文：澤平宏觀團(tuán)隊(duì)
摘要
8月25日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。本次上海樓市新政綜合力度大于8月初的北京新政。在放松限購、公積金支持方面與北京相似，對(duì)于符合條件家庭外環(huán)外購房不限套數(shù)。另外，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，且非本市戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅等。
9月5日，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，深圳跟進(jìn)放松分區(qū)限購政策。調(diào)整后，深汕合作區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)完全放開限購，此前僅深汕合作區(qū)；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明新區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道），對(duì)深戶和1年社保非深戶不限購房套數(shù)，對(duì)無1年社保非深戶限購2套，限購大幅放松。此次一線城市新政精準(zhǔn)對(duì)接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。
8月樓市因天氣高熱影響持續(xù)調(diào)整，新房成交整體持續(xù)低位企穩(wěn)。8月，30城新房成交環(huán)比-1.7%、同比-14.9%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-23.1%、-8.1%、-24.4%。16城二手房成交面積環(huán)比-8.6%、同比-0.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為-6.6%、10.9%，青島、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比-0.9%、-1.4%、-14.3%。
房地產(chǎn)存量時(shí)代，簡(jiǎn)單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期。2025年7月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別+1.8%、+3.6%，同比分別為+3.7%、+2.1%。三季度宏觀政策發(fā)力效果初顯，但國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍需克服復(fù)雜多變的外部環(huán)境等不利影響，所以需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲(chǔ)之類的措施。
短期看，三招可救地產(chǎn)：
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平。同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。
2）持續(xù)降息，配合降低相關(guān)稅費(fèi)、中介費(fèi)等，減少購房成本。
3）全面取消限購，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，廣州已全面放開，后續(xù)其他一線城市也應(yīng)該逐步全面放開。2025年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。對(duì)于生育家庭，給予住房生育補(bǔ)貼。
按照達(dá)利歐的債務(wù)大周期理論和辜朝明的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，日本之所以會(huì)落入失去的三十年和低欲望社會(huì)，是因?yàn)樽尵用窈推髽I(yè)部門獨(dú)自化解房地產(chǎn)大泡沫破裂以后的債務(wù)。
根據(jù)日本和美國的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，房地產(chǎn)大泡沫破裂后的出路在于“債務(wù)大挪移”。如果由居民和企業(yè)部門獨(dú)自化解債務(wù)，將導(dǎo)致債務(wù)通縮循環(huán)、資產(chǎn)負(fù)債表衰退和低欲望社會(huì)。由政府和央行擴(kuò)張資產(chǎn)負(fù)債表來減輕居民和企業(yè)債務(wù)壓力，就有望恢復(fù)消費(fèi)和投資的活力。
長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。
風(fēng)險(xiǎn)提示：部分城市統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)缺失。
目錄
1?月度觀點(diǎn)：上海外環(huán)外、深圳八大行政區(qū)放松限購，“金九銀十”主動(dòng)提振政策發(fā)力
2 房地產(chǎn)銷售：8月樓市成交季節(jié)性調(diào)整，期待政策迎接“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季
3?土地市場(chǎng)：8月土地成交“量?jī)r(jià)齊跌”，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓放緩
4?房企經(jīng)營表現(xiàn)：8月百強(qiáng)房企融資企穩(wěn)，銷售、拿地略有降溫
5?行業(yè)政策追蹤：城市更新釋放改善性需求，上海、深圳分區(qū)限購放松
6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期
7?三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開限購
正文
1?月度觀點(diǎn)：上海外環(huán)外、深圳八大行政區(qū)放松限購，“金九銀十”主動(dòng)提振政策發(fā)力
8月25日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。本次上海樓市新政綜合力度大于8月初的北京新政。在放松限購、公積金支持方面與北京相似，對(duì)于符合條件家庭外環(huán)外購房不限套數(shù)。另外，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，且非本市戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅等。
9月5日，隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，深圳跟進(jìn)放松分區(qū)限購政策。調(diào)整后，深汕合作區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)完全放開限購，此前僅深汕合作區(qū)；羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明新區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道），對(duì)深戶和1年社保非深戶不限購房套數(shù)，對(duì)無1年社保非深戶限購2套，限購大幅放松?？傮w來看，本次調(diào)整后，除深圳福田區(qū)、南山區(qū)以及寶安區(qū)新安街道仍執(zhí)行比較嚴(yán)格的限購制度外，其他區(qū)限購均大幅放松。此次一線城市新政精準(zhǔn)對(duì)接“金九銀十”窗口期，將降低居民資金壓力、成本等，有助于剛需和改善性住房需求釋放，促進(jìn)樓市“止跌回穩(wěn)”。
目前廣州已全面放開限購，未來，北上深完全取消限購是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)政策正從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場(chǎng)過熱。
8月樓市因天氣高熱影響延續(xù)降勢(shì)，皆重回年內(nèi)次低，新房成交整體持續(xù)低位企穩(wěn)。8月，30城新房成交環(huán)比-1.7%、同比-14.9%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-23.1%、-8.1%、-24.4%。16城二手房成交面積環(huán)比-8.6%、同比-0.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為-6.6%、10.9%，青島、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比-0.9%、-1.4%、-14.3%。
房地產(chǎn)存量時(shí)代，簡(jiǎn)單取消限制性措施已不能實(shí)現(xiàn)樓市企穩(wěn)，目前核心制約因素是居民支付能力和預(yù)期。2025年7月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別+1.8%、+3.6%，同比分別為+3.7%、+2.1%。三季度宏觀政策發(fā)力效果初顯，但國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍需克服復(fù)雜多變的外部環(huán)境等不利影響，所以需要新一輪大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激和住房保障銀行收儲(chǔ)之類的措施。
簡(jiǎn)言之，當(dāng)前樓市的政策應(yīng)從被動(dòng)放開轉(zhuǎn)向主動(dòng)提振，政策需把握“金九銀十”窗口前繼續(xù)加碼。
房地產(chǎn)是第一大支柱行業(yè)，關(guān)系六十多個(gè)上下游行業(yè)、幾千萬人就業(yè)，同時(shí)房地產(chǎn)是居民最大財(cái)富，關(guān)系消費(fèi)信心。房地產(chǎn)穩(wěn)，則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，就業(yè)穩(wěn)。
2 房地產(chǎn)銷售：8月樓市成交季節(jié)性調(diào)整，期待政策迎接“金九銀十”傳統(tǒng)銷售旺季
從銷售看，“926”后，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，2025年一、二季度核心城市銷售企穩(wěn)。2025年8月，樓市迎來了季節(jié)性回落，成交整體持續(xù)低位企穩(wěn)。但隨著北京、上海、深圳率先解除非核心區(qū)限購，“金九銀十”繼續(xù)出臺(tái)提振政策的可能性較大，若有超預(yù)期放松預(yù)計(jì)撬動(dòng)樓市階段性回暖。
2025年8月樓市因天氣高熱影響延續(xù)降勢(shì)，皆重回年內(nèi)次低，新房成交整體持續(xù)低位企穩(wěn)，二手房市場(chǎng)也依舊處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段。8月，30城新房成交面積648.3萬平，環(huán)比-1.7%、同比-14.9%，一線、二線、三線城市成交面積同比分別為-23.1%、-8.1%、-24.4%，其中，北上廣深新房成交面積同比分別為-34.0%、-18.5%、-4.1%、-52.2%。16城二手房成交面積環(huán)比-8.6%、同比-0.5%。其中，北京、深圳二手房成交面積環(huán)比分別為-6.6%、10.9%，青島、成都、蘇州二手房成交面積環(huán)比-0.9%、-1.4%、-14.3%，核心城市二手房成交表現(xiàn)優(yōu)于次核心城市。
一系列政策驅(qū)動(dòng)成交趨穩(wěn)，但城市間市場(chǎng)熱度分化明顯。我們綜合各城市房地產(chǎn)成交面積、套數(shù)、同環(huán)比變化幅度、庫存等月度數(shù)據(jù)，構(gòu)建“重點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交熱度指數(shù)”，并對(duì)樣本城市進(jìn)行劃分：
分梯隊(duì)看，2025年前三季度，第一、二梯隊(duì)的城市成交恢復(fù)較快。
第一梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度最高，主要由核心一線城市、強(qiáng)二線城市構(gòu)成，代表城市為北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因?yàn)椋?
1）城市群核心城市、經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)勁、高附加值產(chǎn)業(yè)集聚，創(chuàng)造一定規(guī)模的購買力群體。長三角城市群中的上海、杭州，粵港澳大灣區(qū)城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均為城市群核心城市，且獲得國家戰(zhàn)略層面的有力支撐。2024年上述城市GDP總量以及人均可支配收入長期位居全國前列。同時(shí)，金融、科技、互聯(lián)網(wǎng)等高附加值產(chǎn)業(yè)在城市內(nèi)形成規(guī)?；募坌?yīng)，如北京中關(guān)村、上海陸家嘴、深圳南山科技園等，已發(fā)展成各自城市的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)與經(jīng)濟(jì)引擎。
2）人口持續(xù)凈流入、人才吸引力排名位居全國前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分別為72萬、32.4萬、58.2萬人；2021-2023年，分別年均新增5.4萬、10.6萬人，居全國前列。同時(shí)，根據(jù)我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均躋身全國前十。
第二梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度較高，主要由區(qū)域中心城市構(gòu)成，代表城市為廣州、南京、蘇州、武漢等。主要原因?yàn)椋?
1）經(jīng)濟(jì)基本面較強(qiáng)，特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2024年廣州、蘇州、南京、武漢GDP均躋身全國前十。以蘇州為例，其地處長江三角洲的核心區(qū)域，交通網(wǎng)絡(luò)極為發(fā)達(dá)，并與上海等重要經(jīng)濟(jì)中心保持著緊密的聯(lián)系。這使得蘇州能夠充分承接來自上海的產(chǎn)業(yè)輻射與轉(zhuǎn)移，進(jìn)而吸引大量的資金、技術(shù)以及人才匯聚。另外，蘇州強(qiáng)大的制造業(yè)基礎(chǔ)更是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的堅(jiān)實(shí)支柱。在電子信息、裝備制造、生物醫(yī)藥等多個(gè)關(guān)鍵領(lǐng)域，已經(jīng)成功構(gòu)建起完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。2023年蘇州位居全國城市工業(yè)總產(chǎn)值排名第二位。
2）人口持續(xù)流入，特色產(chǎn)業(yè)吸引相關(guān)領(lǐng)域人才。例如，2010-2020年，廣州、蘇州年均常住人口增量超20萬人，2021-2023年年均常住人口增量分別為0.8萬、5.5萬人，長期人口持續(xù)凈流入。同時(shí)，在我們發(fā)布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均躋身前15，人才持續(xù)集聚。
第三梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度一般，主要由中西部省會(huì)、強(qiáng)三線城市構(gòu)成，代表城市為鄭州、天津、長沙、無錫等。主要原因?yàn)椋?
1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于中上水平，有一定的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有待進(jìn)一步優(yōu)化升級(jí)。如天津制造業(yè)以及港口經(jīng)濟(jì)是其經(jīng)濟(jì)支柱；長沙憑借工程機(jī)械以及文化產(chǎn)業(yè)占據(jù)一席之地。這些城市雖都擁有各自的特色產(chǎn)業(yè)，然而經(jīng)濟(jì)與全國排名前列的城市相比，仍存在一定差距。
2）吸引省內(nèi)或周邊人口，但人口流入速度趨緩，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，鄭州、天津、長沙年均常住人口增量分別為39.7萬、9.3萬、30.1萬人；而2021-2023年年均常住人口增量分別為13.3萬、-4.5萬、13.7萬人，天津人口流出。同時(shí)，由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)弱于第一二梯隊(duì)城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全國前50。
第四梯隊(duì)：市場(chǎng)熱度偏弱，主要由弱二線、三四線城市構(gòu)成。主要原因?yàn)椋?）經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)偏弱，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱，結(jié)構(gòu)單一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壯年外流至省會(huì)或長三角、珠三角等城市群。
從庫存和去化周期看，8月市場(chǎng)因成交季節(jié)性低迷持續(xù)，部分能級(jí)城市去化壓力環(huán)比較7月上升。8月，13城新房累計(jì)庫存（可售面積）略有去化，為7189.8萬平。13城新房去化周期為14.9個(gè)月，環(huán)比上升0.2個(gè)月。分線看，一、二、三線城市去化周期分別為12.6、11.3、21.9個(gè)月，較上月分別變化+0.41、+0.19、-0.39個(gè)月。
2025年前兩季度核心城市新房市場(chǎng)整體保持修復(fù)態(tài)勢(shì)?；仡?月，政策效果降溫，且因天氣炎熱等季節(jié)性因素，銷售經(jīng)歷了傳統(tǒng)淡季。核心城市新房市場(chǎng)表現(xiàn)更佳，二手房市場(chǎng)依舊處于“以價(jià)換量”調(diào)整階段。各能級(jí)城市去化壓力受去化加速影響略有下降，整體壓力處于本輪周期較優(yōu)水平。
展望2025年9月，8月繼北京五環(huán)外購房政策優(yōu)化后，上海外環(huán)外購房政策優(yōu)化亦在月末落地。作為一線核心城市的北京、上海出臺(tái)本次新政，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，具風(fēng)向標(biāo)意義，預(yù)計(jì)樓市將在“金九銀十”階段性回暖。全國市場(chǎng)分化趨勢(shì)延續(xù)，核心城市有望迎來階段性銷售提振，全國庫存去化有望繼續(xù)加速。
3?土地市場(chǎng)：8月土地成交“量?jī)r(jià)齊跌”，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓放緩
受重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊出讓節(jié)奏放緩影響，8月土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，熱度較7月下滑。8月百城土地平均溢價(jià)率為3.6%，環(huán)比大幅下降，但其中一線城市平均溢價(jià)率達(dá)到22.3%，核心城市土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)較好。
從土地供應(yīng)看，整體看，在7月土地供應(yīng)規(guī)模調(diào)控收量背景下，8月部分城市土地供應(yīng)規(guī)模環(huán)比上升。百城供應(yīng)土地建面、數(shù)量同比-19.9%、-17.0%。全國土地供應(yīng)較去年整體水平所下降，土地供應(yīng)數(shù)量、面積分別僅為2024年月均水平的83.4%、77.3%。分線看，一線城市供應(yīng)土地規(guī)劃建面環(huán)比-12.9%，同比-45.5%；二線城市環(huán)比+27.4%，同比-5.2%；三四線城市環(huán)比+5.6%，同比-24.6%。
從土地成交看，8月整體看呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”趨勢(shì)。8月百城成交土地建筑面積8710.9萬平，環(huán)比-1.4%，同比-13.9%；成交土地總價(jià)1099.7億元，環(huán)比-20.5%，同比-35.7%；成交樓面均價(jià)1262元/平，環(huán)比-19.4%、同比-25.3%；土地溢價(jià)率3.6%，環(huán)比下降2.93個(gè)百分點(diǎn)，同比下降0.38個(gè)百分點(diǎn)。
分線看，成交規(guī)模方面，一線成交環(huán)比回暖、二三線成交微降。一線城市成交面積為344.3萬平米，環(huán)比+38.6%，同比-26.2%；二線城市成交2728.9萬平米，環(huán)比-7.2%，同比-7.7%；三線城市成交5637.8萬平米，環(huán)比-0.2%，同比-15.9%。成交價(jià)格方面，一線、二線、三線城市成交樓面均價(jià)為4520、1415、990元/平，同比-37.4%、-19.2%、-22.4%。成交土地溢價(jià)率方面，一線城市土地成交溢價(jià)率為22.3%，環(huán)比上升1.8個(gè)百分點(diǎn)；二線、三四線城市平均溢價(jià)率為1.4%、0.8%，環(huán)比變化-3.9、-1.7個(gè)百分點(diǎn)。
展望9月，在去庫存的大背景下，土地供應(yīng)將維持穩(wěn)定適度水平，各地方土地供應(yīng)延續(xù)“控量提質(zhì)”核心思想；“金九銀十”及四季度中央將持續(xù)大力度推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，各地土地要素使用效率預(yù)期提高，土地市場(chǎng)有望迎來更多高質(zhì)量宅地供應(yīng)；土地成交熱度分化仍會(huì)繼續(xù)，9月核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊成交行情有望持續(xù)向好。
4?房企經(jīng)營表現(xiàn)：8月百強(qiáng)房企融資企穩(wěn)，銷售、拿地略有降
8月，百強(qiáng)房企銷售延續(xù)供需兩淡，季節(jié)性回落因素仍在。前8月累計(jì)成交規(guī)模較去年同期下降13.1%。其中，Top10國央企銷售保持相對(duì)強(qiáng)勁，部分民企則保持了一定拿地強(qiáng)度。
1）銷售
2025年8月，TOP100房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額2070.4億元，環(huán)比-1.9%，同比-17.6%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模延續(xù)歷史較低水平。累計(jì)業(yè)績(jī)來看，百強(qiáng)房企1-8月實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額20708.8億元，同比為-13.1%。
2025年8月，百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售門檻較去年同期降低，且門檻值均降至近年最低水平。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，TOP10房企銷售操盤金額門檻506.6億元，同比變化-4.3%。TOP30、TOP50房企門檻為149.2、89.1億元，分別同比變化-5.9%、-9%。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則降低23.8%至35.1億元。
分企業(yè)性質(zhì)看，國央企銷售持續(xù)強(qiáng)勁，3家民企入列TOP10榜單。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，8月保利發(fā)展繼續(xù)穩(wěn)居榜首位置，1-8月銷售操盤金額1667.0億元，綠城中國、中海地產(chǎn)銷售金額分別為1563.0億元、1431.3億元，華潤置地、招商蛇口位居第四、第五位，銷售額為1230.4億元、1178.1億元。此外，萬科地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)位于800-900億陣營，銷售額分別為850.3億元、841.5億元，金茂股份、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)位于最后三個(gè)TOP10位次，銷售金額分別為621.4億元、589.3億元、560.6億元。
2）拿地
8月重點(diǎn)房企土拍熱度微降，TOP100企業(yè)拿地總額同比降低35.6%。從拿地總額來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，TOP100企業(yè)8月拿地總額273億元。從累計(jì)拿地看，2025年1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額6056億元，同比增長28.0%，增幅較1-7月縮小6.3個(gè)百分點(diǎn)。
從重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企來看，央國企仍是拿地主力，拿地金額前十企業(yè)中8家為央國企，部分民企保持了一定投資強(qiáng)度。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2025年1-8月，綠城中國以1144億元新增貨值占據(jù)榜單第一，保利發(fā)展新增貨值規(guī)模為996億元位列第二；部分民企亦有一定投資強(qiáng)度，如濱江集團(tuán)拿地金額位居前十。
3）融資
從房企融資看，2025年8月房企境內(nèi)信用債發(fā)發(fā)行金額環(huán)比下降，但規(guī)模仍處于全年高位。境內(nèi)信用債發(fā)行方面，8月，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行信用債合計(jì)65支，發(fā)行金額合計(jì)500.2億元，發(fā)行金額環(huán)比-22.9%，同比+2.7%。其中，“25中海04”發(fā)行規(guī)模最大，發(fā)行面額25億元。8月凈融資額為+104.2億元，延續(xù)了2025年7月后的轉(zhuǎn)正趨勢(shì)。
從房企性質(zhì)及融資方式看，企業(yè)性質(zhì)方面，8月央企、地方國企、民企、公眾企業(yè)的發(fā)債規(guī)模分別為168.5、309.7、12、10億元。中海、華潤、首開等優(yōu)質(zhì)房企發(fā)債活躍。債券類型方面，公司債、銀行間市場(chǎng)發(fā)行的中期票據(jù)占據(jù)主要的規(guī)模，合計(jì)為311.4億元；中票發(fā)行規(guī)模為197.8億元，兩者合計(jì)占8月發(fā)債規(guī)模的62.3%。
5?行業(yè)政策追蹤：城市更新釋放改善性需求，上海、深圳分區(qū)限
中央層面：8月，國務(wù)院第九次全體會(huì)議強(qiáng)調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。
城市更新方面，國務(wù)院第九次全體會(huì)議、住建部推動(dòng)“城市更新”建設(shè)繼續(xù)發(fā)力。8月18日，國務(wù)院第九次全體會(huì)議召開，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作的重要講話精神，強(qiáng)調(diào)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，結(jié)合城市更新推進(jìn)城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。9月11日，住建部部長倪虹在輔導(dǎo)表示“希望國資央企牢固樹立和踐行人民城市理念，準(zhǔn)確把握當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求...深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，打造“中國建造”升級(jí)版，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子?！?
土地方面，自然資源部提出，推進(jìn)國有企事業(yè)單位存量土地的盤活利用，鼓勵(lì)市場(chǎng)化土地盤活方式。9月11日，自然資源部表示，在盤活傳統(tǒng)土地和低效用地再開發(fā)方面，自然資源部將細(xì)化完善低效用地認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)城鎮(zhèn)低效用地騰退和主動(dòng)退出，推進(jìn)國有企事業(yè)單位存量土地的盤活利用，鼓勵(lì)采取市場(chǎng)化方式來盤活存量閑置土地，進(jìn)一步提高土地節(jié)約、集約利用水平。
地方層面：上海外環(huán)外取消限購套數(shù)，公積金貸款支持力度、完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等方面同時(shí)優(yōu)化；深圳八個(gè)行政區(qū)限購大幅放松；廣州、成都、河南等多地方同時(shí)優(yōu)化住房公積金政策，提振購房需求。
一線城市限購放松方面：
8月25日，上海發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》包括調(diào)減住房限購、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等政策。具體來看：
1）符合條件家庭外環(huán)外購房不限套數(shù)：本地戶籍家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)，成年單身人士按照家庭執(zhí)行住房限購政策。非本地戶籍1年社保，外環(huán)外不限套數(shù)。
2）優(yōu)化住房公積金政策：首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，多子女家庭首套上浮比例可疊加。同時(shí)，支持提取住房公積金支付購房首付款和住房公積金“又提又貸”。
3）商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套和二套住房。
4）房產(chǎn)稅優(yōu)化：對(duì)符合條件非本地戶籍家庭購買第一套住房暫免征收房產(chǎn)稅；購買的第二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。
9月5日，深圳市住建局、人行深圳分行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，針對(duì)市內(nèi)多區(qū)限購措施以及住房貸款利率等政策進(jìn)行優(yōu)化。具體來看：
深圳八個(gè)行政區(qū)住房限購大幅放松，部分區(qū)域限購制度仍然執(zhí)行本次調(diào)整后，福田區(qū)、南山區(qū)以及寶安區(qū)新安街道仍執(zhí)行比較嚴(yán)格的限購制度，但其他區(qū)限購大幅放松：
1）深汕合作區(qū)、鹽田區(qū)、大鵬新區(qū)完全放開限購，此前僅深汕合作區(qū)放開了限購。
2）羅湖區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明新區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道），對(duì)深戶和1年社保非深戶不限購房套數(shù)，對(duì)無1年社保非深戶限購2套。
3）企事業(yè)單位在核心區(qū)域購房仍需滿足一定條件，但非核心區(qū)域已經(jīng)不再審核條件，且企事業(yè)單位不限購房套數(shù)。
6 當(dāng)前樓市的兩大制約因素：收入就業(yè)預(yù)期、房?jī)r(jià)預(yù)期
1）外部環(huán)境變化帶來的不利影響增多，國內(nèi)有效需求不足，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)不牢，居民就業(yè)收入預(yù)期不穩(wěn)。2024年中國經(jīng)濟(jì)增長略超預(yù)期，但恢復(fù)基礎(chǔ)仍待穩(wěn)定。2024年中國GDP實(shí)際增速5.0%，低于1978-2008年高速增長期的平均增速9.8%，但仍處于中高速增長區(qū)間。2025年二季度GDP同比為5.2%，較去年同期高0.5個(gè)百分點(diǎn)。
居民對(duì)未來就業(yè)、收入預(yù)期存在不確定性。2025年7月，居民消費(fèi)信心指數(shù)對(duì)未來的收入、就業(yè)預(yù)期環(huán)比分別+1.8%、+3.6%，同比分別為+3.7%、+2.1%?？梢娙径群暧^政策發(fā)力顯效，國民經(jīng)濟(jì)克服外部環(huán)境復(fù)雜多變和極端天氣等不利影響，保持穩(wěn)中有進(jìn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性和活力。也要看到，外部環(huán)境復(fù)雜嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然面臨不少風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。
2）資產(chǎn)價(jià)格下降預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，居民企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表受損、支付能力減弱。我國住房資產(chǎn)占家庭資產(chǎn)比重較高，2023年中國家庭房產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重約60%，高于英國的50%、日本的38%、美國的28%、德國的25%。樓市近三年持續(xù)下滑，一二線城市房?jī)r(jià)平均跌幅約30%，遠(yuǎn)郊區(qū)和三四線房?jī)r(jià)幾近腰斬。房?jī)r(jià)下跌一方面使得家庭資產(chǎn)面臨收縮困境，制約居民支付能力；另一方面，由于“買漲不買跌”的心態(tài)，當(dāng)前需求大多處于觀望階段。
7?三招可救地產(chǎn)：組建5萬億住房銀行收儲(chǔ)、持續(xù)降息、全面放開限購
短期看，三招可救地產(chǎn)。
1）組建5萬億以上的大型住房銀行收儲(chǔ)，利率要低、期限要長、規(guī)模要大、分配要公平，收購開發(fā)商的土地和商品房庫存，用于租賃房保障房。地方政府獲得商業(yè)銀行資金后支付給房企，緩解房企資金壓力。一舉多得，解決地方財(cái)政、開發(fā)商現(xiàn)金流、居民“爛尾樓”的問題，同時(shí)解決新市民的住房保障體系，將起到各界拍手叫好的效果。央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，方向是對(duì)的，但3000億資金規(guī)模較少，1.75%的資金利率疊加配套融資和運(yùn)維成本，總體成本較高，地方收購動(dòng)力不足，可以從以下四方面進(jìn)行完善。
利率方面，當(dāng)前保障性住房再貸款年利率1.75%，建議降至1.5%及以下，讓國企收儲(chǔ)的收益能夠覆蓋成本；
期限方面，當(dāng)前設(shè)立的保障性住房再貸款期限1年，可展期4次，考慮到保障性住房項(xiàng)目期限長、回款期限長達(dá)15-30年，因此收儲(chǔ)相關(guān)資金期限要與項(xiàng)目回收期匹配；
規(guī)模方面，3000億元或是初步嘗試，政府收儲(chǔ)模式是解決房地產(chǎn)困境的有效路徑，未來需持續(xù)加碼，我們認(rèn)為要將全國住房去化周期壓縮至18個(gè)月內(nèi)，所需的資金總量要加碼至5萬億；
監(jiān)管方面，收儲(chǔ)來的商品房定位為廉租房、保障房，要強(qiáng)化公平分配和兜底作用，保障住房困難家庭居住需求。（參考《關(guān)于組建住房銀行收儲(chǔ)的必要性》）
同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。
2）持續(xù)降息，包括降低存量房貸利率，配合降低相關(guān)稅費(fèi)，減少購房成本，為居民減負(fù)，并通過降準(zhǔn)等降低銀行負(fù)債成本。LPR下降、加點(diǎn)部分下降導(dǎo)致此前房貸利率與新增購房利率差距較大，隨著各城市相繼取消或下調(diào)房貸利率下限，疊加LPR下調(diào)，新增房貸利率步入“3時(shí)代”，新增貸款和存量貸款利率利差走闊，無形中增加了居民貸款壓力。為緩解銀行凈息差壓力，可以通過定向降準(zhǔn)、繼續(xù)下調(diào)存款利率等方式進(jìn)行配合。
調(diào)降幅度，上輪存量房貸利率平均降幅73個(gè)bp，924新政提到本次存量房貸平均降幅50bp；
調(diào)降方式，上一輪方式是變更合同條款，調(diào)降加點(diǎn)部分，本輪調(diào)降是否可跨行“轉(zhuǎn)按揭”等仍待具體方案出臺(tái)；
同時(shí)，嚴(yán)控增量，商品住宅去化周期超過36個(gè)月的應(yīng)停止新增用地出讓。2024年自然資源部規(guī)定：各地方商品住宅去化周期超過36個(gè)月的，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓。商品住宅去化周期在18個(gè)月（不含）-36個(gè)月之間的城市，要按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動(dòng)態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，政策需加碼。
3）全面取消限購，回歸市場(chǎng)化，釋放剛需和改善型需求，二線城市已基本全面放開，一線城市也應(yīng)該漸近全面放開。廣州已經(jīng)全面放開，后續(xù)深圳、上海可以全面放開限購，北京可以先放開五環(huán)外和大戶型的限購。以支持剛需和改善型需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。房地產(chǎn)發(fā)展階段變了，應(yīng)該盡快調(diào)整此前的收緊措施，防止資產(chǎn)負(fù)債表衰退。當(dāng)前房地產(chǎn)從“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”，不用擔(dān)心取消限購引起市場(chǎng)過熱，當(dāng)前正是放松限購的良機(jī)。今年政府工作報(bào)告提到：“因城施策調(diào)減限制性措施”。
長期看，以“城市群戰(zhàn)略、金融穩(wěn)定、人地掛鉤、房地產(chǎn)稅和租購并舉”為核心，可以加快構(gòu)建房地產(chǎn)新模式。
