯定就緊張起來了。
還有就是價格，因?yàn)樗P(guān)注的是二手房，不說其他的，就看二手房掛牌量，129483 套。
這種情況一直在維持，居高不下的庫存，也就意味著二手房的廝殺更激烈。
就拿跌破萬元的小區(qū)來說：
怡景嘉園194㎡的大四房，聚源路小學(xué)總校學(xué)區(qū)房，單價8200元/㎡
偉業(yè)龍湖上城壹號院一套125㎡三室兩廳兩衛(wèi)的房子，成交單價僅8381元/㎡。
潤城時光里的89平大兩房，房齡不到10年的次新房，單價7800元/㎡
萬林府貳號院一套80㎡兩室兩廳一衛(wèi)的房子，成交單價僅9606元/㎡。
博澳福澤門成交價8500元/㎡左右
……
畢竟跌破萬元跟漲破萬元都是兩個標(biāo)志。
如果你去復(fù)盤，不管鄭州東南西北，二手房跌破萬元的小區(qū)是越來越多了。
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朋友比較關(guān)注高新區(qū)，我就以高新區(qū)為例，先給大家說說，以后有機(jī)會會給大家分析其他區(qū)域。這篇稿子非常實(shí)用，希望關(guān)注高新區(qū)的朋友們收藏一下。
首先，高新區(qū)跌破萬元的小區(qū)也逐漸增多。
大家可以直接看這張圖：
建業(yè)五龍新城從年初的1萬已經(jīng)即將跌破1萬，特別是小面積的。
保利永威西溪花園跟五龍新城相似也是跌破1萬的邊緣徘徊。
翰林國際城也從年初的1萬以上，到現(xiàn)在守不住了
祝福紅城，謙祥萬和城，升龍又一城ab區(qū)、這些已經(jīng)到8千左右甚至低于8千。
還有1萬以上的，現(xiàn)在逼近1萬比如謙祥萬華城華府
……
其次，有些小區(qū)降幅有限的特征已經(jīng)出現(xiàn)。
僅過去9個月有些小區(qū)價格的10%又沒了，升龍，新芒果春天等等。
而有些變化不大，比如保利文化廣場，正弘青云筑，建業(yè)五龍新城等等。
在這里降的比較多的是謙祥萬和城，價格已經(jīng)回到2016年，甚至比這個時期還低。
2016年5月，他的高層價格是8500，8月是9500,12月是13500
2017年基本上維持13000，最高的時候是5月份到達(dá)過15000
2018年是維持14000
而現(xiàn)在的價格，一對比就一目了然。
然后，兩室的價格被壓的透不過氣來！
翰林國際城孔園兩室，低樓層價格成交價在6589元，而他的三室價格是8756元。兩者差不多相差兩千一平。
祝福紅城一期的兩室成交價格在5-6字頭，而3室還能保持在7千以上，兩者也是相差1千。
所以對于當(dāng)下的兩室來說，在三室價格不斷下降的時候，兩室是最容易受傷的那一個。
最后，人車分流的優(yōu)勢展現(xiàn)在了房價上。
比如同樣是翰林國際城的房子，桃李園和孔園的價格成交在7-8千，而孟園則是能保持1萬，最重要的一點(diǎn)兒是相對于桃李園和孔園來說，人車分流。
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明白了這些后，到底要如何選擇呢？
對于整個高新區(qū)來說，其實(shí)選擇有幾個特點(diǎn)：
比如科學(xué)大道以北是大于科學(xué)大道以南的，另外整個高新區(qū)的標(biāo)志性產(chǎn)物就誕生在科學(xué)大道兩側(cè)，所以距離他的遠(yuǎn)近也是房價漲跌的一個因素。
但是在這里有個特殊的存在，那就是學(xué)區(qū)：鄭州中學(xué)。
所以你看房價相對高的小區(qū)，基本上跟他離不開關(guān)系：比如金科城。
第二個就是品質(zhì)可以+學(xué)校中等的龍湖景粼玖序。
從這里你會看出，有時候品質(zhì)也可能打不過學(xué)校。
在目前的行情中，值得你去撿漏的有哪些小區(qū)呢？為什么會讓你選擇？
我們一一來說：
金科城，謙祥云棲這兩個是鄭州中學(xué)和鄭州中學(xué)附屬小學(xué)玉蘭街的學(xué)區(qū)房。
目前玉蘭街人太多了，高年級會去鄭州中學(xué)本部去上。
這兩個小區(qū)如何選擇呢？謙祥的產(chǎn)品比金科好，但是謙祥臨近火車道。
選擇這兩個小區(qū)首先就是價格，其次就是你對不利因素接受程度和產(chǎn)品的喜愛程度，有學(xué)區(qū)需求的可以重點(diǎn)關(guān)注。
而美景菩提則是價格不高，也是上這兩個學(xué)校，想要上好學(xué)校的，可以關(guān)注，但是房齡老，人車不分流。
龍湖景粼玖序和金橋西棠兩個的話，龍湖品質(zhì)不錯，有高層和洋房，能夠上鄭州中學(xué)附屬小學(xué)冬青街校區(qū)，高新區(qū)第二實(shí)驗(yàn)中學(xué)，中等偏上的學(xué)校，特別是洋房，在高新區(qū)也不多見。
金橋都是高層，學(xué)校是不如龍湖的學(xué)校的，可以在二手房市場撿撿漏。
正弘高新數(shù)碼港是鄭中本部，小學(xué)雖然是鄭州中學(xué)附屬但是沒有玉蘭街好。
保利文化廣場、正弘青云筑、公園道1號這三個也是值得關(guān)注的。
改善型比較明顯的是正弘青云筑，保利和正弘學(xué)校都是一般的，不過正弘距離學(xué)校比較選一些。交付的話，正弘會好一些，保利相對普通。
這個時候公園道1號的優(yōu)勢就凸顯出來了，距離學(xué)校近，朗悅慧外國語，小學(xué)分布在高新外國語小學(xué)朗悅校區(qū)，鄭州大學(xué)附屬小學(xué)部，初中比較厲害。
另外他的贈送面積比較多，所以他的成交量一直不錯，打了一個錯位優(yōu)勢。
另外，在翰林國際城，謙祥萬和城，謙祥萬華城，恒大翡翠華庭，恒大城，榮邦城東區(qū)，這些可以關(guān)注。
謙祥萬和城跟祝福紅城相比的話，謙祥贈送的面積多，同樣價格可以優(yōu)先選擇謙祥。
翰林國際城外國語小學(xué)和鄭大附屬學(xué)校，這個小區(qū)外國人比較多，特別是公寓，距離鄭大很近的原因，介意的話，可以不要選擇，不介意可以選擇。
孟園，建議大家去撿漏，人車分流，小區(qū)樓棟不多，關(guān)鍵是距離鄭大附屬學(xué)校比較近。
榮邦城東區(qū)也可以去看看，但是榮邦城的位置相對比較靠北。
恒大城和恒大翡翠華庭，恒大翡翠華庭會好些，綠化維持也可以，小區(qū)樓下還有一個公園，距離高新萬達(dá)也比較近。跟外國語一路之隔，有一定租房需求。
恒大城后期交付基本減配了，所以還是要謹(jǐn)慎一些。
升龍又一城，鄭大站，距離科學(xué)大道，交通便利，早期升龍交付還可以。
至于像這些錦華苑、學(xué)府花園、翠竹苑，這些小區(qū)相對老一些的可以不要碰，未來大概率還會扛不住。
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總結(jié)：
對于當(dāng)下的高新區(qū)來說，如果有學(xué)區(qū)需求可以優(yōu)選學(xué)區(qū)，但是要明白一點(diǎn)，這個學(xué)區(qū)一定是自住的，不要有任何的想法。
沒有學(xué)區(qū)的話，就建議買品質(zhì)相對不錯的，這兩點(diǎn)很重要。
能買三房絕不買兩房，如果是高層的話，盡量買中間往下甚至低一點(diǎn)的樓層，比如5-15層。
盡量不要買臨近路的，樓下有底商的，這些都是別人血淋淋的教訓(xùn)。
千畝大盤不要買，后期業(yè)主的價格，不好抗住，萬一看上的盡量買稀缺戶型，躲開他的主流戶型。
物業(yè)和房齡、人車分流是二手房流動性中比較關(guān)鍵的因素，要謹(jǐn)記。
最后祝愿大家生活越來越好，有任何問題可以評論區(qū)嘮嘮！
